廉租住房及公共租赁住房住房建设项目可行性研究报告

建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 总论 ..................................................... 5

1.1项目概况..................................................... 5

1.1.1项目名称 ............................................... 5 1.1.2项目承办单位 ........................................... 5 1.1.3项目编制单位 ........................................... 5 1.1.4项目拟建地点 ........................................... 5 1.2编制依据..................................................... 5 1.3研究范围..................................................... 6 1.4项目建设规模和建设内容....................................... 7 1.5项目进度安排情况............................................. 7 1.6投资估算与资金筹措........................................... 7

1.6.1投资估算 ............................................... 8 1.6.2资金筹措方式 ........................................... 8 1.7主要经济技术指标............................................. 8 1.8研究结论与建议............................................... 9

1.8.1研究结论 ............................................... 9 1.8.2研究建议 .............................................. 10

第二章 项目背景及建设的必要性 .................................. 11

2.1项目提出的背景.............................................. 11

2.1.1国家宏观背景 ...................................... 11 2.1.2河南省保障住房 ........................................ 11 2.1.3三门峡的住房保障建设 .................................. 12 2.1.4XX家园前期建设情况 .................................... 13 2.2项目建设的必要性............................................ 13 第三章 市场分析及建设规模 ...................................... 17

3.1XX房地产发展的趋势.......................................... 17 3.2XX房地产发展存在的问题...................................... 17 3.3三门峡房地产市场发展预测.................................... 20 3.4建设规模.................................................... 21 第四章 建设选址和建设条件 ...................................... 23

4.1项目建设选址................................................ 23

4.1.1选址原则 .............................................. 23 4.1.2项目选址 .............................................. 23 4.2项目建设条件................................................ 23

4.2.1现状用地条件 .......................................... 23 4.2.2地形地貌 .............................................. 24 4.2.3气象条件 .............................................. 24 4.2.4水文地质条件 .......................................... 24

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4.3基础设施条件................................................ 24

4.3.1交通条件 .............................................. 25 4.3.2给水、排水条件 ........................................ 25 4.3.3电力电信条件 .......................................... 25 4.3.4燃气和供热条件 ........................................ 25

第五章 项目建设方案 ............................................ 26

5.1项目概况.................................................... 26

5.1.1设计依据 .............................................. 26 5.1.2设计理念 .............................................. 26 5.1.3设计原则 .............................................. 27 5.1.4总体布局 .............................................. 28 5.1.5建筑设计 .............................................. 28 5.1.6住宅选型 .............................................. 28 5.1.7道路交通组织 .......................................... 29 5.1.8竖向设计 .............................................. 30 5.1.9立面设计 .............................................. 30 5.1.10剖面设计 ............................................. 30 5.1.11防火设计 ............................................. 31 5.1.12节能设计 ............................................. 32 5.2结构设计.................................................... 32

5.2.1设计依据 .............................................. 32 5.2.2抗震设计及荷载取值 .................................... 32 5.2.3结构形式 .............................................. 32

第六章 公用工程方案 ............................................ 34

6.1给排水工程设计.............................................. 34

6.1.1设计依据 .............................................. 34 6.1.2水量计算 .............................................. 34 6.1.3排水方案 .............................................. 35 6.1.4管材选择 .............................................. 36 6.2采暖设计.................................................... 36

6.2.1设计依据 .............................................. 36 6.2.2设计参数 .............................................. 36 6.2.3采暖系统 .............................................. 37 6.3电气照明设计................................................ 37

6.3.1设计依据 .............................................. 37 6.3.2设计内容 .............................................. 37 6.3.3供配电系统 ............................................ 38 6.3.4防雷接地保护 .......................................... 39 6.3.5弱电系统 .............................................. 39 6.4抗震设计.................................................... 40

6.4.1编制依据 .............................................. 40 6.4.2设计依据 .............................................. 41 6.4.3编制原则 .............................................. 41 6.4.4抗震设计 .............................................. 41

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6.5管线综合.................................................... 42 第七章 节能方案分析 ............................................ 43

7.1评估依据.................................................... 43 7.2设计采用的节能标准.......................................... 43 7.2能源供应情况分析............................................ 43 7.3节能措施和节能效果分析...................................... 44 7.5评估结论.................................................... 46 第八章 环境保护 ................................................ 47

8.1设计依据.................................................... 47 8.2环境保护的目标.............................................. 47 8.3环境质量标准................................................ 47 8.4项目及周边环境现状.......................................... 48 8.5水土保持.................................................... 48 8.6污染源分析.................................................. 48

8.6.1大气污染 .............................................. 48 8.6.2噪声污染 .............................................. 49 8.6.3水污染 ................................................ 49 8.6.4固体废弃物 ............................................ 49 8.7污染的影响及其治理.......................................... 49

8.7.1大气污染的治理 ........................................ 50 8.7.2噪声污染的治理 ........................................ 50 8.7.3水污染的治理 .......................................... 51 8.7.4固体废弃物的治理 ...................................... 52 8.8绿化........................................................ 52 8.9评价结论.................................................... 52 第九章 施工安全及劳动保护 ...................................... 54

9.1概述........................................................ 54 9.2编制依据及采用的标准........................................ 54

9.2.1编制依据 .............................................. 54 9.2.2编制采用的主要标准、规定、规范 ........................ 55 9.3运行过程中主要职业危害因素的分析............................ 55 9.4职业安全卫生防范的措施...................................... 55 第十章 建设进度计划 ............................................ 57

10.1实施进度................................................... 57 10.2项目实施中的控制措施....................................... 58 10.3项目实施质量控制措施....................................... 60 10.4项目实施资金控制措施....................................... 63 第十一章 投资估算及资金筹措 ......................................

11.1编制依据及有关说明.........................................

11.1.1编制依据 ............................................. 11.1.2有关说明 ............................................. 11.2投资估算................................................... 65

11.2．1投资估算范围 ........................................ 65 11.2.2投资估算数据 ......................................... 65

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11.3资金筹措................................................... 65 第十二章 财务评价 ................................................ 66

12.1财务评价基础数据选择 ................................... 66 12.2项目收入预测 ........................................... 66

第十三章 建设项目综合评价 ........................................ 68

13.1社会效益综合分析........................................... 68

13.1.1社会影响效果分析 ..................................... 68 13.1.3风险防范措施 ......................................... 71 13.2经济效益综合分析........................................... 72 第十四章 工程招标管理 ............................................ 73

14.1招标依据................................................... 73 14.1招标范围................................................... 73 14.2招标方式................................................... 73 14.3招标组织形式............................................... 74 14.4标段划分................................................... 74 14.5对中标单位的要求........................................... 74 第十五章 项目研究结论及建议 ...................................... 76

15.1项目研究结论............................................... 76 15.2项目研究建议............................................... 76 南XX家园（三期）廉租住房建设项目投资估算表 .................... 78

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第一章 总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

项目名称：XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目

1.1.2项目承办单位

项目承办单位：XX经济适用住房开发中心 法人代表： 胡维 1.1.3项目编制单位

项目编制单位：河南XX工程咨询有限公司 法人代表： 1.1.4项目拟建地点

项目拟建地点：XX南XX家园小区位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北部。

1.2编制依据

（1）可行性研究报告编制委托书；

（2）《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）;

（3）《廉租住房管理办法》（建住房[2007]258号）；

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（4）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建住保[2010]87号）；

（5）《投资项目可行性研究报告指南》；

（6）《建设项目经济评价办法与参数》；（第三版） （7）XX“十二五”新建保障性住房任务分解表； （8）《XX住房保障工作工作方案》（三房保[2011]10号）； （9）XX国民经济和社会发展“十二五”规划； （10）《XX中心城区住房建设规划》（2004-2020）；

（11）《河南省建设工程工程量清单综合单价建筑工程（2008）》； （12）《河南省建设工程工程量清单综合单价安装工程（2008）》； （13）《河南省建设工程工程量清单综合单价市政工程（2008）》； （14）《河南省建设工程工程量清单综合单价园林工程（2008）》； （15）《河南省城市住宅小区物业管理办法》； （16）其他文件规定要求和相关建设标准等

（17）项目单位提供有关本项目的基础资料、技术资料等。

1.3研究范围

我公司受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目可行性研究报告》。本报告是根据国家对项目可行性研究报告编制的有关要求，结合项目的实际情况对项目的概况、项目背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方

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案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。

