完善住房公积金贷款的探讨 完善住房公积金贷款的探讨 张 迎 （天津市住房公积金管理中心 天津市３０００４０） 摘 要：如何能够保持并努力提高公积金贷款在住房市场中的份额．使之成为广大职工住房贷款 的首选，应该是住房公积金管理机构提高住房公积金管理水平的一个重要方面。本文主要从天津市公 积金贷款特点、优势进行分析，提出完善贷款的几点建议。 关键词：住房公积金；贷款；；保障 中图分类号：Ｆ８３２．２１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００７—４３９２｛２０１３）０６—００６６—０３ 住房公积金是一项单位为职工缴存的长期住房专项储金，具有保障性、互助性、长期性、专用性、强制性、 性等特点。二十年来，往房公积金在改善职工住房条件上发挥的作用日趋明显．在全市个人贷款金融市 场中的地位日益突出，多项重点工作取得了新发展、新突破。 个人住房公积金贷款属于性住房贷款。向正常缴存公积金的职工提供住房贷款需求．其利率低于同 期商业银行贷款利率，一定程度上解决了职工购建房资金不足的问题，但是近年来我国房价涨幅较大，甚至 超出了大多数职工的购买能力。由于住房是生活必需品，因此如何保障广大职工的购房需求，尤其是中低收 入职工的住房需求，成了我国当前尚待解决的社会问题。此外作为住房贷款市场的产品．个人住房公积金贷 款同样面临着市场竞争压力。因此需要金融、房地产等相关管理部门作进一步的理论研究。 一、现行住房公积金贷款的和特点 ． 目前天津市主要存在三类住房贷款：住房公积金贷款、商业银行住房按揭贷款和中德住房储蓄贷款。尽 管住房公积金管理部门发放贷款不以追求利润最大化为目标．但所占住房贷款市场份额能够直接体现住房 公积金的保障性作用．以及中心的管理水平和服务效率 （一１贷款期限及额度的计算标准 １．贷款期限的计算标准。一是根据房屋类型将贷款期限分为３０年、２０年和１０年：二是考虑借款人的年 龄，借款人的年龄与贷款年限之和不能超过法定退休年龄后五年。最终贷款期限不能超过两种方法计算的低 值。 ２．贷款额度的计算标准。一是根据借款人住房公积金月缴存基数、缴存比例等基本信息计算贷款额度： 二是按照房屋价格、房屋面积计算额度；三是按照住房公积金账户余额倍数计算贷款额度；四是最高限额，职 工本人申请的最高限额为５０万，职工及其配偶申请贷款最高限额为７Ｏ万。最终贷款额度不能超过四种方法 计算的低值 （二）公积金贷款的低利率减轻了职工的还款压力 目前住房公积金实行的是“低存低贷”利率．即无论存款或是贷款．其利率水平都低于同期商业银行 的存款利率和贷款利率。现行住房公积金贷款年利率是４．５％，按揭贷款的年利率是６．５５％，以贷款２０年，贷 款金额１００００００为例，使用等额本息还款法，公积金贷款每月还款６３２６．４９元。按揭贷款每月还款７４８５．２０ 元，每月相差１１５８．７１元，２０年还清就相差２７８０９０．４元，对于普通职工家庭来说不是一笔小的数目．从低利 率可以体现出公积金贷款的优势 （三）多种还款方式，使职工还款更加便捷 办理住房公积金贷款后，职工可以申请开通委托提取和余额还贷业务。委托提取业务。即每月偿还贷款 ６６ 《华北金融》 ２０１３年第６期 本息后．职工和配偶的住房公积金账户资金自动划人借款人住房公积金龙卡银行储蓄账户．减少了职工还款 后到柜台提取手续。余额还贷业务，即可用本人和配偶的住房公积金账户余额直接偿还贷款利息．解决了职 工自行垫资还款 （四）贷款利息可抵免个人所得税 办理住房公积金贷款的职工，每月可以使用还款凭证。以其贷款利息抵免个人所得税。从而减轻了职工 还款的资金压力 （五）住房公积金贷款在平稳运行中求发展 １．２０１２年共向４．４万户职工家庭发放个人住房公积金贷款１５９．７亿元，支持职工购房３９７．２万平方米。 截至２０１２年底，累计向５６．８万户职工家庭发放个人住房公积金贷款１１９４．８亿元．累计回收贷款本金６２１．７ 亿元，贷款余额５７３．１亿元，比上年末分别增长８．４％、１５．４％、１８．２％和１２．６％：住房公积金资金使用率８０．３％， 贷款逾期率０．０２ｏｈ，，较年初降低了０．０１％ 。截至２０１２年底，累计向５个公共租赁住房项目发放住房公积金贷 款１７．１亿元，累计回收贷款２．８亿元，贷款余额１４．３亿元。无贷款逾期。 ２．不断推出新，简化了贷款手续，缩短了贷款时限。２０１２年出台了贷款的新，主要向年轻职工、 中低收入职工等刚性购房需求的人群倾斜，对购买保障住房的职工，贷款额度调整为不高于账户余额的２Ｏ 倍。对购买其他首套住房的职工调整为不高于账户余额的１５倍．对于贷款职工还可享受提取父母公积金的 。同时将贷款办理时间由原来的１５个工作１３压缩到８个工作日。增强了贷款的竞争优势．成为提高公 积金市场占有率的重要保障 二、完善住房公积金贷款建议 （一）提高贷款最高限额．