物业设备管理要点 一、 物业设施设备
物业设施设备是指房屋及附属于房屋建筑的各类设施设备的总称。它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。
物业设施设备的分类：主要分为七大类。包括房屋与设施；强电系统；电梯升降系统；空调系统；给、排水系统；弱电系统；消防系统。
二、 物业设施设备管理
物业设施设备管理是物业服务企业，根据物业服务合同约定和有关规定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋的共用部分及共用设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，提高它们的完好率。保证能正常使用，延长其使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对物业使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效率。 三、 物业设施设备管理的目标
1、 用好、管理好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率和完好率，是物业设施设备管理的基本目标。 具体为：保持设施设备完好，满足使用功能；确保物业使用人的安全；促进物业保值增值。
2、 衡量物业设施设备管理质量的三个指标
（1） 房屋完好率：是批完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总
建筑面积的百分率。
（2） 危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分
率。
（3） 设施完好率：是指完好设施数量占全部设施设备总总量的百分
率。
3、 物业设施设备是否完好的基本标准为 （1） 结构与零部件完整齐全；
（2） 设施设备运转正常，满足使用功能； （3） 设施设备技术资料及管理记录齐全； （4） 设施设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；
（5） 防水、防冻、保温、防腐、安全标识等措施落实、完整有效。 4、 物业设施设备的管理意义
物业设施管理的意义在于以下几面，即良好的物业设施设备管理 （1） 可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作生活条件； （2） 是延长物业作用年限、降低物业寿命周期费用，提高物业价值
和使用价值，促进物业保值增值的有效手段； （3） 是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要；
（4） 能提高物业服务的服务质量，为企业树立良好的社会形象，同
时好能促进物业管理行业的健康发展。 四、 物业设施设备档案及管理
物业设施设备档案主要包括：设施设备原始档案、设备技术资料和职能部门颁发的有关、法规、条例、规程、标准等强制性文件以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。
物业设施设备档案管理的目的在于：实施规范管理，便于事后追溯、还可以作为管理的依据。 五、 设施设备档案的建立
A． 新建物业项目设施设备基础管理档案的建立 a. 设施设备原始技术档案的建立
设施设备原始档案技术资料的收集。主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的清单、物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等，承接方、安装人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保留以便按制度查阅使用。 b. 设备基础管理档案的建立
设施设备的基础管理档案是随设施设备合同寿命保存的，它的主要包括：《房屋清单》、《共用设施清单》、《设备登记卡》。
其中《房屋清单》和《共用设施清单》是按照物业承接查验接收的清单进行核对，直接确认后形成的。《设备登记卡》是物业承接查验时，依据设备的铭牌上和装箱单的内容进行填写的，是设施设备的原始资料的真实反映。详见表达1---1
《设备清单》是根据《设备登记卡》的信息制作它主要用于方便设备管理，如管理人员随时查询、维修保养计划和配件采购计划使用应用。详见表2---2
表1---1 设备登记卡
管理处： 名称 型号 厂家 编号 号码 安装 出厂时间 使用时间 主要基、 参数、规格 附属设 备 随机 资料 数据单 说明书 合格证 其他 价格 1． 2． 3． 4． 5． 6． 7． 8． 随机附 1． 重在变件及专 2． 更记录 用工具 3． 4． 5． 6． 7． 8． 表1---2
设备清单 管理处：
序号 设备名称 型号 技术参数 产地厂家 安装地点 其他 备注
《设备台帐》是对重要的一、二类设备进行动态管理的，如电梯、
高压配电设备、空调的制冷机、锅炉、消防设备等，它们的故障、事故、大中修、改造、专业检测报告等重要住处的记录。详见表1---3
设备台帐登记记录
部门： 设备系统： NO： 电子编号 设备编号 出厂编号 制造厂家 安装地点 主要用途 电机功率 主要参数
序号 项目 内容 设备名称 设备型号 使用部门 照片 制造年月 使用时间 设备现状 设备年检、修理、改造记录 日期 报告单编号 实施人 填写/审核 1 2 3 4 5 6 《设备卡》是悬挂（粘贴）在设备醒目位置，一台设备一个卡。
c．设备管理的相关法律、法规、规范与标准、强制性文件汇编 （2）、设施设备使用管理档案 a. 设施设备使用管理档案
设施设备使用管理档案保存年限一般为3---5年，可定期处理。主要是：房屋及设施巡检记录、设备运行日志、事故故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、房屋与设备完好率检查评定，设备系统状态参数测定记录、房屋、设备、系统的专业安全检验报告等。
b．设施设备修理、改造档案
主要是：房屋、设备、设施系统的专项维修、大小中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告。 ｃ．设施设备报废档案 （3）设施设备档案的管理