1.4项目建设规模和建设内容

XX南XX家园2012年-2013年（三期）廉租住房，规划占地面积82.11亩，计划总建筑面积约55300平方米，建设廉租住房、公共租赁住房共计1020套。其中计划建设廉租住房572套，总建筑面积约29600平方米（其中房屋面积约27400平方米、地下室面积约2200平方米），廉租住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在50平方米以内；计划建设公共租赁住房448套，总建筑面积约25700平方米（其中房屋面积约24100平方米、地下室面积约1600平方米），公共租赁住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在60平方米以内。计划总投资16525.48万元(其中：廉租住房8058.79万元、公共租赁住房6996.50万元、小学1470.19万元)。

1.5项目进度安排情况

初步确定XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目2012年1月－2013年12月工期24个月。建设项目计划2012年6月开工，2013年6月竣工验收。2013年7月－2013年12月进行小区基础配套设施（公厕、道路、室外给排水、暖气、电力管网等）建设。

2013年8月－2013年10月进行小区绿化美化工作。

1.6投资估算与资金筹措

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1.6.1投资估算

本项目总投资16374.23万元。 1.6.2资金筹措方式

资金来源：划拨。

1.7主要经济技术指标

附表一：项目建设用地主要经济指标

项 目 总用地面积 其中建设用地 其中道路用地 一期建设用地 二期建设用地 村民安置房用地 三期计划建设用地 其中小学计划建设用地

单位 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩 亩 数量 198.46 182.59 15.87 21 66 13 82.11 21.87 附表二：项目规划建设主要经济指标 序号 项目名称 一 1

单位 万M２ 万M２

数量 22.45

备注

项目规划建筑面积 规划住宅建筑面积

21.36

8

2 3 4 5 二 三 四 五 六 七

一期总建筑面积 一期总建筑面积 村民房总建筑面积 廉租住房、公共租凭住房 建筑密度 容积率 绿地率 居住总套数 居住总人数 户均人口

万M２ 万M２ 万M２ 万M２ % % 套 人 人

1.09 2.57 2.5 2.96 25 2.0 35 3354

建设450套 建设1620套 建设246套 建设1020套

10732 3.2

1.8研究结论与建议

1.8.1研究结论

经济适用住房和廉租住房建设是我国各级履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义。

根据三门峡城市总体发展规划，作为城市功能设施和改善民生的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。

通过上述综合分析可知，项目有着良好的社会效益和环境效益，也具有较好的间接经济效益，同时具有较强的抗风险能力。表明本项

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目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。

本项目将成为整个三门峡示范性的廉租住房项目，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。 1.8.2研究建议

本项目的建设具有良好的社会效益，建议有关部门应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况，认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，以保证工程质量和工程进度。

在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。

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第二章 项目背景及建设的必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1国家宏观背景

住房问题是重要的民生问题。切实解决城市低收入家庭住房困难，是党和关注民生、推进社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。２００７年下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、 国家七部委联合颁布了《廉租住房管理办法》（建住房[2007]258号）、2010年国家七部委又联合颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，重点就是要把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和履行公共职能的一项重要责任，以加快发展保障住房为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的体系，也是对我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党、关注民生和执政为民的理念。

同时，2012年5月份，国家财政部会同住建部下达了补助廉租住房保障专项资金105亿元，主要用于补助廉租住房保障工作中的租赁补贴以及购买、改建、租赁廉租住房开支，这些有利的，为地方的廉租房建设提供了有力的财政支持。 2.1.2河南省保障住房

河南省做为一个人口大省，随着城市化进程的加快，外来务工和毕业大学生数量越来越多，居民住房矛盾也越来越突出，特别是最低

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收入家庭的住房问题日益凸显。今年河南省住房城乡建设关于保障性住房的要求是：以科学发展观为统领，深入贯彻党的十七届五中全会、八届十一次全会、经济工作会议精神，全面落实全国住房城乡建设工作会议和全省推进城乡建设、加快城镇化进程工作会议要求，坚持“四个重在”和“两转两提”，以加快城镇化进程为中心，以实施城乡建设三年大提升行动计划为抓手，以项目建设为重点，认真实施省域城镇体系规划，大规模开展保障性安居工程建设，大力推动城乡基础设施建设。 2.1.3三门峡的住房保障建设

XX位于河南省西部，豫、晋、陕三省的交界处，东临洛阳，西接陕西省，北隔黄河与山西相望，南连伏牛山与南阳接壤，交通运输优越，境内电气化陇海铁路、连霍高速公路、310国道、209国道和郑西高速铁路等5条国家级交通干线贯穿全境。历来为战略要地，同时也是当今中西经济文化交流的重要通道。

住房保障工作是一项重要的民生工程，、市对此高度重视，连续三年将保障性住房建设列入市“十件实事”。2011年以来，XX紧紧围绕“住有所居、应保尽保”的目标。落实在31个项目102个保障性住房的建筑单体。2012年以来保障性住房建设任务具体落实在36个项目，其中廉租住房项目3个共1184套，公共租赁住房项目19个共5602套，经济适用住房项目3个共565套，棚户区改造项目6个共2331套，限价商品房项目5个共1300套。在36个项目中，已取得项目选址意见书或土地批准文号的有24个;2012年市本级新

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开工保障性住房建设任务是1912套，目前已落实6个项目共2956套，完成目标任务的155%。 2.1.4XX家园前期建设情况

XX南XX家园小区2008年开始建设，一期占地面积21亩，建设廉租住房450套，总建筑面积2.57万平方米（其中地下室建筑面积0.34万平方米），，一期工程2008年开工建设，2009年交付使用；二期占地面积66亩，建设廉租住房1620套，总建筑面积8.28万平方米（其中地下室建筑面积1.29万平方米），2009年开工建设，2010年交付使用；村民安置用房（经济适用住房）占地面积13亩，建设经济适用住房246套，总建筑面积2.5万平方米（其中地下室建筑面积0.18万平方米），2010年开工建设，目前主体工程已完工。

2.2项目建设的必要性

１、 项目建设是贯彻党、一系列惠民的具体体现。

住房问题是国民经济发展的重要民生问题，党和各级历来高度重视，多年来，XX住房建设持续快速发展， 城镇居民住房条件总体上有了较大改善，但也看到，近年来随着城镇化进程的加快，住房矛盾更加突出，城镇低收入家庭的住房困难更是日益显现，搞好保障住房建设不仅是我党落实“三个代表”重要的具体表现，是实现社会稳定保证经济正常发展的大事。

XX委、市始终把“保障和改善民生”及“住有所居”放

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在突出位置，多方筹措资金，逐步扩大保障住房的覆盖面，进一步解决低收入家庭的住房难问题，将国家的惠民真正落到实处。经过近五年来的艰苦工作，初步建立了住房保障制度和建设管理制度，确保了XX保障住房建设及保障工作的开展。建立住房保障制度，是贯彻党、一系列惠民的具体体现，是我国住房改革的重要内容，也是积极推进城镇低收入家庭住房保障工作的一项民心工程。

2、项目建设有利于促进社会和谐稳定。

住房保障制度是针对住房困难的城镇低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。近年来，随着住房制度改革的进一步深化，XX逐步建立和完善了以保障住房、商品房的多层次城镇住房供应体系，使全市住宅建设得到了较快发展，城镇居民居住条件得到改善，居住环境和居住质量有了较大的提高。但同时，城市房价上涨过快，住房供应结构矛盾比较突出，下岗和失业人员、进城务工的农民、新就业的大学生、有部分困难职工和居民因为经济拮据而买不起住房，甚至租不起房，还处在相当贫困的阶段，缺乏自我救助能力。面对这些问题，市把住房保障工作作为深入住房制度改革，实现全面建设小康社会目标的重要内容，作为解决民生问题、构建社会主义和谐社会的重要工作，努力解决城市中低收入家庭住房问题。为推动XX全面建设小康进程和促进社会和谐稳定起到了积极作用。 3、建设保障住房是解决低收入家庭住房困难的主要途径。

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住房问题是重要的民生问题。切实解决城市中低收入家庭住房困难，是党和关注民生、推进社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。2010年6月国家七部委联合颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》），重点就是要把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和履行公共职能的一项重要责任，以加快发展公共租赁住房为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的体系。也是我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党、关注民生和执政为民的理念。

各级开展城市低收入家庭住房状况调查，全面掌握保障住房需求情况，编制住房发展规划，将加快保障住房建设列入为人民群众承诺办好的“十件实事”之一，积极落实保障住房资金，确保保障住房建设目标任务的完成。同时健全解决低收入家庭住房困难的配套和工作机制。一是免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和性基金；二是建设用地实行行政划拨方式供应，在土地供应计划中予以优先安排保证供应。为保障住房建设提供了、资金等方面的保障依据，确保保障住房建设得以顺利开展。

