房地产企业成本核算过程浅析

■ 陆鑫

葛洲坝南京房地产开发有限公司 江苏南京 210000

摘 要：随着房地产行业的日益发展和成熟，经营管理的精细化成为发展的大趋势，这就要求企业在成本核算及分摊方面方面更加准确无误，让完整的成本全面系统的反映核算对象在开发周期内的构成，实现成本控制的目标，并为房地产企业控制成本的变动、洞悉成本动向、掌握投资进度提供客观、有力的依据，并对房地产企业的开发项目的盈利进行准确的预测分析。

关键词：成本核算；成本科目；成本对象；成本分摊引言

成本核算指房地产企业将开发过程中所生的各类支出，通过一定方法划分至不同的成本科目，并采用合理方式划分至核算对象，将成本科目金额基于“受益原则、配比原则”在不同成本核算对象之间进行归集和分配，最终计算出成本核算对象的总成本和单方成本，下文就将对成本核算全过程中的成本科目设置和成本核算对象确认及成本分摊方法进行全面的阐述。

1.成本核算科目设置

根据房地产企业实际开发的过程成本支出内容及税务控制要求，房地产企业一般可以将成本科目分到以下九大类：土地获得价款、开发前期费用、主体建筑费用、主体安装费用、社区管网费用、园林环境费用、配套设施费、开发间接费、其他成本。

这样的成本设置，可以直观的理解整个房地产的开发过程及各类成本代表的含义，同时为各种税务的清算提供便利。

2.成本核算对象确认

2.1成本核算对象确认原则

成本对象是指为归集和分配在开发、建造过程中所发生的各项耗费而确定的费用的承担单位，不同的建筑类型由于其功能的不同，所以在建造过程、建造工艺、建造耗费上也截然不同，具体表现为：

（1）收益原则：因为不同类型的建筑由于其建造方式不同以及建筑建好后对或外经营销售、或持有出租，其最终产生的收益不一致而导致成本核算对象会有差异化；

（2）定价差异原则：因为不同产品其预期售价、经营收入存在较大差异，因此应单独归集核算其直接开发成本；

（3）产品明显差异原则：因为不同的产品在建筑上存在明显的差异从而导致其相应成本差异较大，因此要分别作为成本核算对象；

（4）功能区分原则：因为开发产品在使用功能上有明显的区分，使其在建造成本方面存在明显差异；

（5）灵活处理原则：因为成本核算对象还要考虑成本归集是否方便，差异较小的产品可以合并作为同一核算对象，同时分期开发的项目，应该分期确定成本核算对象。

2.2成本核算对象的确认

综上所述，对于各类产品，由于成本及形态存在较大的差异，以及结合房地产开发企业实际最终建造的产品类型不同，一般需划分不同的成本核算对象。

绝大多数房地产企业可以将核算成本对象划分为：住宅、商业、办公、酒店、地下车库、会所、学校等。

3.成本分摊方法

确定成本核算科目、以及成本核算对象后，最后就是将发生的成本金额根据其实质归属到某一成本核算科目，同时按照一定的成本分配原则分配到成本核算对象，并最终完成成本核算工作。

一般成本分摊方法有以下几种：3.1占地面积法

占地面积法是按某一开发对象所占土地的面积占开发用地总土地面积的比例进行分配的方法，又称投影面积法，一般用的面积是建筑物所占用的土地水平投影面积，即底层建筑面积计算，其周边的绿化、道路面积也须分摊至该建筑物面积中。

该方法一般适用于土地成本的分摊中。3.2建筑面积法

建筑面积法是按某一开发对象的建筑面积占开发用地内总建筑面积的比例进行分配的方法。

该方法适用广泛，土地成本、开发前期费用、主体建筑费用、

6 ·2020年06期

主体安装费用、社区管网费用、园林环境费用、配套设施费、开发间接费都可以采用该种方法。

3.3直接成本法

直接成本法是按期内某一成本可以直接归属于成本对象，可直接进行归属分配的方法。

开发前期费用、主体建筑费用、主体安装费用、社区管网费用、园林环境费用、配套设施费、开发间接费中的借款费用等直接能分清归属的都可以采取该种方式。

3.4预算造价法

预算造价法是按期内某一开发对象的预算造价占全部预算造价比例进行分配的方法，一般房地产企业采用的预算造价就是目标成本。

主体建筑费用、主体安装费用、配套设施费、开发间接费中的借款费用都可以采用该种方法。

一般房地产企业采用的是上面四种成本分摊方法，总结如下：

序号成本科目成本分摊方法

1土地获得价款建筑面积法、占地面积法

2开发前期费用建筑面积法、直接成本法

3主体建筑费用建筑面积法、预算造价法、直接成本法

4主体安装费用建筑面积法、预算造价法、直接成本法

5社区管网费用建筑面积法、直接成本法

6园林环境费用建筑面积法、直接成本法

7配套设施费建筑面积法、预算造价法、直接成本法

8开发间接费建筑面积法、预算造价法、直接成本法

绝大多数房地产企业都会采用以上四种主流分摊方法，这四种主流分摊方法与土地上的相关法则相吻合，但是除了以上几种分摊方法，有些企业还采用市价法、层高系数法、收入比例法等，每个企业应该根据自己的实际情况采用适合自己的的分摊方法，毕竟不同的分摊方式，最后引起的税负也不同，最终的利润也会不同。

完成以上三步，便完成了成本核算的整个过程，成本核算是房地产企业的基础，也是房地产企业的重中之重，他不仅作为财务的基础资料，起到记录作用，它更是为后期的税务工作奠定基础，它的准确性、完整性、合理性可以为后期的税务筹划起到很好的辅助作用，因此应引起房地产企业的高度重视。

作者简介：陆鑫（1983.12--)，上海人，大学本科，中级会计师，目前从事房地产财务工作。