随着我国房地产市场竞争的加剧，以往单纯地讲卖方市场，靠广告、促销等手段推销楼盘的日子正逐渐远去，品牌、信誉、客户关系等日益成为决定项目成败与否的关键因素。当房地产产品竞争、价格竞争达到一定程度之后，引入文化营销理念开发销售房地产项目的文化地产攻略越发得到地产商的重视。
一、营销的层次和境界
如果从营销的核心内容和市场环境条件去区分，营销可以分为三个层面：产品营销、品牌营销以及文化营销。产品营销理念的基本假设是，消费者与企业发生购买关系是因为企业产品能解决消费者的某方面消费问题，能满足消费者某方面的物质功能需要，产品营销的重心在于向消费者销售产品，通过一系列营销活动让消费者接触到企业产品信息并作出购买决策。品牌营销的基本假设是消费者在购买消费企业产品服务时候不仅仅是需要解决某项基本消费问题，而是希望满足某方面物质功能需要的同时获得某种心理情感的满足。因此，品牌营销的重点是在保证产品服务基本功能前提下给目标消费群提供一定的心理情感利益，从而在消费者心目中树立一个独具特色的良好形象。文化营销则是要把企业的理念传播给消费者，并树立起良好的联想，使得消费者在消费产品和品牌时候可以获得心灵的共鸣和价值的认同，它是更高境界的营销。
二、文化营销是房地产市场发展的必然趋势
随着消费者观念的提高，房子对于消费者已经不仅仅是一个能遮风避雨的场所，还代表着一种生活方式；买房子也不仅仅是买建筑，还包含了环境和服务，更有文化。市场消费变化无疑对地产商提出了新的考验，于是各路开发商在不断完善住宅品质的同时，开始对住宅文化品位给予了更大热情。不少开发商通过各种形式的活动在带给买房人文化享受的同时，也为了自己的项目注入了文化内涵。“文化地产”因此在这种趋势中应运而生。文
化地产发展到现在已经不是少数人的诉求，而是大多数人的需要。不少开发商在提升商品房性价比的同时，已着力通过各种手段给钢筋水泥注入了“文化”，赋予了居家生活新的内涵，多角度地满足着消费者日益增长变化的居住需求。
文化营销是以文化为手段促进房产业发展的模式。不过，开发商如果只是在营销中简单地加入文化的因子，赋予楼盘丰富的内涵，其实是很难成功的。文化营销必须以其市场定位为前提，在明确其定位的基础上，推出相应的营销策略。文化营销由点缀成为主体，从而文化在一个楼盘中占据的地位越来越重要，体现了消费者对精神层面的要求越来越高。文化艺术丰富多变，要想得到受众的认同，就得投其所好、对症下药。虽然同是文化营销，文化主题却可千姿百态，谁能敲中消费者的心灵，谁能出奇制胜，谁就是房地产文化营销时代的大赢家。文化营销中的文化，不再是单纯的精神享受；文化营销中的营销，也不再是单纯的谋利，两者彼此结合而相互制约。营销中溶入文化内涵，楼盘因而有了自己的思维与灵魂，吸引可以产生共鸣的受众群体。房产业中文化竞争的介入，必将加大开发商对楼盘开发的责任感。当楼盘植入文化理念，开发商便不再处于“卖完便撒手”的地位，它必须依靠文化理念建立起品牌形象，考虑长远的发展，增强其企业的整体竞争力。
从某种意义上讲，文化底蕴决定房地产项目价值。文化地产是个泛概念，它的本质特征是让没有生命的钢筋水泥具有文化的永恒价值，这种文化内涵体现在地产开发的每一个环节，建筑物的每一个细部，包括阳台的设置，立面的颜色，因此，文化地产不仅仅是文化标签，更非噱头。文化地产着意于文化的创新与进步，地产被赋予文化的灵魂，文化与地产之间的互动关系才能被充分发掘。因此，文化地产需要文化底蕴来支撑，才能体现地产的文化价值。地产需要文化，关键是通过什么样的方式来实现地产与文化的对接。这就是房地产文化营销的核心问题。
房地产市场经过20多年的发展，已经从一般的建筑领域上升到精神关怀，这种关怀
实际上就是文化层面的关怀。消费者日益成熟的消费需求相比，文化地产建设目前还处于初级阶段。一方面市场的逐步完善已经使越来越多的消费者看好文化地产，老百姓从居者有其屋，到追求功能完善，到要求景观优美，再到生活要有舒适度，消费对于精神层面的需求因此表现得愈加强烈。比如过去购房，人们关注的更多是小区环境、配套、教育等因素，而现在不少人开始把人文环境，作为购房的首要考虑因素。