4、项目建设有利于强化住房保障职能，深化住房制度的改革。

住房保障制度是是行使社会保障职能的具体体现。我国实行住房商品化和社会化的过程中，在以市场机制调节的住房分配体系中，住房的社会保障只是弥补市场的缺陷，对市场竞争中

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的弱者和低收入者提供帮助和救济，体现人道主义精神。城镇低收入家庭按其家庭收入根本无法购买商品房，只能依靠提供具有住房保障性质的公廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房才可能解决其住房问题。

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第三章 市场分析及建设规模

城市化进程加快、房改的实施以及人民生活水平的提高，促使XX房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就，但过快的发展，也带来了一系列的问题。

3.1XX房地产发展的趋势

从整个峡市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。

3.2XX房地产发展存在的问题

近几年，XX房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面：

1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前，

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XX住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。

2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。

3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成

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本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。

4、房地产开发企业资质水平低，XX房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色。

5、房地产市场的信息不对称。一是把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。

6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有

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跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。泰安市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。

7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。

3.3三门峡房地产市场发展预测

1、XX房地产市场具有很大的发展潜力

根据建设部研究中心课题组《全面小康社会的居住目标》中的研究分析：“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超过一千美元、住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求”，同时考虑到建设部《全面小康社会的居

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住目标》中提出的“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的总体目标，以及“城镇人均住房建筑面积35平方米，每套住宅平均面积120平方米左右”的标准，可以预测XX今后房地产业的发展潜力仍很大。

2、中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境

从国际上来看，当人均住房面积大于25—30平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。近年来相继建成的建业森林半岛、郑和小区、海洋新城现代城等高档小区的情况分析，可以看到：今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的“居者忧其屋”，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富的重要组成部分。

3.4建设规模

XX南XX家园2012年-2013年（三期）廉租住房、公共租赁住房及公共配套（小学）建设项目，规划占地面积82.11亩，其中小学占地面积21.87亩，计划总建筑面积约55300平方米，建设廉租住房、公共租赁住房共计1020套。其中计划建设廉租住房572套，总建筑面积约29600平方米（其中房屋面积约27400平方米、地下室面积约

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2200平方米），廉租住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在50平方米以内；计划建设公共租赁住房448套，总建筑面积约25700平方米（其中房屋面积约24100平方米、地下室面积约1600平方米），公共租赁住房全部为高层（11层、16层），套形面积将控制在60平方米以内；计划配建小区小学，总建筑面积约5400平方米。计划总投资16525.48万元(其中：廉租住房8058.79万元、公共租赁住房6996.50万元、小学1470.19万元)。

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第四章 建设选址和建设条件

4.1项目建设选址

4.1.1选址原则

（1）符合XX总体规划的要求，重视节约土地和合理用地。 （2）场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质防洪防涝、防震等条件。 （3）有便利的外部交通条件。

（4）有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施。

(5)工程建设和使用期间不会对周边环境和公众利益造成损害。 4.1.2项目选址

该项目建设场址位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北。是XX东部城市规划的居住区，符合XX的城市总体规划要求。同时该项目拟建规模和建设内容相适宜，符合国家有关保障住房建设的要求，建设内容、建设规模确定合理。

4.2项目建设条件

4.2.1现状用地条件

所建项目场地地势平坦，小区内有足够停车场地，且周边交通便利，有利于车流人流、物流顺畅，条件适宜项目建设。

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4.2.2地形地貌

XX域地貌以山地、丘陵和黄土塬为主，其中山地约占54.8%，丘陵占36%，平原占9.2%，可谓“五山四陵一分川”。 XX区座落在黄河南岸阶地上，三面临水，形似半岛，素有“四面环山三面水，半城烟村半城田”之称。项目地块位于三门峡的东南部，地形较为平坦。 4.2.3气象条件

XX气候属暖温带性季风气候，冬季干而冷，夏季热而多雨。主要气侯条件如下：

年平均气温 13.2℃ 最高气温 26.7℃ 最低气温 -0.7℃ 极端最高气温 43.2℃ 极端最低气温 -16.5℃ 年平均降水量 650mm 最大冻土深度 0.5mm 4.2.4水文地质条件

XX多年平均水资源总量29亿立方米（不含黄河入境水），黄河干流年均过境水量420亿立方米，三门峡水库容量达96亿立方米，年调蓄量18-20亿立方米。

4.3基础设施条件

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4.3.1交通条件

项目所在的位置北侧为XX最大的蔬菜批发市场，小区主要干道贺站路与XX快速通道相接。快速通道往东为G30连霍高速公路三门峡东站口，往西直达（郑州－西安的高速铁路）三门峡南站、XX文体中心和风景秀丽的XX陕州风景区、天鹅湖，XX快速通道相接东西均与G310国道相连，G310国道直达洛阳和西安，往西还与G209国道相接，可直达山西运城。快速通道北侧为沿河（青龙涧河）公园。 4.3.2给水、排水条件

项目位于XX自来水供水服务范围内，快速通道、贺站路中心线下设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；快速通道人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。 4.3.3电力电信条件

项目最大用电负荷2267KW，XX电力供应充足，用电有保证。电源线引自快速通道地下电缆，沿项目区路段已预留出线。 4.3.4燃气和供热条件

快速通道一侧人行道下均敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。

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第五章 项目建设方案

5.1项目概况

5.1.1设计依据

1、《城市居住区规划设计规范》； 2、《民用建筑设计通则》； 3、《住宅建筑设计规范》； 4、《民用建筑照明设计标准》； 5、《民用建筑隔声设计规范》； 6、《XX城市总体规划》；（2004版） 7、《XX贺站路居住区控制性详细规划》 8、《XX经济适用住房管理暂行办法》； 9、《XX城镇廉租住房保障办法》 5.1.2设计理念

居住环境是人类最为重要的生存空间，随着人民物质文化生活水平的提高，环境的地位日益重要，在住宅小区开发中，环境已成为衡量居住质量的标准之一，同时，环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，一个小区的环境决定了小区的品位和特色。作为一个较大型的小区规划，如何利用地形与区位在总体上达到一致性是本次规划着意考虑的问题，尽量做到小区具有的个性，创造一个“以人为本”的居住环境，在充分注重与周边环境协调的同时，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方

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便生活之目的，处理好“自然环境—住宅建设—人”的关系，是本小区规划着重解决的问题。 5.1.3设计原则

针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则： 1、地形原则

充分分析现有地形、地势、及周边道路关系，确定主要出入口的合理位置。

2、以人为本

贯彻“以人为本”的思想，以建设高品质环境的居住小区、生态型居住区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。

3、特色原则

在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。

4、市场原则

以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。

6、科技原则

努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。发展新型节能型住宅。

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5.1.4总体布局

XX南XX家园小区位于XX区东南部，贺站路东、南工路西北。建筑物周围的绿化以点、线、面结合的方式进行，自然活泼，充分体现以人为本的设计理念。建筑物的周围有大片绿化，在中心这个特殊的环境区域内充满一种自然和谐的空间氛围。

（1）、首先强调住宅小区的经济性和适用性，在规划设计上要以“经济适用”为原则。

（2）、在营造住宅区集中绿地的同时强化开放性空间—带型空间，建立居民之间良好的邻里关系。 （3）、强调日照.朝向。 5.1.5建筑设计

南XX家园（三期）工程，廉租住房每户建筑面积均小于50平方米，公共租赁住房建筑面积均小于60平方米，户型为两室一厅一卫及一室一厅一卫，建筑层高2.9米，建筑层数为地下一层，地上11层及16层，室内外高差0.45米，建筑总高度为32.35及46.85米。建筑物安全等级为二级，耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，地下室防水等级为二级，隔声减噪等级为二级，控制室内环境污染类别为二类。 5.1.6住宅选型

l、保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。

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2、住宅套型设计注重实用性，考虑住户多样性的需求，结合现代居住特点，设计具有时代感的平面户型，如玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便。

3、结合不同的面积标准设置不同的开间，最大限度地保证可使用面积。厨卫设计简洁，比例适度，考虑厨、洁具的布置，使住户使用便利。

4、充分利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。 5.1.7道路交通组织

道路系统由城市道路、小区道路、尽端路、步行道路组成。城市道路指小区外围城市交通干道；小区级道路指小区内主要的对外联系道路，车行道宽度为7米，两侧设1.5-2米人行道；小区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为3.5米，尽端设置12×12米的回车场；步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成，一方面方便的与城市交通系统相联系，另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一，主要步行系统由小区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，创造出人性化的住区户外空间。

场区内停车分为临时停车。多层住宅区结合楼间道路设置一定数量的临时停车位；访客临时停车位设置于入口广场和小区入口处周边。

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5.1.8竖向设计

1、地面和道路坡度

项目内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行分布平整。地面坡度和车行道纵坡不小于0.3%，人行道根据需要考虑设踏步和防滑措施。

