群众生活条件明显改善 城市面貌焕然一新
——胶南城市片区和旧村改造做法与启示
近年来，胶南市把加快城市片区、旧村改造作为推进城市化，实现转型发展、跨越发展，建设宜居幸福胶南的重要举措，充分发挥后发优势，攻坚克难，创新突破，促进了城市片区、旧村改造工作深入开展。2010年，拆除19个村、6个片区共计91万平方米，今年26个城中村、19个片区总计144.6万平方米的拆迁改造正在加快推进，目前在建安置房86.1万平方米，年内还有38.8万平方米开工建设，实现了“两改”的历史性突破。主要做法是抓好“四个结合”。
一是与环境整治相结合。自去年以来，胶南市先后投入20.8亿元，实施了城乡环境综合整治，在提升城市形象的同时，也提高了群众的“感性素养”，群众珍爱环境、建设美好家园的主动性明显增强。由于许多城中村基础设施配套不完善，卫生死角多，造成环境脏乱不堪，虽经多次整治，但未能从根本上解决，很容易反弹。在城中村、旧片区居住的大部分居民，从靓丽整洁的街道回到破旧的村落和片区，心理反差很大，因而热切盼望能够通过“两改”来改善居住环境，许多村民多次找到街道和村干部，主动要求尽快启动村改。对此，该市顺应群众意愿，优先将环境差的城中村和旧片区纳入改造计划。通过实施“两改”，完善了基础设施配
套，从根本上消除了卫生死角，提升了城市品味和居民的居住生活条件。大荒圈子、大卢家疃、西卢家滩片区有150多家能耗高、污染重的违法生产企业和个体生产加工业户，污染扰民的问题比较严重，群众意见较大。通过片区及旧村改造，将符合条件的企业实行统一搬迁，在临港区规划建设新的手推车和橡胶轮胎产业提升园，并投资5000万元，高水平设计、高标准建设大卢河滨河公园，形成生态、优美的亲水景观，极大地改善周边环境，群众拍手称赞。
二是与项目建设相结合。近年来，受土地要素制约，好项目、大项目引进来、落不下的矛盾日益突出。针对这一问题，胶南市突破过去一味“摊大饼”的发展模式，把精力放在内部深入挖潜上，积极推进合村并居、搬迁改造，腾出土地用于发展大项目。如：通过对山王、凤凰等村庄实施异地搬迁安置，整理土地5.79平方公里用于大学科研区开发建设，打造集研发中心、实验室、博士后工作站、中试基地等于一体的科技企业孵化器。通过实施灵山卫街道黄石圈、杨七岭、朱戈庄等6个村、790户村民统一搬迁安置，腾出土地323.7亩，引进了小珠山旅游及综合开发项目，打造集旅游观光、主题度假和康体休闲为一体的国内一流的休闲度假区。目前，总投资2亿元的安置区项目已基本竣工，首开区加快建设，悦榕庄酒店项目年内开工。通过电大片区改造，引进卓越集团金融广场项目，投资20亿元规划建设集金融、
商务办公、星级酒店、综合商业于一体的商务区，为高端服务业集聚搭建了新的平台。同时，该市还通过拆迁改造，腾出土地引进了麦凯乐、海航、浙商大厦等一批大型商业综合体项目。这些大项目的引进建设，对于胶南市转方式、调结构，繁荣发展地方经济，发挥了积极的推动作用。
三是与民生事业相结合。多年来，老城区受土地、空间，一些必要的公共设施或因配置空间不充分，或因布局建设不合理，较少起到便民、利民的作用。面对这种情况，该市在“两改”中重新布局，作出调整，腾出土地优先用于发展民生和社会事业，努力补齐“历史欠账”。如：针对市区中部中小学教育资源不足的问题，该市将原职业中专片区的16家企业拆除，腾出87亩土地建设54个教学班的九年一贯制义务教育学校，可实现2520名中小学生就近入学。积极推动老电影院片区改造，将市联社原址11.7亩土地划给实验小学，用于扩大办学规模，提升教育教学质量。对“两改”开发项目，按比例建设小学、幼儿园，安置区域全部高标准配建公共文体活动设施，提高市民文明素质，把村民真正变成市民。胶南的老长途汽车站处于老城区中心，大量人流、车流频繁经过珠山路，时常造成交通拥堵，市民乘车非常不便。为此，胶南、市本着既方便市民出行、又符合胶南长远发展的原则，依据半岛城市群城际轨道交通网规划，在城区泰薛路北、上海路西拆迁村庄、企业腾出土地
260亩，投资约2亿元高标准建设集客运、公交、出租、轻轨于一体的青岛西海岸综合客运枢纽站，将于2012年底投入运营，彻底解决市民交通不便的问题。
四是与住房保障相结合。胶南、市高度重视住房保障工作，先后建设了38万平方米的农民经济适用房。在“两改”工作中，更是把保障房建设放在更加重要的位置。如：原化工区改造提升后，开发建设了912套、6.4万平方米经济适用房、限价房和廉租房。通过公开摇号，以低于普通商品房62%的均价，将经济适用房和限价房优先销售给符合条件的居民，圆了他们的住房梦。今年，在隐珠街道大卢家疃拆迁安置区配建的260套、1.56万平方米经济适用房，临港区象沟头村拆迁安置区配建的680套农民经济适用房已开工建设，两河路西片区10万平方米公租房计划8月底开工建设，初步建立起比较完善的住房保障体系。
