实例分析房屋登记相关问题

房屋是不动产。房屋登记，属于不动产登记的范畴。不动产登记，对于明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，具有十分重要的意义。房屋登记是项繁杂的工作，涉及到的法律法规面广，遇到疑难个案需具体问题具体分析，现就两个特殊案例进行简要剖析。

一、逾期未办理房产证能否退房

刘先生于2010年3月与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定自实际交房之日起90日内办出房屋所有权证、契证以及土地证，但并未约定违约责任。刘先生于2011年5月入住該房屋。时至2012年9月，该房屋的土地证仍然没有办理出，刘先生是否可以要求解除《商品房买卖合同》并退房？

根据最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有因“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”或者“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致买受人无法取得房屋的才能要求解除商品房买卖合同。因此不存在解除合同的法定理由。

“司法解释”第十之规定，“由于出卖人的原因，导致买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

由此得出结论，刘先生可以要求解除《商品房买卖合同》并退房。 二、无民事行为能力的自然人能否是抵押权人

9岁的孩子小林，外出玩耍时被王某驾车撞残、经交警部门认定，王某负全责。因王某没有购买车险，小林的父母与王某协商达一致，以小林的名义与王某签订赔偿协议，协议约定：王某赔偿小林60万元，在协议签订时支付20万元，余下的40万元在6年内付清。为了保证赔偿协议的履行，王某以其房屋抵押担保，小林父母又以小林的名义与王某签订了房屋抵押合同。然后，小林的父母与

小林共同申请抵押权登记，抵押权人为小林。那么以小林为抵押权人申请的抵押权登记，登记机构可否办理呢？

有观点认为，《民法通则》第12条第2款规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。据此可知，民事行为能力，是指法律规定的，民事主体参加民事活动为自已创设权利，同时履行义务的资格。不满10周岁的未成年人，无民事行为能力人，不能参加民事活动，也就不能为自己创设民事权利。本案中，房屋抵押权是民事权利中的财产性权利，小林基于房屋抵押合同在王某房屋上设立的抵押权，不是由他自己参加民事活动创设，而是由其父母参与民事活动创设，此抵押权应当属于参与民事活动的小林的父母，故以小林作为抵押权人申请的抵押权登记，登记机构不可以办理。若以小林的父母为抵押权申请的抵押权登记，登记机构则可以办理。笔者不支持此观点。

1、有无资格成为抵押权人，应当以民事主体是否有民事权利能力作为判定标准。

《民法通则》第9条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。据此可知，民事权利能力，是指法律赋予民事主体享有民事权利和履行民事义务的资格。民事权利能力与民事行为能力是二种不同的法律资格，民事权利能力是民事主体享有民事权利的资格，自然人的民事权利能力始于生，终于死。而民事行为能力是民事主体争取民事权利的资格，自然人的民事行为能力与其年龄、心理、精神等密切相关。换言之，有生命的自然人，并不当然具有民事行为能力，但只要有生命的自然人，就具有民事权利能力，与其年龄、心理、精神等无关。本案中，小林只是无民事行为能力的自然人，不能通过参与民事活动为自己争取民事权利，但其因具有民事权利能力而具备享有民事权利的资格，即小林可作为抵押权人而享有抵押权。

2、只有债权人，才能够成为抵押权人

按《物权法》第179条规定，抵押权人须是被担保的主债权的债权人。《侵权责任法》第4规定，机动车发生交通事故造成损害的，应当承担赔偿责任。该法第3条规定，被侵权人有权请求侵权人承担赔偿责任。该法第25条规定，侵权赔偿费用可以分期支付，但应当提供担保。概言之，①交通事故的受害人与加害人产生的赔偿关系是侵权之债，其中受害人是债权人，且受害人作为债权人是特定的;②侵权之债的债权是可以被担保的，在抵押担保关系中，债权人就是

抵押权人。由此可知，本案中，小林是交通事故的受害人，是因交通事故产生的侵权之债的当然债权人，也是担保该债权实现的房屋抵押权的抵押权人。

3、一般情况下，代理人原则上不能替代被代理人成为抵押权人。 按《民法通则》第12条第2款规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理民事活动。该通则第16条第1款规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。代理，是指代理人在代理权限内，代被代理人参与民事活动，产生的后果归被代理人的法律行为。无民事行为能力的未成年人，由其父母代为参加民事活动，产生的民事权利依法归该未成年人。本案中，小林与王某之间就是交通事故赔偿进行协商，属于民事活动，但此民事活动由小的父母代其完成，由此产生的侵权赔偿债权及担保其实现的房屋抵押权依法归小林，小林父母只是进行法定监护义务，行使代理权，代小林争取了侵权赔偿债权及担保其实惠的房屋抵押权。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第14条规定，未成年人作抵押权人时，应当由其监护人代其申请登记。本案中，小林是无民事行为能力的未成年人，其在王某房屋上设立的抵押权，就当由其父母代为申请登记。

由此得出结论：无民事行为能力的自然人因具有民事权利能力，依法具备成为抵押权等民事权利主体的资格，其享有的房屋抵押权由其监护人代为申请登记。本案中，由小林父母与王某申请，以小林为抵押权人的抵押权登记，满足登记要求时，登记机构应当办理。

参考文献〔1〕《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

〔2〕《物权法》中华人民共和国令第六十二号