2、地面排水

采用沿小区道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。

3、室内外

建筑物底层地面高出室外地面0.30-0.45米。 5.1.9立面设计

建筑立面形式是小区每个单体的外在表现，体现了小区的整体风貌。在设计中，我们对立面形象进行了细致的推敲，采取简洁、明快的现代建筑风格，使建筑物的体型轮廓更丰富、形象更活跃，表现出了建筑轻快、细腻的立面尺度空间。 5.1.10剖面设计

住宅建筑均为11层及16层平屋顶，层高为2.9m，建筑高度为32.35及46.85米（檐口高度）。

4、建筑装修做法 房间名称

楼地面 墙面 踢脚 顶棚 30

混合沙浆墙楼梯间 水泥沙浆 面 混合沙浆墙卧室、客厅 水泥沙浆 面 地砖面层 厨房、卫生间 （有防水层） 5、主要建筑构造

面砖墙面 水泥砂浆踢脚 水泥砂浆踢脚 面砖踢脚 混合砂浆顶棚 混合砂浆顶棚 水泥砂浆顶棚 （1）．墙体采用240mm厚蒸压粉煤灰砖砌筑。

（2）．门窗：外窗安装80系列塑钢窗，窗框颜色为乳白色，玻

璃为5+9+5单框中空玻璃。 （3）．本工程外墙饰面采用彩色涂料 （4）．屋面做法：

●保温隔热层：CCP保温隔热板

●过滤层：20厚中粗砂

●防水层：高聚物该性沥青防水卷材 ●找平层：1：3水泥沙浆 ●结构层：钢筋混凝土屋面板

5.1.11防火设计

建筑物防火等级为二级。建筑周边设消防通道，与周边建筑的间距满足规范要求。

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5.1.12节能设计

为贯彻落实国家节约能源、保护环境的基本国策，建筑特征、外围护结构及暖通、电气等专业采取必要的节能措施，达到65%的节能标准。

5.2结构设计

5.2.1设计依据

（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版） （2）《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008 （3）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010 （4）《建筑地基基础设计规范》G0007-2002 （5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 （6）《砌体结构设计规范》GB50003-2001 5.2.2抗震设计及荷载取值

根据《中国地震烈度区划图》划分，XX地区为七度地震烈度区。设计基本地震加速度值为0.15g。 5.2.3结构形式

各建筑物的基础形式应根据提供的工程地堪报告地基承载力特征值、建设地址的地下水位等因素确定，推荐采用钢筋砼条形基础，上设地圈梁。

主体结构设计为贰层砖混结构，建筑层高为3.3米，枞墙承重体

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系，按抗震构造要求设置圈梁和构造柱。楼、屋面采用现浇钢筋混凝土整体楼板，楼梯采用现浇钢筋混凝土板式楼梯。

基础材料 （1）混凝土

基础、楼梯、楼层梁和板的混凝土强度等级为C20，圈梁、构造柱为C20。

（2）钢筋

选用HPB235、HRB335、HRB400。 （3）墙体

建筑物墙体采用砖砌块，M10水泥砂浆砌筑；建筑物防潮层以上墙体采用多孔砖，M7.5混合砂浆砌筑。

（4）门、窗以及其他

1、内装饰：各厅室均为普通水泥地面、乳胶漆内墙，既为进住用户装修提供条件，又可降低造价。

厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶，卫浴设备由入住户自行选装。

2、门窗、外窗采用铝合金或中档塑钢材料，门及内窗为中档木质材料。

3、外墙面：合理选择不同色彩的高档霹雳砖和外墙防水涂料，以强化视觉变化。

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第六章 公用工程方案

6.1给排水工程设计

6.1.1设计依据

1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）； 2、《建筑防火设计规范》（GB50016-2006）； 3、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）； 4、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）； 5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）； 6.1.2水量计算

1、用水量测算 (1)生活用水量

根据《居住小区给排水设计规范》，本项目住宅及部分公共建筑有给排水卫生器具和淋浴设备，无集中热水供应，生活用水量为35升/人·日，利用系数为1.5，项目1020套住宅全部入住后，按平均每户3.2人计，日用水量为171.4立方米。

（2）公建用水

公建用水暂按生活用的5%估计，用水量为8.57立方米。 (3) 绿化及道路用水量

绿化及道路用水按生活用水量的10%估算，用水量为17.14立方米。

(4) 未预见水量及管网漏失量

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按(1)、(2)项之和的5%计，日用水量为9.00立方米/日。 (5) 消防用水量

本项目是住宅小区建设，总人口不足万人，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量10L/s，火灾延续时间2小时计算，消防用水量72立方米。

综上，本项目最高日用水量约269.54立方米。 2、水源、水压、水质

主水源由市供水干管引自来水，水源来自市水厂，不需加压及二次净化。

3、消防

在主要交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消防用道路通畅，楼间距布置符合消防要求。 6.1.3排水方案

排水系统采用雨水、污水分流，管道均采取埋设。 1、雨水

场区内雨水管道沿规划道路埋设，就近排入迎胜路的雨水系统。 2、生活污水

管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水经过化粪池处理后，排至快速通道市政污水干管，进市污水处理厂。

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6.1.4管材选择

室外给水管道采用球墨铸铁管，T型橡胶圈接口；室内生活给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接；室内排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用内外壁热镀锌钢管，法兰或卡箍连接。

室外雨污排水管采用大口径双壁波纹塑料排水管，承插连接。

6.2采暖设计

6.2.1设计依据

1、《采暖通风和空气调节设计规范》 B50019—2003 2、《民用建筑节能设计标准》DBJ04—241—2006

3、《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50242—2002 4、《建筑设计防火规范》(GB50016—2006) 5、《供热计量技术规程》(JGJl73-2009) 6、《公共建筑节能设计标准》（GB 501-2005） 6.2.2设计参数

1、室外设计参数

冬季采暖室外计算温度 -9℃ 2、室内设计参数

居住内 18℃ 厨房、卫生间 15℃

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6.2.3采暖系统

1、小区为低温水采暖，采暖热媒由热力公司统一提供，由道路市政热力管引入。

2、室外管网采用直埋形式敷设，考虑敷设深度为室外地面下0.6m。

3、室外供水管最高处设放气阀，最底处设泄水阀。

4、采暖供水温度95℃，采暖回水温度75℃，采暖形式采用间歇式供暖。

5、住宅内供回水立管设于楼梯间，最高处设放气阀，最底处设泄水阀。

6.3电气照明设计

6.3.1设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》(JGJl6—2008) 2、《建筑物防雷设计规范》 （GB50057-2010） 3、《供配电系统设计规范》(GB50052-2009) 4、《低压配电设计规范》(GB50054-2011) 5、《建筑设计防火规范》(GB50016—2006) 6、《建筑照明设计标准》 (GB50034—2004) 6.3.2设计内容

强电部分：包括高、低供电、配电、照明、防雷接地；

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弱电部分：包括应急照明系统、通信及综合布线等系统。 6.3.3供配电系统

1、用电负荷等级

本工程应急照明、疏散指示为二级负荷，其余用电负荷为三级。 2、供电电源与负荷计算

设置箱式变电站一座，从市电网引来一个10KV电源至箱式变电站，所有电源分别由箱变引来。由箱变引出的电源呈树干式、放射式向各个用电点进行配电。消防电梯等主要负荷用放射式，其他采用树干加放射式。导线采用YJV22型交联聚乙烯绝缘铠装电力电缆，引至各用电点，进楼处穿钢管保护。电力电缆均采用直埋敷设，敷设前，应先将沟底铲平夯实。埋深于冻土层以下。电缆穿过马路时均穿钢管保护。

所有照明、动力电源的电压等级均采用380/220V，配电方式为三相五线。楼内事故照明、消防、保安、计算机以及其它重要设备，均为双电源配电，末端设双电源切换箱，二级负荷采用阻燃型铜导线，三级负荷采用普通铜导线。

综合用电指标：41W/㎡，总用电负荷为P=41W/㎡×55300㎡=2267kw。

经测算，项目设计供电负荷约为2267KVA，考虑住户家用电器逐步增多的因素，适当留有余数，拟在小区安装2500KVA箱式变压

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器2台。 6.3.4照明系统

各楼层照明导线在墙、顶板内穿PVC，照明灯具采用节能、无眩光T8日光灯，建筑物内配电线路采用铜芯电缆、导线暗敷。用于消防及保安的用电回路采用耐火电缆或阻燃导线。 6.3.4防雷接地保护

