2009年房地产估价案例与分析考试
试题及答案解析
欧阳光明（2021.03.07）
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
（二）
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案
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进行了修改并取得了主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。 请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
（三）
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用
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证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。
1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押 C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。 A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同 B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率 C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率 D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
3．采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。 A．1035．0
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B．1066．1 C．1150．0 D．1184．5
4．采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。 A．9734．2 B．10218．3 C．10407．5 D．10458．8
（二）
甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。 A．按工业用途估价 B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值 D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评
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估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
7．如果征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失 C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
（三）
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 8．下列关于该宗房地产抵押估价的假设和条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让 B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使
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用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题 9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。 A．交通条件 B．产业集聚度
C．基础设施完备程度 D．公共设施完备程度
10．该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。 A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额 B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额 C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数 D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点
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2009年6月30日 六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据
（一）有关法律、法规、文件和技术规范 1．《中华人民共和国物权法》。 2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。 7．《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略） （三）估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。 2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。 3．国家及当地有关税费法规。 4．其他文件等。 八、估价原则
本估价报告在遵循、客观、公正原则的前提下，具体依据如下
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法则：
1．合法原则（略）。 2．最高最佳使用原则（略）。 3．替代原则（略）。 4．估价时点原则（略）。 九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。 两种估价方法定义如下：（略）。
十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、风险提示（略） 十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程（略） （一）市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
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计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971．27㎡，建筑面积为98741．45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699．77㎡，建筑面积为34198．63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752．56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。
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2．房地产比较因素条件说明表
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附 件（略）
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2．5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有：
1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。 2．使用性：使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受。一般地说，使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，使用性均较好。
3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
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4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。 5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。 综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
2009年试题参
一、问答题
（一）答：1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2．复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具
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的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
（二）答：1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
（三）答：1．应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。 2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合
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法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。 二、单项选择题
1．D 2．D 3．D 4．B 5．A 6．C 7．D 8．B 9．D 10．D 三、指错题
1．致委托人函中缺估价对象的详细说明。 2．致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3．致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。 4．估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
5．估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。 6．估价对象中缺区位状况介绍或说明。
7．估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
8．估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。 9．估价原则中缺谨慎原则。
10．估价结果报告中缺变现能力分析。
11．市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。 12．市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不
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宜选作可比实例。
13．市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。
14．可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。
15．市场法计算时缺少对距市中心距离的调整（或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）。 16．周边景观应属于区域因素。
17．市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。 18．市场法计算中缺权益状况说明和调整。
19．市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。 20．市场法修正系数计算应说明理由。 21．市场法计算中缺地上车位的价值计算。
22．地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。 23．估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。 四、改错题
1．在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
2．在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
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3．缺少变现时间长短的说明。
4．缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
解 析
二、单项选择题
1．根据《最高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。 3．2300元/㎡×5000㎡×（1+3%）=1184．5万元。
4．6650元/㎡×（1+1%）12÷（1+10%）×15000㎡=10218．3万元。
2009年房地产估价理论与方法考试试题及答案解析
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。 A．估价机构 B．估价师
C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要
2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ ）决定的。
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A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象
3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值
4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911
5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。 A．了解某宗房地产的出租益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
