施工准备阶段主要工作要点

施工准备阶段主要工作要点(共30

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第一节

第二节

第三节 施工准备阶段主要工作要点 一、 围蔽工程

1.

围蔽前的准备工作：

（1）工程部办理齐全收地手续后（取得国土证及建设用地规划许可证），由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。

（2）明确征地红线。 工程部根据国土局红线办提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系工程部协调相关部门解决。

（三）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的现场准备。

2. 围蔽工程注意事项

（一）积极与当地部门沟通，取得当地部门的支持。 （二）按已制定的实施方案组织施工。

（三）工程部应与保安等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。

（四）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽工程遭受破坏。

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二、申报临水临电

申报临水临电，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据经验，许多楼盘交楼后较长一段时间业主的生活用电仍使用临电系统供电。

现场勘察，进一步清理场地

收地后，工程部应对场地的情况进行详细的了解，工程部进场后，进一步清理场地。原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调有关部门解决。

三、

工程部门组织详勘

1. 取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。

2. 勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。

3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场，一般一台钻机一个工程日可钻一个孔（23米计）。

4. 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。

5. 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。

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四、项目综合策划

建设、销售的总纲，须由公司总经理主持，召开设计、工程销售、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加综和策划会，策划会讨论和确定的内容包括：开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。

五、

综合策划方案编制

综合策划方案包含以下内容：

1.施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2. 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4. 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

5. 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

7. 项目公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足工程交楼的使用要求。

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8. 制定楼盘销售计划。 9. 制定移交物业管理计划。 10. 制定图纸需要计划。

11. 制定合同需求计划，制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。

其中除第和9项方案的内容外，其他的是属于单项工程施工综合策划方案范畴，具体总包由工程部负责。

六、

综合策划方案会审

时间：项目在详规批复后的一周内 组织者：工程部（总工）

参加人员：建筑设计院（总工室）、工程部、合同管理部（项目负责人）。

内容：对个部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。

七、±以下图纸会审

基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由总工室、预决算、工程部、质量监督部、设计院、施工单位参加的±以下图纸会审。工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审前24小时前将意见提交设计院。

八、“三通一平”的实施 1.“三通”

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工程应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。

2.“一平”

工程应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。

（1）

场地平整的主要步骤

A. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。 B .场地及边坡土方量计算

场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。

C. 对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖、填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短、施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。

（2）场地平整需注意问题

A. 注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。

B．场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。

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C. 根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整

九、编制项目总进度节点控制计划

综合策划会后一周内，工程应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报甲方总工备案。

1.

编制进度节点计划需要收集的信息： （1） 收集图纸信息。

（2） 地下室层数、层高、裙楼层数、层高、总层数，层面做法，

外墙做法，交楼标准（若主体图纸未下发，可向总工室了解）。

（3） 现场已收图纸，所欠图纸种类。 （4） 了解合同信息。

（5） 主体合同范围、工期（合同未下发时可向工程部了解）。

（6） 现场已有合同，所欠合同。

（7） 了解的验收要求，如基础检测、材料检测、土壤氡浓 度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。

（8） 了解公司制度要求。 2.

编制方法

详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合

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同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点工期、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需要计划和材料配送需要计划。合同需求计划、图纸需要计划编制完成后，报甲方总工备案。

十、编制审查监理规划、监理细则、和旁站方案

详见《监理规划编制规定》、《监理实施细则编制规定》、《旁站监理规定》。

十一、审查施工组织设计和施工方案

项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院（总工室）、工程部、营销部、施工单位等参加的施工组织设计审查会。

施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工，审查总进度计划的重大节点是否满足公司领导和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。

施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。

施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》。 专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213号《（危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法）的通知》要求。

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十二、前期的其他准备工作

1.督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临时设施。 2. 工程部办公环境及办公条件的规划。

（1）资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。

（2）工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。

（3）上墙文件应符合项目统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平面图、综合管线总平面图、晴雨表等。