防雷、接地保护系统：建筑物屋面设置避雷带接闪器，利用建筑物内钢筋混凝柱内主筋作接地引下线并与基础主筋连为一体，接地装置由建筑基础梁钢筋及人工接地体组成低压配电网络TN-S-PEN系统，零线在建筑物进户线处做好重复接地。

防雷接地保护

1、配电室进线杆装设阀型避雷针作为雷电侵入的过电保护。 依据民用建筑电气设计规范（GB50057-94）有关规定在各建筑物屋设避雷带，利用建筑物内钢筋作引下线，接地装置由基础梁主筋及人工接地体组成。低压配电系统接地采用TN-S系统。

2、注意安全用电，做好等电位连结，其做法见国家建筑标准设计0ZD501。 6.3.5弱电系统

1、综合布线系统（宽带网络及电话系统）：

本工程宽带网络及电话系统分别进线，共同引至建筑物内通讯网

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络机房综合配线架，由总配线架经金属桥架和焊接钢管（SC）引至各层网络综合配线设备后再至各数据和语音使用点，数据及电话支线均采用超五类四对八芯非屏蔽双绞线。系统数据库和应用服务器可根据信息需要配置，并和网络交换机连接。

2、有线电视系统：

本工程由引来有线电视信号，进线电缆选用SYWV-75-9（P4）（双向系统四屏蔽电缆），支线电缆选用SYWV-75-5（四芯屏蔽电缆），电视分干线沿线槽敷设，由线槽引至各电视插孔穿焊接钢管（SC）暗敷，有线电视系统须经有线电视部门确定后设计。

3、安防监控系统：

在各出入口设置摄像机。电视监控的视频线及通讯线沿金属线槽敷设，出线槽穿SC管敷设，电视监控的电源线穿SC管敷设。

6.4抗震设计

6.4.1编制依据

1、中华人民共和国防震减灾法(全国人民代表大会常务委员会2008年12月27日第二十九次会议通过)

2、地震安全性评价管理条例(令第323号，2001-11-15)

3、河南省防震减灾暂行条例

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6.4.2设计依据

1、工程场地地震安全性评价技术规范GBl7741—2005 2、中国地震动参数区划图GBl8306--2001 3、建筑抗震设计规范GB50011—2010 4、构筑物抗震设计规范GB50191—1993 5、建筑工程抗震设防分类标准GB50223—2008 6.4.3编制原则

1、贯彻执行抗震工作以防为主的方针，根据《规范》“三水准”的抗震设防目标，使建筑物经抗震设防后，减轻建筑的地震破坏，避免人员伤亡，减少经济损失。

2、严格按照抗震设计规范要求，做到小震不坏，大震不倒，使建筑物在遭受低于本地区设防烈度的多遇地震影响时，一般不受损坏或不需修理仍可继续使用；当遭受等于本地区抗震设防标准的地震影响时，可能有一定的损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区抗震设防标准的罕见地震影响时不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。 6.4.4抗震设计

地基和基础：根据地质情况，采取相应措施加强基础的整体性刚度，并采取地基处理消灭地基土的不均匀现象。

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建筑体型：建筑平、立面采取规则、对称布置，建筑质量分布和刚度变化的均匀，将建筑物分成规则的结构单元。

抗震结构体系：结构设计做到传力明确，结构合理。设置多道抗震防线。

6.5管线综合

本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆、通讯电缆和采暖管网采用管沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：

1、压力流管让重力流管； 2、小管径让大管径； 3、给水管尽量在污水管上面； 4、易弯曲管让不易弯曲管； 5、临时性管线让永久性管线；

6、工程量小的管线让工程量大的管线。

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第七章 节能方案分析

7.1评估依据

（1）国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》； （2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》；

（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约计量方法（试行稿）的通知》。

7.2设计采用的节能标准

1、《设备热效率计算通则》GB2588-87 2、《综合能耗计算通则》GB25-87 3、《企业能量平衡通则》GB3484-83 4、《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83 5、《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83 6、《评价企业合理用热导则》GB3486-83 7、《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81 8、《设备及管道保温技术导则》GB4272-84

7.2能源供应情况分析

本项目在新建过程中能源供应主要为供水、电力，项目建成后主要能源则为电力、热力、燃气和供水。

能源供应条件：

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电力、热力、供水、燃气目前在此区域已有市政集中供应设施，能够满足项目使用。

由于该项目为非生产性建设，项目建成后能耗设备及范围主要采暖、供配电、照明和生活用水及厨房用燃气等，所需能源相对不多，因此，项目建设能源消费对**县当地能源消费影响不大。

7.3节能措施和节能效果分析

1、建筑节能措施

（1）地板传热系数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计。屋顶增加聚苯板保温，其总热阻值在《民用建筑热工设计规程》要求的最小总热阻值基础上增加20%。窗户的北向、东西向和南向的窗墙面积比，分别控制在0.25、0.30和0.35左右。外窗不宜过大，可开启面积不应小于窗面积的30％，并应有良好的气密性、水密性和保温隔热性能，满足节能要求。

（2）建筑内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。

（3）推荐使用平开窗型。有关研究表明,建筑门窗的能耗占建筑能耗的50%,而气密性能的高低是影响建筑门窗的能耗的重要因素，同时提高气密性还同时提高了隔声性能，对水密性、安全性、防污防

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尘都有较大幅度提高。按国家标准计算，塑钢窗1级与4级的气密性能相比较，漏气量增加了4倍，耗能严重；从价差上看，普通单玻民用窗150～180元/㎡，中空白玻工程窗220～240元/㎡，专利节能窗360元/㎡。推拉式门窗节能效果普遍难以提升，推荐使用固定及平开窗型，与推拉系列比，平开窗型的安全性、抗震系数等很多方面都具有优越性。

2、节电措施

（1） 减少线路损耗。布线简捷合理，采用放射式供电；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度；母线采用铜芯线穿管敷设，降低线路电损。

（2） 提高供配电系统的功率因数。功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的。

（3） 照明的节能设计。主要的节能措施有以下几种： ①充分利用自然光。使之与人工照明有机结合，节约人工照明电能；

②在满足照明的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率； ③推广使用低能耗、性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等；

④改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特

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点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。公共场所可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。

3、供水节能措施

⑴、引入新型节水设备，采取多种节水措施，加强水资源的回收利用。

⑵、推广使用优质管材、阀门、节水型卫生器具和配水器具，以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头，使用低速洗浴喷头、小容积水箱大便器，制定合理的厕所水箱冲水量、水龙头流量及用水量。

⑶、供水系统采取防渗防漏措施，提高管材、附件和施工质量，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象。

7.5评估结论

该项目符合国家和河南省现行法律法规、规划和产业，采用的节能措施也是行之有效的，其能源利用较合理。经评估认为该项目在合理用能方面可行。

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第八章 环境保护

8.1设计依据

1、《中华人民共和国环境保》

2、《建设项目环境保护管理条例》（[1998]253号） 3、《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号） 4、《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）

5、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级 6、《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）三类 7、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类 8、《污水综合排放标准》（GB87-1996）三类 9、《建筑施工界噪声值》（12523-1990）

8.2环境保护的目标

遵循可持续发展战略思想，切实保障资源合理开发和利用，保护生态环境，形成城市生态良性循环。将项目区打造成用地布局合理、设施完善、环境优美、安静舒适的养老乐园。

8.3环境质量标准

（1）项目区内水系达到Ⅱ类地面水域标准，控制指标CODmn低于6毫克/升。

（2）项目区内大气环境质量须达到《环境空气质量标准》（GB3095）

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中的二级标准。

（3）根据《城市区域噪声标准》，项目区噪声平均等效声级昼间值≤55dB；夜间值≤45dB。

8.4项目及周边环境现状

本项目建设地点位于XX东南部，周围环境状况良好，附近无污染工业，场边绿地较多，绿化水平尚可。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。

8.5水土保持

项目区内土地主要为居住土地，主要地质构造为多年陈土，场区内无水土流失。由于项目位于城市区，为防止施工造成对城区的居民生产、生活的影响，应该编写专门的施工组织设计，经过审批，严格按照施工组织设计来组织施工。

8.6污染源分析

8.6.1大气污染

项目施工期间的大气污染物主要是扬尘，扬尘主要包括施工扬尘和运输车辆扬尘，建筑材料装卸，取土及堆放筑路材料受风起尘，但这部分扬尘对大气环境质量影响持续时间、范围、程度都较小。道路扬尘是另一主要污染源，道路扬尘的扬尘量主要与车速，载重、相对湿度等有关。

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项目运营阶段的大气污染物主要是油烟，油烟的产生是长期性的，项目运营阶段对油烟进行处理以达标排放，减少对空气的污染。 8.6.2噪声污染