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6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。 A．易受 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动
7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．使用的房地产 D．不可分割的房地产
8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。 A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修
9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ ）。 A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值
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D．快速变现价值
10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。 A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00
11．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ABCD
．．．．
商
土土楼
品
地地面
房
）总单地价 下下都都
下上
。 价 价 价 格 ）。
降 降 降 升
12．设立地役权通常会使（ ABCD
．．．．供供
供需役役
地地役役与与
地地需需
役役
的的地地
价价的的
价价
值值值值
13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（ ）。 A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
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C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ABCD
．
．．．最
高
谨替合最
佳慎代法
利
原原原用
原
）。
则 则 则 则
15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是ABCD
．．．．
房（在房期地
建地房产产市估 工
损
场价程害
抵赔价的
复
）押偿值核
估估评估
。 价 价 估 价
16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特ABCD
别．．．．注
意统统统统
的一一一一环
节房
付价市是地
款格场（
产
范方单状
）
。 围 式 位 况
17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为
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86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格ABCD
为
（．．．．
75758386
）
万．．．．
元
。 00 60 60 00
18．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响ABCD
造
成
的．．．．
损
失
为355686180（
）．．．．
万
元
。 00 29 29 00
19．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（ ）元/㎡。 ABCD
．．．．
5110530755495638
．．．．
51 26 95 13
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20．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理
解
应
是
（
）
。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率 B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应
高
C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的
报
酬
率
D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。 A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。 ABCD
．．．．
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245 275 315 345
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23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房ABCD
地
产
的．．．．
价
值
为
（
）．．．．
万
元
。 99 53 53 00
4495695800
24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ABCD
．．．．
7111113
．．．．
）。 90% 08% 83% 73%
25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/㎡ AB
．．
310321
．．
61 60
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CD
．．
477494
．．
87 77
26．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ABCD
．．．．
）6781116222433
万
．．．．
元
。 60 24 48 72
27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对ABCD
应．．．．
开的取开开发时得
间待发发完
一开期完成
之般发间
成后是房的
（地某后的
产
的个的某
个
）时时时时
。 间 间 间 间
28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元
/
㎡
。
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ABCD
．．．．
4865215591398
．．．．
52 74 50 76
29．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（ ）决定的。 ABC
．．．
房房房
地地地
产产产
的的的
历未现
史来实
价价价
格格格
资资资
料 料 料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料 30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、75元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房ABCD
2009年的价格为（ ．．．．
7974802380568078
．．．．
）元/㎡。
00 00 25 00
31．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kcABC
（．．．
t单市生）位场产]面上每中积每单，土单位Ⅳ地
表上位
示农农农
（产产产
品品品
的的的
）产价成
。 量 格 本
D．向市场运输每单位农产品的成本 32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为
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1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（ABCD
）．．．．
万
元
。 500 525 600 1650
33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其ABCD
原
．．．．
运收报
因
可空
营益
酬能
是置
费期
率（
率用限
偏偏偏偏
）
。 小 大 短 高
34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。 A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B
．
假
设
开
发
法
和
成
本
法
两
种
方
法
C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方
法
35．在估价假设和条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存
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在AB
安．．
全假肯
隐定定
患建
时筑建
，结筑
应（构
是
安安
）全全
。 的 的
物是
C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分） 1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。 A．增加抵押贷款
B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D．处置抵押房地产 E．租赁抵押房地产
2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（ ）。
A．中华人民共和国物权法
B．中华人民共和国城市房地产管理法 C．城市房地产开发经营管理条例 D．房地产估价规范
E．城市房屋拆迁估价指导意见
3．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因
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素有（ ）。
A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加 C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本
4．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ）。 A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额 C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用
E．其他法定优先受偿款
5．下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。 A．完全产权价值 B．出租益价值 C．快速变现值 D．承租益价值 E．残余价值
6．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（ ）。 A．建筑平面布置
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B．朝向、楼层 C．环境景观 D．土地开发程度 E．房屋完损等级
7．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）。
A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
8．根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（ ）。 A．土地所有权
B．依法承包的荒山的土地使用权 C．宅基地使用权 D．固有汽车加油站 E．乡镇企业用房
9．下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）。 A．标准厂房
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B．房地产开发用地 C．行政办公楼 D．写字楼 E．在建工程
10．就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。 A．较乐观的估计值 B．较保守的估计值 C．过高的估计值 D．过低的估计值 E．可能的估计值
11．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。 A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E．销售税费
12．某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
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C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
13．针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（ ）。
A．理论上适用的估价方法，都必须选用 B．在适用的估价方法中，选用两种即可
C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
14．甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。
A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
15．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）。 A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价
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D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1．在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 （ ）
2．在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 （ ）