（4）应按公司制度设置样板库。

（5）办公室周围要做到美观、整洁、有绿化。 3. 工程监理例会 详见《工程例会规定》

4. 熟悉工程图纸、编制各种台帐

在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收

台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。

5. 放线点的及时复核和保护

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（1） 对于规划局提供或认可的建筑物定位放线

点，工程部应进行 复核并做好保护措施。

（2）

监理工程师应要求施工承包单位，对建设单

位给定的原始基

础点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复核结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。

（3）

复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控

制高程的水准网 点以及标桩埋设位置等。

6. 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证 体系。

7. 审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位

的主要管理人员，应到其总公司进行检查。

8. 审查施工单位进场设备

数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质

条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。

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9. 验收进场施工材料。（按公司的材料验收制度） 10.

了解当地及行业的相关要求，各分部分项工

程的验收标准和验收要求。

第四节 施工阶段主要节点工作要点

一、±以下施工阶段工作要点 1. 施工准备

（1）放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。

（2）施工计划编制。 （3）施工组织设计审查。 （4）质量、安全技术交底。

（5）检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。 （6）了解及行业的要求。

基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，±以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。

（7）需要签订的合同：

土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同，消防工程施工合同。

2.

基础施工

详见《房地产开发建设管理流程》

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3. 基础检测 （1）

检测方案编制（应结合国家规范和当地

文件要求进行编制）。

（2）

检测方案审查。（建设、勘察、设计、监

理、施工等单位签字盖章后报质监站）

（3） （4） （5） 4.

签订检测合同。 检测准备工作。 检测结果咨询。

基坑开挖 （1） （2）

边坡支护方案审批。

基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支

护及观测是否按审批的专项方案进行施工。 5.

地下室施工注意事项 （1）

基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑

超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。

（2）

地下室底板施工前应做好塔吊安装，并取得

准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。

（3）

施工逢止水带安装、检查。

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（4） 查。

（5）

底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检

侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、

线管预留孔洞预留、预埋、检查。

（6） 穿插进入。

（7）

地下室顶板后浇带完工模板拆除一，应穿插地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即

进入泵房、高低压房等土建的施工。

（8） 同时完工。

（9）

专业协调；

化粪池的施工应在地下室顶板（±）完工时

地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘察，要求总工室与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以总工室审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。

6.

基础、地下室中间验收

按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。

二、 裙楼结构施工阶段工作要点： 1.

准备工作

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（1） 开工前组织±以上大规模图纸会审。

（2） 涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。

（3） （4）

督促施工单位外排栅搭设方案报审。 协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解

当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。

（5） 审。 2.

控制要点： （1）

首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织转化梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报

测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。

（2） 降观测点。

（3）

高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉

进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。

（4）

二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应

根据当地要求，确实是否通过设计、质监站监督员参加验收。

（5）

模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符

合国家规范规定外，还应符合集团公司的相关制度要求。

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（6） 首层施工的天数应控制在项目计划管理要求

的10天以内。

（7）

砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施

工，宜设置在塔楼外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。

（8）

本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁

防水施工完成后，应及时进行土方在填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外栏栅的搭设应按已审批的搭讪方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，要保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。 三、 标准层结构施工阶段工作要点 1.

模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要

求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。

2.

外排栅和卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位

置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。

3.

督促施工单位提交砌筑砂浆配合比、水泥、砂、

砌块检验报告。

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4. 为达到项目天/层的进度要求，必须督促施工单位

至少准备三套模板。

5.

7层楼面模板安装完成后，应督促施工单位进行3

层砌体施工、3层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并按公司制度要求组织3层会验。

6.

当主体结构上至5－6层时，应督促施工单位安装

调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。

7. 电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单生产。

8. 完工。

9.