本项目建设期间，其对外环境可能造成噪声污染的污染源主要是机械设备噪声。这部分噪声主要由用于维护本项目正常运营而使用的机械设备引起的。 8.6.3水污染

施工期间废水排放量较小，主要是施工污水，产生量相对很少。项目运营阶段污水主要为厨房含油废水，产生量大，此污水含有大量的动植物油及剩余饭菜的残渣，将会影响排水系统和水质。需对厨房含油废水进行收集及初步的处理，处理达标后再排入市政污水管网。 8.6.4固体废弃物

本项目运营阶段的固体废弃物主要为施工建筑垃圾，建筑垃圾中无机成分较多，如泥土、砖瓦石块等。项目运营阶段的固体废弃物主要为生活垃圾，主要包括食堂剩菜剩饭、食堂清扫垃圾等。

8.7污染的影响及其治理

针对上述对环境造成污染的四大污染源，本项目从设计开始，就贯彻建设项目与环保治理同步进行的方针，对污染源所产生的影响进行分析，并加以治理。

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8.7.1大气污染的治理

目前，对施工期间产生的扬尘污染，主要是通过施工现场的环境管理制度和采取一些降尘防尘措施，以减少施工期间对大气环境的污染，尤其对校区的污染。针对本工程，可采取如下几方面的措施以减缓施工扬尘对周围环境的影响：

1、在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。

2、加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内；

3、避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料；

4、加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。

项目运营阶段的污染物主要是油烟，为本项目安置油烟净化器，经处理后达标排入大气中，同时建议改善烹调工艺，与时俱进。 8.7.2噪声污染的治理

对大型易产生噪声的设备，要采取隔振及减振等措施，并精心调试、润滑、保管，使噪声降到规范允许的范围内。

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施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对生活造成一定的影响。本工程在施工期应采取以下降噪对策：

1、合理安排施工时间

制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，避免夜间施工。

2、降低设备噪声

设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。从污染源头减少对周围环境的影响。 8.7.3水污染的治理

针对本项目施工期间产生的污水，由于污水量相对很少，可在施工期间进行处理。

项目运营阶段产生污水量相对很大，并含有大量的残渣与动植物油，本项目在合理位置修建一个隔油池，对污水进行收集及初步的处理，达标处理后再排入市政污水管网。

隔油池与沉淀池处理废水的基本原理相同，都是利用废水中悬浮物和水的比重不同而达到分离的目的。隔油池的构造多采用平流式，含油废水通过配水槽进入平面为矩形的隔油池，沿水平方向缓慢流动，在流动中油品上浮水面，由集或设置在池面的刮油机推送到集油

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管中流入脱水罐。在隔油池中沉淀下来的重油及其他杂质，积聚到池底污泥斗中，通过排泥管进入污泥管中。经过隔油处理的废水则溢流入排水渠排出池外，进行后续处理，以去除乳化油及其他污染物。厨房废水经过隔油池的处理后再排入市政污水管网，最终进入市污水厂进行最终处理。 8.7.4固体废弃物的治理

施工期的建筑垃圾主要来源于建筑施工中的废弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。

项目运营阶段，实施垃圾分类管理，食堂剩菜剩饭和清扫垃圾由保洁员分类装入回收桶，对于食堂剩菜剩饭可根据当地实际情况进行回收利用。对于不可利用的普通垃圾定期由环卫部门运走，以保证不对环境造成污染。

8.8绿化

本项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽可能提高项目区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持场区环境优美整洁。

8.9评价结论

综上所述，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的影

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响较大，因此应加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，最大限度地减小施工期对周围环境的影响。项目运营阶段的环境影响是长期性的，主要从源头控制，减少污染物的排放量及提高废水、废弃物的回收再利用价值。同时提高环保意识，抓好项目运营阶段的环境治理，严格执行国家规定的相关环境保律法规。

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第九章 施工安全及劳动保护

9.1概述

项目施工安全卫生是在已确定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制定相应的防范措施。

施工安全与劳动保护是一项十分重要的工作，为了防止各类事故的发生以及改善劳动条件，做到文明生产和安全生产，必须坚决贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针。在工程设计和生产中切实落实国家有关职业安全卫生的规定规范。

本项目保证优质的工程设计及质量，其目的是提供安全、舒适、便捷的居住环境。

9.2编制依据及采用的标准

9.2.1编制依据

1、《中华人民共和国劳动法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）

2、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部令第3号[1996]）

3、《中华人民共和国防震减灾法》（全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日通过）

4、关于发布《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度

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区划图（1990）使用规定》的通知（震发办[1992]160号） 9.2.2编制采用的主要标准、规定、规范

1、《生产过程安全卫生要求总则》 GB12801-91 2、《生产设备安全卫生设计总则》 GB5083-1999 3、《作业场所局部振动卫生标准》 GB10434- 4、《建筑灭火器配置设计规范》 GB50140-2005 5、《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94（2000年版）

6、《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010 7、《安全色》（GB23-82） 8、《安全标志》（GB1638-1996）

9.3运行过程中主要职业危害因素的分析

本工程在施工过程中有较多的不安全隐患。因此，应严格按照国家建筑施工规模执行。

9.4职业安全卫生防范的措施

1、为了贯彻“安全第一，预防为主”的职业安全与卫生防护工作，确保项目建设和运行期符合职业安全卫生要求，保障工作人员身心健康，本项目要严格遵守相关规定。

在施工期间由施工企业设置2—3名专职安全员负责监督检查安

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全施工，做到安全施工，文明施工。所有进、出场人员在施工现场必须戴安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工过程中必须有专门的安检人员，安装和拆除砼模板工作必须由专业人员施工。建设场地采用全封闭防护，保护过往行人的安全，确保交通安全。安全生产另一个主要措施是要经常在职工中广泛进行安全生产知识和重要性的教育，强化职工安全生产意识。制定各项安全生产的规章制度，定期进行检查和考核，在职工思想深处牢固树立安全生产的观念。坚持定期对设备设施的维修保养工作，消灭事故隐患。

2、在设计中全部电器设备均采取接零保护措施，建构筑物按《建筑物防雷设计规范》要求设置避雷装置，本建筑为三类防雷设计，并应特别注意施工期间防雷设施的安装与维护。

3、当地地震烈度为7度，但该建筑属于重点设防类，需要提高一度进行抗震设防。

4、根据规范要求合理设计防火分区，满足防火安全疏散要求。

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第十章 建设进度计划

10.1实施进度

本建设项目的管理必须严格遵循基本建设程序。从可行性研究到工程验收交付使用，分为五个阶段，即前期工作阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和工程验收阶段。

初步确定XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目2012年1月－2013年12月工期24个月。

1、廉租住房、公共租赁住房建设项目按：施工准备阶段为150天，工程施工阶段360天。

2、 工程设计进度

工程设计阶段是确定工程方案的关键阶段和决策阶段，应有充分的时间进行论证，确保建筑设计做到科学、合理。初步进度确定为2个月。

3、 施工准备阶段进度

该阶段主要包括文物普探、地质勘探、图纸设计、工程招投标等事宜，是工程建设的重要阶段，应精心组织。初步确定进度为5个月。

4、 工程施工进度

工程施工阶段占用工期相对较长，应合理组织，加强管理，初步进度确定工程建设期限为12个月。 5、 竣工验收

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XX南XX家园（三期）廉租住房、公共租赁住房建设项目计划2012年6月开工，2013年6月竣工验收。 6、基础配套设施建设

2013年7月－2013年12月进行小区基础配套设施（公厕、道路、室外给排水、暖气、电力管网等）建设。

2013年8月－2013年10月进行小区绿化美化工作。

表10-1 项目实施进度表 时间 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 项目 可行性研究 报告编制及审批 初步设计 及报批 施工图设 计 土建施工 及装修 设备考察 订货 人员培训 竣工运营

10.2项目实施中的控制措施

（一）项目实施进度控制措施

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项目实施过程中，进度控制的措施应包括组织措施、技术措施、经济措施及合同措施。

进度控制的组织措施主要包括以下几种：

建立进度控制目标体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工。

建立工程进度报告制度及进度信息沟通机制。

建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度。 建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等。

(1) 建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。 (2)

进度控制的技术措施主要包括以下几种：

审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。 编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制。 (3)

进度控制的经济措施主要包括以下几种：

及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。 (4) 对应急赶工给予优厚的赶工费用。 (5) 对工期提前给予奖励。

(6) 对工程延误收取误期损失赔偿金。 (7)