3．对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 （ ）
4．在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 （ ） 5．周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 （ ）
6．不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 （ ）
7．当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 （ ）
8．房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货
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币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 （ ）
9．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 （ ）
10．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 （ ）
11．在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 （ ）
12．一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 （ ）
13．运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 （ ）
14．某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （ ）
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15．一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 （ ）
四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位）
1．王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
2．某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元
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的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天•间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。
请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）
1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。 A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命
2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。 A．变现性差
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B．易受影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移
3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62%
5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场
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吸纳率为（ ）。 A．71．11% B．88．% C．91．67% D．93．33%
6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。 A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年
7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。 A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供给的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性
8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。 A．上升到下降 B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
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A．质量控制 B．进度控制 C．成本控制 D．合同管理
10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。 A．开发商 B．承包商 C．监理工程师 D．使用单位
11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ABCD
．．．．
成
目价挑本
标值战加
成定定定
定）
价价价价
。 法 法 法 法
12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ABCD
．．．．
市市市市
场场场场
需有现最
求效实低）
上需需需
。 限 求 求 求
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13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销ABCD
售
量．．．．
为
（
500537612650
）
万．．．．
㎡
。 0 5 5 0
14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ABCD
．．．．
形人服产
象员务品
差差差差
）战略。 异别别别
化 化 化 化
15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。 ABCD
．．．．
替发地复
代展区杂
性 性 性 性
16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（AB
．．
马可 克
思贷
的资
利金
率利
）决率定
理理
。 论 论
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CD
．．
Ｉ流
s—1M动
曲性
线偏
模好
型利
利率率
理理
论 论
17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（ABCD
．．．．
561014
）．．．．
。 77% 00% 00% 40%
18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺ABCD
15
年租金收入的现值为（
．．．．
11111212
．．．．
）万元。
41 49 41 49
19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（ ）元。 ABCD
．．．．
3456350535093705
．．．．
09 95 74 73
20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时
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间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。 ABCD．50
21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（ ）。 ABCD
．．．
．141414
．．．
20% 31% 69% 80%
．．．
37 40 43
22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投ABCD
资
回．．．．
报
率
为571828
（
．．．．
）
。 00% 50% 36% 85%
23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，
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年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元ABCD
，
则
其．．．．偿
债
备
付0012
率
为
（．．．．
）
。 12 21 26 05
24．房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。 ABCD
．
．．．
等
独互净额
立斥现年
费
方方值
用
案 案 法 法
25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ABCD
．．
．差．
等额
等投净额资 额内
现年
费年部
收）
值益值
用率
。 法 法 法 法
26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（
）
。
A．空置率与有效毛收入呈反向变动 B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运
营
费
用
的
影
响
C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均
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增加
D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比
率
27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。 ABCD
．．．
净．净净现
现现值
净
值值标
准期标
差现
望准系
值 值 差 数
28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的ABCD
．．．
财是．
基成
务（
出准本
杠
收利杆
租
益润比
） 率 率 率 率
29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆ABCD
总
投
资
为
（．．．．
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）万元。 1800 2040 2100 2380
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30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。 ABCD
．．．．
全资借投
部本款资
计还
划投金
本与资
现付资现
金金息金
流流估筹
量量算措
表 表 表 表
31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。 ABCD
．．．．
置设售权
业备后益
投租回融
资 赁 租 资
32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ABCD
．．．．
房
开借借地
发款款产
商人人市
违赖拖场
供
）法账延需
预不还失
。 售 还 款 衡
33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。 ABCD
．．．．
50% 60% 70% 80%
34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支
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付ABC
．
．物
业．
承
服
务业
租
企
。 主 人 业
D．业主、承租人和物业服务企业共同 35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。 ABCD．26．0
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。 A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险
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．．．
222425
．．．
0 0 6
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2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。 A．价格结构 B．总量结构 C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构
3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。 A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性
4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。 A．工程质量保修书 B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表
5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。 A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本
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C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力 6．房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。 A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型 D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。 A．供需分析 B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析