市政管网（给水、排污、排水）应在主体结构至主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内

六层时穿插进入施工，至单体时可预埋接驳井，主体的外拦栅应尽量避开市政管网的位置。

10、外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。

11、施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。

12、砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。

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13、“三宝”的使用，“四口”、“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。

四、砌体施工阶段工作要点 1、准备工作

施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求，验收标准。

2、应注意的事项

（1）根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并通知总工室组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。

（2）混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部出了《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》JGJ/T14-2004，工程管理中心编制了混凝土小型空心墙体防开裂措施，各公司应认真组织落实。

（3）门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因：一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有装确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。

五、样板房及销售环境施工工作要点 1. 销售环境策划、样板房位置的确定

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完成±前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环节的内容，并联系销售策划部进一步落实销售环节及样板房的布置要求。 2.图纸会审 3. 材料定板 4. 场地移交

5.样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。

6.样板房所在楼层的上一层的水电、卫生间、厨房、内墙天花板等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。

六、毛坯装修施工阶段工作要点 1．准备工作

施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准、塑钢门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。

2.应注意的事项

（1）外墙饰面工程，应考虑塑钢门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及塑钢门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。

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（2）室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按扭底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门

的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。

（3）外墙装饰图标、塑钢窗、栏杆等的施工应安排施工单位先做样板。

（4）外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀塑钢门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。

（5）塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，项目监理部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。

3. 应协调问题

（1）抹灰施工前应先进行打点、冲筋、水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一来重开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底

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盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。在墙体内开槽时应使用切割机开槽，切勿用手凿。

（2）本阶段涉及到地场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。

七、装修施工阶段工作要点 1. 准备工作

（1）豪华装修开工前，项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。

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（2）豪华装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。

（3）交接验货时，应对已施工的给水管道重新试压。 2. 应注意事项

（1）在豪华装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报总裁审批。未经批准不能大面积铺开施工。

（2）项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面验收，质量验收包括检查材料是否与样板相符、样板和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的印章，必要时应做破坏性实验。

（3）木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度、骨架的材质，饰面板的材质、厚度、制作工艺。

（4）卫生间和厨房墙身和地面瓷片完成后应办理工序验收手续。

（5）门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收。

（6）木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。

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（7）装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。

（8）散体物料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。

（9）地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙。

（10）木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或彩条布覆盖，并在四周用胶带固定。

（11）油漆施工和焊接施工时，门套、铝合金门窗、木地板、窗台石、地面砖、开关面板、洁具、灯具等应有防止污染措施。

八、配套施工主要控制点 1. 施工插入点

（1）靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投资。

（2）在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。

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2. 工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。

3. 配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及若能性实验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，作好地下管线成品保护交底工作。

九、竣工验收及交楼阶段主要工人要点 详见《工程质量分户验收制度》

第一条 工程部必须在工程竣工后30天内取得《规划验收合格证》。

工程部必须在工程竣工后60天内取得《质量验收意见书》。 工程部必须在工程竣工后75天内取得《建筑工程竣工验收档案认可书》。

工程部必须在工程竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。 营销部必须在工程竣工90天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图。

主体工程竣工后175天内，应达到公司要求的工程交楼标准。 第二条 工程部应督促施工单位按时提交的工程资料。 第三条 销售部必须在交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组。

第四条 工程部在交楼前，必须组织成立维修大队，大队长为项目经理，50户一人，专业要求齐全。

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交楼后2个月内，如因现场维修服务问题，造成业主投诉到物业公司的，由承方负全部责任。追究管理销售部责任。

第五条 《房地产权属证明书》出现错误或漏项的，每期扣罚销售经理100元。

第六条 财务部、销售部遗失购房（票），每遗失一张，扣罚财务总监、销售部经理200元。

第七条 办理完毕的（房地产权证）出现错误的，每户扣罚销售部经理100元。

第 销售部经办人员未分类管理好业主资料、回执，出现《商品房买卖合同》、《抵押备案证明》等资料遗失情况的，每发现一宗，每宗扣罚销售部经理100元。

第九条 本制度由质量监督部门负责考核。

第十条 公司员工违反本制度相关规定的，除依据本制度进行考核外，根据情节严重程度，公司可依据相关奖惩制度给予相关责任人行政及经济处分，直至追究当事人的法律责任。

第十一条 本制度自文件下发之日起执行。 十、工程建设计划管理 第一条 建设工程的竣工标准：

主体工程要全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含天面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。