更好地满足职工贷款需求 近几年，我国房价飞速上涨，已远远超出了人们的支付能力，贷款可以减轻职工的资金压力。因此在设定 贷款限额上应充分考虑房地产市场的价格因素。目前，公积金贷款最高限额为职工本人申请的为５０万。职 工及其配偶申请贷款的为７０万，远低于购房资金差额，在这种情况下，职工只能办理住房公积金（组合）贷款 或按揭贷款．从而减少了公积金贷款的市场份额。 （二）适当降低贷款成本 职工申请住房公积金贷款时，需根据贷款金额和年限支付担保费。以某职工贷款金额５０万元为例。贷 款期限为２Ｏ年，公积金贷款年利率４．５％，职工需支付担保费５０００余元，从而增加了贷款成本，而一笔按揭 贷款，借款人无需缴纳任何费用。因此，为减少借款人贷款开支，可以考虑降低或取消贷款担保费。 （三）充分考虑年轻群体贷款需求，放宽贷款的局限性 年轻人是主要的购买群体，而这部分人群又都属于中低收人群体，他们的首选应是利率较低的住房公积 金贷款。然而，贷款规定，借款人在贷款时需连续正常缴存公积金满一年。同时在计算贷款额度时还会 受到公积金账户余额和借款人缴存基数的，这将会影响年轻群体，尤其是刚刚毕业的大学生对公积金贷 款的选择。因此，：在贷款条件制定上，应充分考虑年轻群体的实际情况。 （四）优化还款方式，方便职工还款 建议增加委托提取和余额还贷业务的适用范围。天津市目前有二十余家银行可以办理住房公积金（组 合）贷款业务，但仅有在建设银行办理贷款的职工可申请委托提取和余额还贷业务。因此，为充分体现业务 办理的便捷性。凡开办住房公积金（组合）贷款业务的银行均应开设委托提取和余额还贷业务。 （五）优化提取．让公积金贷款职工可以提取首付款 住房公积金提取中规定，职工申请公积金贷款后，账户余额只能用于偿还贷款，在贷款尚未还清之 前不能做其他提取业务．而办理按揭贷款的职工可提取公积金账户余额做首付款．公积金贷款就无法享受这 一．使部分首付款压力较大的职工放弃了选择公积金贷款。 （六）增加贷款种类．使按揭或中德贷款可转为公积金贷款 天津市中德住房储蓄贷款有一个品种为置换贷款。即已用公积金或按揭贷款购房的职工．可用中德住房 完善住房公积金贷款的探讨 储蓄贷款全额置换原贷款余额。因此，公积金贷款可借鉴住房储蓄贷款的做法，将正在偿还的按揭或中德住 房储蓄贷款转换为公积金贷款，减轻了职工还款压力，更加显现了公积金的保障性。例如，由于部分职 工在购房选择贷款时，受到公积金贷款条件，没有达到贷款条件或公积金贷款无法满足其贷款需求，经 过一段时间后，达到了贷款条件，便可申请办理公积金贷款置换手续。 （七）对于首套贷款适当进行贷款利率下浮 由于住房公积金的贷款利率比按揭贷款利率低．职工一般会优先选择住房公积金贷款。但在利率市场 化改革的背景下。住房公积金贷款利率与按揭贷款利率差距越来越小．且近几年来大多数商业银行又采取了 浮动利率，对于首套贷款通常可下浮１５％。以现行贷款利率为例。公积金贷款年利率为４．５％，按揭贷款 年利率为６．５５％，按照按揭贷款利率下浮１５％计算，其利率实际为５．５７％，公积金贷款利率与商业银行贷款 利率相差仅一个百分点，差距甚小，住房公积金性优势不明显。为了提高公积金贷款的市场占有率，对 于首套贷款或贷款年限较短的职工．可以考虑在基准利率的基础上适当下浮。 （八）充分考虑职工购买二套住房的实际需求。适度降低第二套贷款的首付比例 现行规定，职工家庭贷款购买第二套住房的，首付款不得低于房价的５０％。虽然该规定与按揭贷款 规定相一致。但考虑到公积金制度的保障性。在职工确有二套住房需求时，应在贷款条件制定上视为首套贷 款。目前我国房价较高。大部分职工在购房时都会选择贷款的方式，由于申请贷款有年龄，年龄较大的 职工在购房时无法选择公积金贷款，如果这部分职工确实有改善住房条件或其他特殊原因（如拆迁等）必须 购房时。通常选择由子女贷款，而子女在成立自己家庭时仍需面临买房贷款问题。此时就要面Ｉ临支付较高的 首付款和利息支出．从而给这些刚性需求的购房者带来资金压力。 （九）增加贷后服务管理， 现行公积金贷款管理模式下，职工贷款手续完毕后，其后续的提前还款、委托提取、打印还款计划和还款 凭证等业务都需要通过银行经办人员办理，服务质量完全依赖于银行的管理水平。因此亟需理顺现行委托 代理模式．公积金管理部门可向自主管理账户资金的模式转型。 （十）拓展宣传渠道 目前。人们可通过报纸、电视台、电台、公积金服务热线１２３２９、公积金网站、业务经办网点等渠道了解公 积金相关。在今后的发展中，应不断优化服务，拓宽宣传渠道，增加宣传方式。例如，在１２３２９服务热线中 加入介绍公积金的自动语音讲解功能，另外在职工拨打服务热线咨询贷款事宜时．客服人员可将相应的 提取作简单介绍。以使职工更加了解公积金制度的其他优惠。 房地产市场在发展，住房公积金制度在改变，贷款也要适应新形势发展的需要，做好制定，做好 业务宣传。不断提高公积金贷款市场占有率，提升贷款市场份额。充分发挥公积金制度的保障作用。 （责任编辑刘伯酉）