8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。
A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售
E．开发—持有—出租—出售
9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了
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（ ）。 A．物业增值收益 B．所得税 C．还本付息额 D．投资者权益增加值 E．权益投资
10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。 A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。
A．风险产生的原因分析 B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验
D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析
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12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（ ）。 A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性
13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。 A．现金流量表 B．损益表 C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表
14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。 A．权益型 B．抵押型 C．伞型合伙 D．多重合伙 E．混合型
15．物业服务企业的工作内容包括（ ）。 A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案
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D．提出预算
E．确定物业服务费的收费标准
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 （ ） 2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ） 3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ）
4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 （ ） 5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ）
7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （ ） 8．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （ ） 9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 （ ）
10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 （ ）
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11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （ ）
12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）
13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 （ ） 14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）
15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）
（一）
王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在时支付了相当于购房款0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以
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15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。 （2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）
自有资金现金流量表 （单位：万元）
自有资金现金流量表 （单位：万元）
年末 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、及装修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量 0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 （二）
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的
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建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地。
（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。（10分）
2009年房地产基本制度与考试试题及答案解析
一、单项选择题（共40题，每题0．5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号） 1．廉租住房租金由（ ）构成。 A．维修费和管理费 B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润 D．维修费、利润和税金
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2．房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。 A．发现地下文物 B．银行贷款未按期到账 C．相关建材供应缺货 D．更改建筑设计
3．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年 A．38 B．40 C．68 D．70
4．拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（ ）确认。 A．房地产行政主管部门 B．房屋拆迁管理部门 C．城市规划行政主管部门 D．房屋登记机构
5．房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（ ）。 A．《住宅使用说明书》 B．《住宅验收说明书》
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C．《住宅保修说明书》 D．《住宅保修保证书》
6．房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。 A．竣工 B．竣工验收 C．入住 D．交付
7．建设工程竣工验收由（ ）单位组织实施。 A．施工 B．建设 C．监理
D．工程质量监督管理
8．在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（ ）。 A．城市蓝线 B．城市绿线 C．城市紫线 D．城市黄线
9．在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。
A．拖欠的建筑工程材料费 B．拖欠的建筑工人工资
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C．抵押担保债权 D．出租房屋租金
10．下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。 A．房地产抵债 B．房地产作价入股 C．房地产买卖 D．房地产继承
11．房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年ABCD
．．．
估估．
估价价估
价报开
告始价
委
出作时托具业
。 点 日 日 日
12．在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。 ABCD
．．．．
用本
作幢本本
公公幢幢
共共的的休使
憩用公公
的的共共
架电
空梯门过
层 井 厅 道
13．根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按（ ）收取AB
．
．
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。
面
积 套
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CD
．成
．
交价格 件
14．房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登ABCD
记．．．．
。 1 10 15 30
15．某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高ABCD
为
（．．．．
1346
）
万．．．．
元
。 92 60 57 00
16．某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超ABCD
过
（
．．．．
）
亿
元
。 50 100 150 200
17．对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可
给
予
（
）
等
处
罚
。
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ABCD
．．．
吊
吊没
．销
估销收
价营违
罚资业法
质
证执所
款 书 照 得
18．甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。 ABC
．．．
经经
市经房
（委地
产县托行）
人人政
主民书管
政面部
门府
批同批
准 意 准
D．经省（自治区、直辖市）批准 19．实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。 ABCD
．．．
．物物
业业物
业法服服
务务
服定企企
业业务
税的的
酬利成
本 费 金 润
20．2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ABCD．240
21．甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（
）元。
．．．
）元。
80 160 200
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ABCD
．．．．
1000 5000 7000 10000
22．土地实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过ABCD23ABCD
．．
耕．．比．
例地
占
用比累税定
率
200%的部分，税率为（
．．．．税
实
行例进和额
定（
税税额税
税
）
）。 30% 40% 50% 60% 。 率 率 率 率
24．我国住房公积金制度实行的利率是（ ）。 ABCD
．．．．
低低高高
存存存存
低高低高
贷 贷 贷 贷
25．在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于（A
．
用
地
控
制）
指
。 标
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BCD
．．．
城
环建市
境筑设
容形计
引
量态导
控控及
制制控
制
指指指
标 标 标
26．查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物ABCD
，．．．
．
装应
重墙竹
修家点
查体
质
装用看承
的饰
电
（
重
材家材
）
。 料 具 料 器
27．跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是（ ）。 ABCD
．
．．．钢
砖筋砌
钢混
混凝体
结土结结
结
构 构 构 构
28．下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正
确
的
是
（
）
。
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价
形
式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方
式
投
标
一
般
采
用
百
分
制
评
分
法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种
政
府
定
价
模
式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清
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单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 29．能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（ABCD
．．．
．
房房房
地产产产
分分分
）籍
幅丘户
。 图 图 图 图
30．某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求（ ABC
．．．
完为
富
全单
有
无一
弹弹弹
）。
性 性 性
D．缺乏弹性
31．下列宏观经济中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政ABCD
．．．政
．降
增减低策
是增存加少