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第二条 建筑工程的交楼标准：

各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见：

1. 建设工程规划验收合格证； 2. 质量监督备案表； 3. 人防验收备案表； 4. 消防验收意见书； 5. 环保验收意见书； 6. 建设工程竣工验收备案表。

第三条 项目在详规批复一周内，由建筑设计院牵头，主管工程公司领导主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为建筑设计院、工程技术部、合同管理部。

项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案会签审批表）：

1.施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2.施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

3.施工用电系统：施工用电线路走向规划、线路线径、用电量及用电计量等。

4.施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

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5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6.施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

7.制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。 8.制定各类材料采购供应计划。 9.制定各类施工设备进厂计划。 10.制定开发楼盘的分批销售计划。 11.制定开发楼盘的分批移交物业管理计划。

第四条 在工程开工前及开工后，每月召开一次，由甲方总经理、总工组织全体监理人员和施工单位参加的工程质量交流会：

1.工程部门和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；

2.工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、结算申报流程等；

3.施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保护措施；

4.工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；

5.施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度； 6.施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见； 7.工程部就施工单位的问题进行解答；

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8.会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各代表会签。 第五条 项目发售前，工程部负责汇总营销部意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司领导批准。

第六条 项目主体开工前，由公司领导组织工程部、合同管理部到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前其信息的反馈。

第七条 公司各相关部门在每月27日17:00前（2月份相应提前到25日），将下两个月工作计划经部门负责人签字后，报计划管理部门，并在公司计划例会上予以肯定。

第 工程部必须在每期主体工程开工前，组织召开由甲方部工主持的，由建筑设计院、总承包、工程技术部、预决算部、质量监督部相关部门人员参加的图纸会审会议。

第九条 营销部销售策划部必须在项目开工时间前确定样板房的位置、数量及有关要求。

第十条 每期工程第十层楼面结构完成时，工程部必须完成第三层中各户型的砖砌体（整个三层）。

第十一条 在工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的领导审批。而涉及外观效果的，应报甲方总工审核，然后报总经理审批。未经批准不能大面积铺开施工。

（一）施工过程中需做样板房的有： 1.外墙饰面砖、铝合金窗、栏杆等； 2.室内地面砖、木地板；

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3.室内墙面、开花（吊顶）的扇灰及油漆； 4.大堂、电梯前室的所有装饰； 5.室内外砖砌体及批荡；

6.主体结构的钢筋、模板及混凝土； 7. 预制构件的安装等。

（二）施工样板验收的程序：（附： 施工样板验收审批表）

1.施工单位经三级自检合格后，报监理验收； 2.监理验收合格后，报工程中验收；

第十二条 楼宇发售15天前，样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境必须完成。

第十三条 地下室、主体、低压配电等在工程完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。

第十四条 工程部必须在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收并整改完毕。

第十五条 工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证及单位（子单位）工程质量验收记录。

第十六条 工程竣工验收后10天内，工程部必须提交参建施工单位评价意见，并评定为不合格的单位报甲方总工备案。

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第十七条 工程部必须在竣工后30天内取得《规划验收合格证》。

第十 工程部必须在工程竣工后60天内取得《质量验收意见书》，在工程竣工后75天内取得《建设工程竣工验收档案认可书》。

第十九条 开发中心必须在竣工后85天内取得《竣工验收合格证》。

第二十条 销售部必须在竣工后90天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图。

第二十一条 工程部对主体工程结算资料必须按以下时限分段提交：地下室结构工程结算资料在地下室顶板完成后二个月内提交；主体结构工程结算资料在主体结构完成（全部混凝土框架结构完成）后二月内提交；工程竣工验收后三个月内提交全部竣工结算资料。