进度控制的合同措施主要包括以下几种：

加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。

(8) 严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，

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监理工程师应严格审查后再补入合同文件之中。

(9) 加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。 加强索赔管理，公正地处理索赔。

10.3项目实施质量控制措施

工程项目中的质量控制主要表现为施工组织和施工现场的质量控制，控制的内容包括工艺质量控制和产品质量控制。影响质量控制的因素主要有“人、材料、机械、方法和环境”等五大方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。

（1）人的因素

人的因素主要指领导者的素质，操作人员的理论、技术水平，生理缺陷，粗心大意，违纪违章等。施工时首先要考虑到对人的因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立五大观念,即质量第一、预控为主、为用户服务、用数据说话以及社会效益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效益观念。其次，是人的素质。领导层、技术人员素质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力；管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念；服务人员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间接

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地保证工程质量。提高人的素质，可以依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训和优选，进行岗位技术练兵。

（2）材料因素

材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。材料控制的要点有：

优选采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识。忠于事业的人担任该项工作。

2）掌握材料信息，优选供货厂家。 3）合理组织材料供应，确保正常施工。 4）加强材料的检查验收，严把质量关。 5）抓好材料的现场管理，并做好合理使用。 6）搞好材料的试验、检验工作。

据统计资料，建筑工程中材料费用占总投资的60％或更多，正因为这样，一些承包商在拿到工程后，为谋取更多利益，不按工程技术规范要求的品种、规格、技术参数等采购相关的成品或半成品，或因采购人员素质低下，对其原材料的质量不进行有效控制，放任自流，从中收取回扣和好处费。还有的企业没有完善的管理机制和约束机制，无法杜绝不合格的假冒、伪劣产品及原材料进入工程施工中，给工程留下质量隐患。科学技术高度发展的今天，为材料的检验提供了科学的方法。国家在有关施工技术规范中对其进行了详细的介绍，实

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际施工中只要严格执行，就能确保施工所用材料的质量。

（3）方法因素

施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。

（4）机械设备

施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和机能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。

（5）环境因素

影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。

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10.4项目实施资金控制措施

在施工阶段，为使项目顺利进行，资金方面应采取如下措施： (1)

每月由财务部门根据其它业务口的资金使用量报资金使用

计划，严格按计划进行资金管理，但制定计划时应考虑一些灵活因素在内；

(2) (3)

工程材料根据工程量和进度有序购买，减少资金的积压； 加快施工进度，施工工程要保质保量，减少因施工返工等

原因带来的工程成本增大，造成额外的资金支出； 重点控制非生产性支出，确保生产资金需求

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第十一章 投资估算及资金筹措

11.1编制依据及有关说明

11.1.1编制依据

本估算根据设计工程和施工组织设计方案，参照国家现行有关规范，规定及有关工程资料，以2012年3月价格水平编制计算。

（1）河南省建设厅2003定额；

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （3）本工程设计工程量；

（4）其它费用按现行有关规定和进行估算，施工监理费依国家物价局和建设部《有关发布工程建设监理费有关规定的通知》中的规定的计算。

（5）勘察设计费、施工图审查费按照国家计委、建设部计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》计算；

（7）设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据；

（8）其它有关在建工程资料 11.1.2有关说明

1、本项目土地为划拨，只支付土地补偿费，费用暂按21万元/亩；

2、勘察设计费按工程费用的1.5%计算； 3、工程咨询监理费按工程费用的1%计算；

4、建设单位管理费按工程费用的1%计取； 5、基本预备费按1、2项费用之和的7%计取； 6、其他各类规费暂按工程费用的10%计算；

11.2投资估算

11.2．1投资估算范围

本项目总投资估算包括：工程费用、其他费用、预备费以及建设期利息。工程费用包括建筑工程费和安装工程费。 11.2.2投资估算数据

项目所需总投资额；本项目总投资估算为150万元，按支出范围划分：建筑工程费123.41万元，占总投资的82.27%，设备购置费安装费10.4万元，占总投资的6.93%，工程其他费用17.16万元，占总投资的11.44%。

11.3资金筹措

建设资金拟通过以下方式筹措： 1、廉租房投资全部由财政投入；

2、经济适用住房投资由项目承办单位自有资金投入1800万元，其余可滚动开发解决。

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第十二章 财务评价

本项目是为重点解决低收入家庭和进城务工农民、新就业的大学生的住房问题的城市社会福利事业，为公益性项目，因此，按照《建设项目经济方法与参数（第三版）》要求，只着重对项目建成后的住房租金收入进行计算分析。 12.1财务评价基础数据选择

项目投资总额为XXX万元，其中形成固定资产为XXXX万元，形成无形资产和递延资产XXXXX万元。 12.2项目收入预测

1、 项目收入

主要是本项目建成投入使用的XX廉租住房、公共租赁住房的租金收入，根据《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔 2007〕 24号）、建设部〔 2007〕 162号令《廉租住房保障办法》和《河南省关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政发〔 2007〕 52号）文件、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建住保[2010]87号）

廉租住房单位面积每月租金单价为每平方米1元； 公共租赁住房单位面积每月租金单价为每平方米5元。 本项目建成后，项目年租金收入为：

其中廉租住房年租金收入：2.74万M2×1元×12月=32.88万元。 其中公共租赁住房年租金收入：2.41万M2×5元×12月=144.6

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万元。

廉租住房、公共租赁住房的租金收入全部上交财政，由财政部门用于保障住房的建设和管理。

2、 税费

根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和公共租赁住房有关税收的通知》（财税[2008]24号）文件规定：对廉租住房、公共租赁住房经营管理单位按照规定价格、向规定保障对象出租廉租住房、公共租赁住房的租金收入，免征营业税、房产税; 对廉租住房、公共租赁住房经营管理单位按照规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房、公共租赁住房用地，免征城镇土地使用税、印花税、契税。

因此，本项目免交税金。

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第十三章 建设项目综合评价

13.1社会效益综合分析

13.1.1社会影响效果分析

一、经济适用住房和廉租住房的建设是建立城镇住房新，保证社会全面发展的一项重要举措。

由于我国现阶段是低收入国家，中低收入家庭还是占了绝大多数。如果把这部分人的住房问题都推向市场，那么住房现代化，实现“二个率先”只能是句空话。

目前商品房的房价比较高，一个中低收入家庭要十几年，甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房，困难确实很大。另一方面，住房制度改革自1997年停止实物福利分配后，又实行了“三不准”，即不准单位自建职工住房，不准购买住房向职工进行实物分配，也不准向职工提供购房补贴。为此，通过完善住房公积金制度和统一建设经济适用房逐步建立了城镇住房分配货币化、社会化和商品化的新。特别是建设经济适用住房不仅解决了中低收入职工的住房问题，还替代了单位分散建房。因此要提高住房水平，减少社会矛盾，作为公品的提供者，必须坚持多条腿走路，在加快商品房建设的同时，大力推进经济适用住房和廉租房建设，保证中低收入家庭买得起房，住房水平得到逐步改善，增大群众对的满意度。

二、经济适用住房和廉租房建设能有效市场商品房的价

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格。

因为的负担能力，还有相当一部分中等收入的工薪阶层家庭的住房问题要依靠市场来解决，因此商品房的价格要加强宏观，加强规制。

目前各市商品房房价比较高，主要原因是经济的快速发展，城市化进程的加快，土地资源的不可再生，促使市场供需矛盾的突出。而商品房供应商要追求利润的最大化，商品房价格就不会自动降下来。即单靠市场行为不能解决社会问题，市场会失灵，因此要解决社会矛盾，必须采取适当干预的方式来影响市场。而现阶段控制房价的方式之一就是通过提供经济适用房，根据市场供需矛盾适时调整经济适用房的，来影响商品房的价格。如市场上经济适用房供应量大，则商品房的价格就会降低。

三、经济适用住房建设可以加快推进城市化进程。

因为经济适用住房一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较大，可以较快形成配套齐全的小区。同时因为经济适用房的性因素，销售率和入住率很高，可以很快凝聚人气，带动其他产业的发展，加快城市化的进程。

四、能够给项目周边地区带来大量的就业机会

该项目的建设，将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、原材料供应商等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机

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会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。