原始档案资料的管理应统一编号、规范管理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室。由资料员保管和复制供应，其他要求秘物业档案管理的规定一样。
设备档案资料按每台单机整理，存放设备资料档案内，档案编号与设备编号一致。按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档更新，达到物业管理档案管理标准要求。 六、 计划管理
1、设施设备管理的计划内容包括：
（1）、专业技术人员作业安排计划。即技术工人岗位作业安排表
（2）、各类专业设备运行计划。如投入设备台数、开机时间、运行状态参数、巡检日期等。
（3）、房屋、设施、设施设备维修保养计划。包括：维保设备名称、项目、内容、标准、时间、实施人员等。 （4）、设备大中修、更新更改、报废计划。 （5）、设备及资采购计划 应用计划
计划按时间分为：平 计划、季节性计划、月度性计划。 2、计划管理
主要包括：物业设施设备的各类计划的编制与审批，计划批准与下达实施、计划调整。计划纳入项目经理年度目标责任考核范围，以保证计划的严肃性。
3、专项对外、专业委托分包管理
为了实施高水平、最经济合理的管理目标，物业项目设施设备的专业化维修保养和大中修改造，亦采用专项对专业委托分包管理的方法，即专业委托分包管理。
对专业外委托分包管理主要包括：专项外委托分包分析、承包商选择、志业外委托发包过程管理，专项外委托分包的评价与总结。 七、 物业项目施工管理
包括：施工许可证管理与施工过程管理。 1、 施工许可证管理
（1） 任何单位个人需到物业项目内进行施工，必须按规定办理有关审批手续，提交相关证件和资料。
（2） 物业管理处应及时、全面的审核申请人和施工人员的证件资料，必要时需征得相关业主或物业使用人同意，符合要求时才能办理开工手续。
（3） 双方必须签订施工管理协议和安全责任书，规范施工管理。 （4） 签发施工入场证。包括：施工设备、材料、人员等。 （5） 张贴施工公告，告知业主和物业使用人。 2、 施工过程管理。主要是：
（1） 严格相关规定进行施工，认真履行管理协议，实现管理目标。 （2） 采取有效措施，加强防火管理，确保安全。 （3） 施工区域必须封闭隔离、文明施工、尽力避免干扰。 （4） 施工现场 施工单位、内容、时间、要求、责任人、投诉方式
管理者等以便联系或投诉。
（5） 定期或随时进行施工监管，发现问题及时处理。
（6） 工程结束立即清理现场，恢复原状。施工管理安全简要记录，
归档保存。
八、 设施设备安全管理 1、物业设施设备日常安全管理
设施设备安全管理主抓：安全管理、故障管理和事故管理三个方面。 物业设施设备日常安全管理包括：
（1） 建立完善安全管理制度。主要包括：设施设备使用管理制度如：值班制度、交制度、巡检制度、岗位责任制、电梯使用管理制度等。
（2） 完善落实各类设备运行、维修安全、操作规程。主要包括：高低压停、送电安全操作过程、高低压倒闸安全操作过程、电气设备巡检规程、电梯运行操作规程等。
（3） 建立完善各类设施设备空发事件的应急预案、人身事帮应急预案、自然灾害突发应急预案。
（4） 加强设备专业培训，提高设施设备管理操作员工的安全意识和应急处理能力。做到：人都是安全员，个个关注房屋设施设备安全。落实安全管理责任，确保物业安全。 2、物业设施设备故障及故障处理
（1）设施设备故障是设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了功能时的状态，称为设施设备故障。 （2）设施设备故障管理包括：为了减少和消灭故障必须了解、研究故障发生的宏观规律、分析故障形式微观规律，采取有效措施和方法，控制故障的发生。
（3）设施设备故障管理的重要性。
设施设备故障管理可以提高生产效率和经济效率，减少和消灭故障，确保安全，有利节能、改善设施设备技术状况，延长设备使用寿命。
（4）设施设备全过程处理 a.故障信息的收集
收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面准确、可靠。
b.故障信息的存储\\统计。可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。 c. 故障分析 故障的分类：
按故障分析状态分为：突发性和惭发性故障；
按原因分析可分为：设备固有的薄弱性，操作维护不良性和磨损老化性故障；
按危险程度可分为：安全性和危险性；
按功能丧失程度分为：部分丧失和完全丧失性故障。
d. 故障处理：是在故障分析的基础上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障、处理方法有： 重复性故障----采用项目修理、改造、改装的方法； 多发性故障----采用大修、更新或报废的方法； 操作不良造成的故障----应通过员工技术培训来解决。 3、设施设备事故管理 （1）设施设备事故及其类别
设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额为设施设备故障。其分类：
一般性事故：修理费用一般设备在500---5000元；重要设备1000---10000元，造成停电、停水、停气、停暖10---30分钟，为一般事故。
重大事故：修理费用一般设备在家000元以上，重要设备在10000元
以上，造成停电、停水、停气、停暖（冷）30分钟以上时，为重大事故。
特大事故：修理费用在10万以上，或是停电、停水、停气、停暖（冷）两天以上，为特大事故。 （2）设施设备事故的性质 责任事故：人为原因造成。
质量事故：设备设计制造、维修质量、调试安装不当引起的。 自然事故：因自然灾害造成的。 （3） 设施设备事故的调查分析及处理
设施设备事故发生后，应立即切断相应的电、水、气、暖，保护现场，逐级上报，及时调查分析和处理。
组织事故分析：要客观、合理、实事求是。
事故处理：事故处理要遵循“三不放过”的原则。即：事故原因分析不清----不放过；事故责任者和群众未受到教育----不放过；没有防范措施----不放过。
（4） 设施设备事故报告及原始资料
发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门，并按有关规定逐级上报，事故处理和修复后应填写记录，计算维修费和原始资料保存、统计上报。