其它专业分包工程及园建配套工程结算资料必须在该专业工程竣工验收后二个月内一次性提交。

预决算部发现资料不齐、审批手续不全的，应在收到资料起3天内一次性发函给工程部；工程部收到函件之日起7天内负责补齐完善后重亲提交

第二十二条 工程结算审批

1.金额在10万元以下的结算，由预决算部审核，经主管领导审批后执行。

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2.金额在10万元以上的结算，结算金额经施工单位确认后，预决算部须报决算审计部审核。预决算审计部每月抽去送审结算份数的10%进行全面核算，审计部须在规定的时间内出具审核报告（列出多计错计的且单项差额在1%以上的项目）预决算部，并同时返还结算资料。之后由预决算部参考报告再与施工单位进行对数；预决算部最终出具的数据与施工单位同意接受的数据之间的差额在1%以内的，由预决算部谈判确定最终结算金额；超过1%的，须报董事长审批。

上述各差额千分比的计算基数为预决算部出具的数据。 3.结算、审核与对数时间的规定：

（1）预决算部的出数时间：自收齐结算资料之日起计，10万元以下的结算在5天内出数给施工单位；10-100万元以内的在10天内出数给施工单位；100万元以上的在25天出数给施工单位。按实结算的主体工程两个月完成。

（2）审计部的审核时间：自预决算训部送达齐全的结算资料（含计算过程）之日起计，10-100万元以内的2天内完成一般审核；100万元以上的在5天内完成一般审核；全面核算部分的工作时间预决算部出数时间的规定。

（3）预决算部与施工单位的对数时间：预决算部在每次收到施工单位的反馈意见后，10万以下的结算在1天内回复意见；10-100万元以内的在2天内回复意见；100万元以上的在5天内回复意见，按实结算的主体工程10天内回复意见。

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4.审计部对结算过程有疑问的，须以书面形式一次性提交给预决算部。

第二十三条 关于工程进度款的审批：

1.工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经总工审核报董事长审批完毕并发出。

2.预决算部在收到进度款申报资料后，48小时内必须审核完毕，经部门经理审批后送财务部。施工单位如有异议，则预决算中心应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后交财务部。

3.财务会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕，之后10万以下的报相关主管领导审批，10万元以下的报公司董事长审批。

4.公司领导须在收到进度款申报表后的24小时内审批完毕。 5.公司领导审批同意付款后，由财务部负责通知施工单位并在24小时内支付款项。

第二十四条 关于主体工程签定大包干合同的程序：

开工前由招标单位先按原合同模工签订主体工程合同，之后再按如下程序签订大包干合同的补充协议：

1.主体结构施工至±的40天前，建筑设计院负责提供有关材料方案（含栏杆、铝合金、外墙石材等室内外装修材料、入户门等）给抛投标单位；至±的20天前，建筑设计院负责提供建筑图、结构

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图、水电图、首层大堂及电梯前室装修图等除直接分包以外的全套施工图纸给预决算部；招投标单位负责提供各指定分包工程的包干造价，以及根据主体合同需由我司审定价格的材料的最终定价等资料给预决算部。如资料不齐，预决算部应在收到资料后的3天内，将所缺内容反馈给相关部门，各部门必须在±前补齐全部资料。

2.上述资料均式两套，预决算部负责在收齐资料的2天内，交于施工单位一套，用于其核算工程造价。

3.预决算部必须在收齐资料后的30天内完成对主体工程总包干造价的编制工作。

4.预决算部将完成的总包干造价编制报告及时交预决算审计部，预决算部须在5天内完成审核并将审核报告交预决算部。

5.预决算部须在接到预决算审计部审核报告后的20天内，与施工单位就工程造价金额进行核对，并将核对结果报招标单位。

招标部在收到预决算部上报结果的10天内，完成与施工单位关于签定包干合同补充协议的谈判，并报董事长审批。

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