五、有利于社会稳定、健康和可持续发展

实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。

社会影响分析表

序号 社会因素 对当地居民分配和收入的影响 对当地居民生活水平的影响 对当地居民就业的影响 对利益相关群体影响 影响的范围及程度 对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大差距的问题。 改善居住条件，解决采空区居民的住房安置问题，提高生活水平。 将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。 可能出现的 措施 不利后果 建议 无 1 2 3 无 无 4 5 6 7 8 本项目使当地居民有了更好的居住条件，生活标准也有了提高，得到中低收入家庭的普遍响应。 对妇女、老人和项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐儿童等弱势群设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积体的影响 极的影响。 对所在地区文可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他化、教育、卫生相关社会公共福利设施的快速发展，有利于和其他社会发展在一定程度上提高当地人民的文化水平，改目标的影响 善当地的医疗卫生条件。 对当地基础设项目将促进周边道路、供水、排水、供电、施和社会服务供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善 容量的影响 对少数民族风项目的建设和运营符合国家的民族和宗教俗习惯和宗教，不会引起，宗教纠纷。 信仰的影响 无 无 无 无 无 12.1.2社会适应性分析

一、与当地城市建设的适应性

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XX是发展中的中、小城市，根据城市规划，市区范围正不断的向周边扩展。城镇基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，改变当前旧城区面貌，加强城区管理，加快城区建设步伐，把XX建成现代化的国际旅游名城。

二、与环境资源的适应性

本项目所处地段，没有重要的河流和山，所以不会对本地的山水资源造成影响。相反，由于院内有大量绿化设施的建设，将会使该地区的环境得到更好的改善和保护。

三、与社会经济发展的适应性

既可改善城区居民的居住条件，又可节约土地资源，结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目。

社会对项目的适应性和可接受程度分析表

序号 1 2 社会因素 不同利益群体 当地技术文化条件 适应程度 接受 适应 可能出现的问题 措施建议 议定妥善的解决方案拆迁、安置等补偿的矛找当地集体领导配合盾 协调 13.1.3风险防范措施

（1）制定切实可行的成本控制措施；

（2）对于拆迁、工程建设、大市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的拆迁、评估、建设公司；

（3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度；

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（4）加强与相关行政部门的沟通联系，准确把握廉租住房导向。

13.2经济效益综合分析

根据国家《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。由于廉租住房供应是为城镇最低收人家庭提供住房的社会保障机制，追求的是社会效益，是使一批城市最低收人家庭安居乐业，从而加强社会稳定，促进社会经济的发展。从单纯的直接经济效益讲，经营廉租住房亏本应该是毫无疑义的。无论从事廉租住房的规划设计、建设、管理还是维修服务都不得以盈利为目的，并应尽量降低成本，减轻居民负担。因此，本项目属于城市廉租住房，不易计算经济效益。在此，本报告不作详细的经济效益分析。

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第十四章 工程招标管理

据国家有关招投标法律法规要求，为确保本项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，对招标工作的初步计划安排如下： 14.1招标依据

1、《中华人民共和国招标投标法》（中华人民共和国令第2l号，1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，2000年1月1日起施行）

2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（原国家发展计划委员会第3号令，2000年5月1日发布并施行）

3、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（原国家发展计划委员会第9号令，2001年6月l 8日发布并施行) 14.1招标范围

施工图设计、工程地质勘查、工程施工、工程监理以及与工程建设有关的主要设备及材料的采购。 14.2招标方式

由于本项目专业性强，质量要求高，根据建设要求，在招标过程中应遵循以下原则：

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项目的勘察设计、建设监理、公用配套设备的采购、土建安装工程施工等均采用公开招标方式，即在项目经批复同意后，项目承办单位即在当地报纸上和网站上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具备承担招标项目能力的法人单位或其他组织均可以投标，投标单位少于3个时，重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均按《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。 14.3招标组织形式

本项目的勘察、设计、监理以及需购买的公用配套设备的采购、土建安装工程施工均采用公开招标形式，即由项目法人委托具有相应资质的招标代理机构进行招标的形式。 14.4标段划分

按照施工建设和设备购置两个方面，分别招标，主要内容如下： 1、施工建设：建[构]筑物建设、道路广场、景观绿化、公用配套工程等分开招标。

2、设备购置：水、电等公用配套设备分开招标。 14.5对中标单位的要求

对中标的工程施工及安装单位，其项目负责人，技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实要换人，必须征得建设单位同意，且一旦建设单位发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由中标方负全责。本项目不接受联合投标，

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不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标后的项目分解后向他人转让。

对设备、材料等中标的供应商必须按照投标书所述的设备、材料名称、型号、规格以及生产厂家的产品供货，未经建设单位同意不得变更。

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第十五章 项目研究结论及建议

15.1项目研究结论

项目建设的主要目的是解决XX低收入住房困难家庭、进城务工农民、新就业的大学生的住房问题，是贯彻执行党、一系列惠民的具体任务，是深化房改的一项重要内容，是解决住房困难的主要渠道，是缓解住房矛盾的一种方式，是构建和谐社会的重要基础。

根据三门峡城市总体发展规划，作为城市功能设施和改善民生的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。

通过上述综合分析可知，项目有着良好的社会效益和环境效益，也具有较好的间接经济效益，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。

本项目将成为整个三门峡示范性的廉租住房项目，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。 15.2项目研究建议

本项目的建设具有良好的社会效益，建议有关部门应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况，认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，以保证工程质量和工程进度。

在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，

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采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。

（3）因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。

（4）进一步拓宽融资的渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，因此该项目在努力争取上级资金、扶持的同时，要通过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。

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南XX家园（三期）廉租住房建设项目投资估算表

序号 工程或费用名称 建筑工程费 （万元） 单位 数量 单位价值 （元/M2） 1878 1069 427 181 143 58 20 30 30 50 30 100 40 备 注 工程费用 建设工程安装费 （含社保费） （一） 建筑工程 装饰工程 给排水工程 电器工程 消防 一 46.88 5558.88 31.24 1263.92 535.76 423.28 171.68 888.00 59.20 88.80 88.80 148.00 88.80 296 11.40 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 29600 29600 29600 29600 29600 29600 29600 29600 29600 29600 29600 29600 前期及配套工程 （二） 三通一平 供暖入网费 （一级管网） 小区道路 小区室外管网 小区绿化 小区室外线路 非经营性公共配套及 附属设施建设费 78

设备购置费 (三） 二 工程建设其他费用 文物普探费 临时设施、文物处理等各项前期工程费用 地质勘探费 可研、环评等相关费用 方案及初步设计费施工图设计费 施工图审查费 工程监理费 工程保险费 招标代理费 消防电器检测费 建设单位管理费 无形资产费用 14.80 148.00 M2 M2 29600 29600 5 50 1333.90 59.20 ３３.３５ M2 万元 29600 5558.88 20 0.60% 三 59.20 5.92 74.00 7.10 11.84 2.96 59.20 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 29600 29600 29600 29600 29600 29600 29600 20 2 25 2.4 4 1 20 79

三 建设用地费 其他资产费用 土地补偿费 拆迁及地上附着物赔偿费 基本预备费 项目建设总投资 621.60 236.80 2７７.9４ 8058.79 M2 M2 万元 万元 29600 29600 5558.88 210 80 5.00% 2722.56

南XX家园（三期）公共租赁住房建设项目投资估算表 序号 工程或费用名称 建筑工程费 （万元） 单位 数量 单位价值 （元/M2） 1878 1069 427 181 143 58 备 注 工程费用 建设工程安装费 （一） （含社保费） 建筑工程 装饰工程 给排水工程 电器工程 消 防 一 5597.46 4826.46 2747.33 1097.39 465.17 367.51 149.06 771.00 M2 M2 M2 M2 M2 25700 25700 25700 25700 25700 25700 80

（二） 前期及配套工程

三通一平 供暖入网费 （一级管网） 小区道路 小区室外管网 小区绿化 小区室外线路 非经营性公共配套及 附属设施建设费 工程建设其他费用 51.40 77.10 77.10 128.50 77.10 257 102.80 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 25700 25700 25700 25700 25700 25700 25700 20 30 30 50 30 100 40 二 1158.22 土地补偿费 拆迁及地上附着物赔偿费 文物普探费 临时设施、文物处理等各项前期工程费用 地质勘探费 可研、环评等相关费用 方案及初步设计费施工图设计费 施工图审查费 工程监理费 539.70 205.60 12.85 128.50 M2 M2 M2 M2 25700 25700 25700 25700 210 80 5 50 51.40 28.96 M2 万元 25700 4826.46 20 0.60%

51.40 5.14 .25 M2 M2 M2 25700 25700 25700 20 2 25 81

三

工程保险费 招标代理费 消防电器检测费 建设单位管理费 基本预备费 项目建设总投资 6.17 10.28 2.57 51.40 241.32 6996.50 M2 M2 M2 M2 万元 万元 25700 25700 25700 25700 4826.46 2.4 4 1 20 5.00% 2722.37 本项目计划总投资XXXXXXX万元，其中廉租住房XXXXXX万元、公共租赁住房XXXXXX万元，主要是地方财政多渠道筹措资金。

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