胶南通过实施“两改”，群众生活条件明显改善，城市面貌正在发生深刻变化。胶南的做法给我们以下启示：
一、超前谋划、规划先行是做好“两改”的前提条件。“两改”要改出形象，改出产业，必须走规划优先、统筹推进的路子。只有先行规划、超前谋划，才能有效避免改造前后不协调的问题，最大限度防止引发新的矛盾。在“两改”中，胶南市不搞单纯的拆旧建新、拆矮建高、拆小建大，而是按照全域城市化要求，高起点、高标准编制“两改”修建
性详细规划，科学确定村庄和社区布点，鼓励以街道为单位实行合村并居、成片开发，统一设计、统一建设、统一配套，促进了资源优化配置。近三年来，该市用于城乡规划的投入近5000万元，城市规划控规实现全覆盖。工作中，对可能遇到的问题提前考虑，周密安排，结合航拍图和改造现场，超前研究确定改造方式和融资模式，积极做好土地、规划手续办理及溢价统筹管理、合作协议文本使用等前期工作，搞好各个环节的衔接，对重要事项排出时间表，有条不紊地扎实推进，切实提高了工作成效。
二、尊重、维护民利是做好“两改”的根本所在。“两改”工作涉及群众的根本利益，尤其需要听民声、纳。胶南市坚持把群众工作贯穿始终，深入一线，听取群众呼声，随时掌握并解决苗头性问题。对工作计划、改造规划、拆迁补偿安置方案等群众关注的事项，坚持广泛征求群众意见，做到成熟一个、改造一个，只要村（居）民签约率达不到95%，绝不启动拆迁。把先安后建作为硬准则，优先保证村（居）民居住和就业安置用房、集体经济发展用房规划建设，保证多层安置楼村（居）民回迁时间不超过18个月，高层不超过24个月。2010年参与改造的19个村6915户村（居）民的安置楼，今年年底将全部主体竣工，部分实现居民回迁。改造村（居）剩余原址土地“招拍挂”出让所得，全部返还参改村（居），用于村（居）民拆迁安置、生活保
障和集体经济发展等。对适宜给集体经济发展用房的，原则上按人均5-8平方米配置；对适宜给集体经济发展用地的，按村（居）改造项目安置用地面积的20%配置。
三、公开透明、稳妥有序是做好“两改”的重要基础。在“两改”中，胶南市坚持“合情合理合法、公开公平公正”的原则，一把尺子量到底，把所有、程序、标准全部公示，让老百姓自己算账、自觉搬迁。尤其是对评估丈量、拆迁补偿、户型设计、建设质量、房屋分配等热点问题，组织村民代表全程监督。对群众最为关心的估价问题，采取公开协商的方式选定评估机构，协商不成的，通过票决或随机抽签确定，确保了价格评估客观公正，赢得了群众的理解、参与和支持。面对大规模拆迁改造，该市没有出现一起群体上访和恶意阻挠事件，很多村庄出现了老百姓主动搬、争先搬的良好局面。比如，窝洛子村实现了“三天签约、四天拆迁”；象沟头村民一次性同意率达到100%，一周内全部拆迁完毕。
四、直面矛盾、创新突破是做好“两改”的必然要求。资金始终是制约“两改”的最大瓶颈。对此，胶南市主要采取“一平衡、两模式”，最大限度地降低融资成本和改造风险。“一平衡”：即对具备改造条件但安置成本高、资金难平衡的村，按照“以丰补欠”的办法进行区域内统筹平衡，提高投资效益。“两模式”：一是项目依托、主导模式。按照项目建设需求，由主导实施集中拆迁安置。统筹
资金10亿元，主要用于对按净地出让模式改造且前期启动资金困难的村（居）进行周转。对符合条件的安置项目前期贷款，按50%的比例给予一年期贴息补助；对改造村（居）因规划所限需增加土地的，按程序给予办理新增用地手续；对因规划等原因急需建设安置房的，可提供先期周转用地；对改造村（居）搬迁安置项目和集体经济发展用房给予免缴城市基础设施配套费等优惠，确保了拆迁改造积极稳妥推进。二是BT模式。由投资建设方先行垫付拆迁安置等前期费用，按约定回报率进行改造。目前已有顾家崖头等8个“两改”项目通过BT模式进行改造。为确保风险可控，该市规定一家房地产开发商单方投资和合作投资只允许分别参与一个“两改”项目，均不得参与安置房建设，最大限度地避免了开发商因资金链断裂而造成项目停工，从而牢牢把握了工作主动权。
五、加强领导、完善是做好“两改”的有力保障。为有序推进“两改”，胶南市先后出台了《关于加快城中村改造的实施意见》及一系列配套文件，明确改造的目标重点、标准流程、融资方式等，形成了完善的体系，实现了规范化、制度化改造。市各相关部门在规划审批、土地报批、施工手续、立项环评等方面，超前介入，特事特办。针对新情况、新问题，主动赴先进地区考察学习，结合自身实际研究制定相关办法，确保了“两改”工作高标准、高水平
推进。实行“领导小组+指挥部+市级领导”的推进模式，对各街道的改造项目安排市级领导全程指挥督导，坚持一周一通报、一月一督查、一季一观摩，全面抓好调度落实。同时，将“两改”工作列入街道、部门年度目标绩效考核，促进了“两改”顺利推进。