款政转（
加
准府移 税备
金支支）
。 收 率 出 付
32．由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的AB
票
据
．．是
（
汇本
）
。 票 票
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CD
．
．
银
支
行
票 券
33．根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化ABCD
．．．．趋先先
势上下一不
受降
是升后直
容后上上
积（下升
降的升率
的“U”的的抛形直影）物曲
。 线 线 线 响
34．若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是（ABCD
．．．
股．
股债票
股票券+
投 票++资
投投基+
资资金
+）
债基基债
。 券 金 金 券
35．甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（ABC
．．．
甲甲甲公 公
司公司
替
非司乙 法所公
司占有保
）用的管
的了
财危财
。 产 房 产
D．甲公司未经规划许可建造的房屋 36．某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长（
）
。
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ABCD
．．．．
913109113
．．．．
04% 86% 04% 86%
37．在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计ABCD
假
．．．．
设
是会持会货
（
计续计币
主经分计
报标
单）
。 体 营 期 量 ）。
价 位
38．下列属于要约邀请行为的是（ AB
．．投
竞标
人
买将
标人书
举寄
给
牌招
C．采购单位向生产单位寄送采购合同 D
．
拍
卖
机
构
发
出
拍
卖
公
告
39．王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同ABCD
，
则
应
返
还
王
某．．．．
（
）
万
元
。 75 120 135 150
40．对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（ ）。
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ABC
．．．
标主目
的体的
非的的
自特利
有定他
性 性 性
D．权利义务的对等性
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0．5分）
1．廉租住房保障资金的来源有（ ）等。 A．地方财政预算安排 B．财政专项补助 C．住房公积金增值收益 D．土地出让净收益 E．住宅专项维修资金
2．对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。 A．国有土地出让 B．国有土地转让 C．国有土地租赁
D．国有土地作价出资（入股） E．保留划拨土地使用权
3．在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（ ）活动。
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A．改建 B．买卖 C．赠与 D．租赁 E．扩建
4．在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。
A．对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性 B．对估价对象进行实地查看
C．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况 D．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E．拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
5．最高额抵押权确定的情形有（ ）。 A．最高额抵押权已转让 B．新的债权不可能发生 C．抵押人破产
D．约定的债权确定期限届满 E．抵押财产被查封
6．根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有（ ）。 A．房屋的自然状况 B．房屋权利状况
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C．与诉讼案件直接相关的原始登记凭证 D．与产权登记相关的原始登记凭证 E．与公证事项直接相关的原始登记凭证、
7．《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。
A．查验申请人提供的权属证明 B．审查申请人提供的评估报告 C．就登记有关事项询问当事人 D．必要时对被登记房屋进行实地查看 E．及时登记有关事项
8．下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。
A．国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B．《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C．房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区确定
D．取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E．房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销 9．下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。 A．按房产余值计征的为1．2% B．按房产余值计征的为2．4%
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C．按房屋租金计征的为3%
D．2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收 E．按房屋租金计征的为12%
10．为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（ ）。 A．城市的发展布局 B．功能分区
C．禁止、限止和适宜建设的地域范围 D．建筑形态控制指标 E．城市性质
11．下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。 A．施工定额 B．预算定额 C．概算定额 D．概算指标 E．投资估算指标
12．在地籍图中，属于地籍要素的有（ ）。 A．土地的编号 B．土地的利用类别 C．地理名称 D．房屋、道路、水系 E．土地的面积
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13．影响债券利率高低的因素主要有（ ）。 A．发行者的信用级别 B．资本市场资金供求关系 C．债券偿还期限 D．利率计算方式 E．债券发行方式
14．下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。 A．短期投资 B．累计折旧 C．实收资本 D．委托加工材料 E．坏账准备
15．下列属于承担民事责任的方式有（ ）。 A．罚款 B．吊销证照 C．赔偿损失 D．赔礼道歉 E．停止侵害
三、判断题（共40题，每题0．5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0．5分，本题总分最多扣至0分）
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1．国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 （ ）
2．经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 （ ） 3．依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）
4．凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。 （ ）
5．自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。 （ ）
6．《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ）
7．无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ） 8．因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 （ ）
9．以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 （ ）
10．经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （ ）
11．房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 （ ）
12．房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定
*欧阳光明*创编 2021.03.07
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未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 （ ）
13．预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 （ ）
14．申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 （ ）
15．异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）
16．房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （ ）
17．三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。 （ ）
18．房地产估价师注销注册可由当事人申请。 （ ） 19．业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 （ ） 20．偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。 （ ）
21．以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地。 （ ）
22．税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 （ ）
23．住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。 （ ）
24．个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 （ ）
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25．根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 （ ）
26．居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以1～1．5万人为宜。 （ ）
27．为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。 （ ）
28．建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。 （ ）
29．变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 （ ）
30．在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。 （ ）
31．房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 （ ）
32．任何商品的替代效应总为负值。 （ ）
33．不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 （ ） 34．持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。 （ ） 35．债券的流动性越强，收益率越高。 （ ）
36．在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （ ）
37．预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10%，则该市
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2009年国民经济预计环比发展速度为10%。 （ ）
38．甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）
39．已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。 （ ）
40．相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。 （ ）
四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
（一）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。
1．下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。
A．商品房预售合同未经备案，合同无效
B．在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
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C．李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D．商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。
2．李某所购房屋的建筑面积为（ ）㎡。 A．70 B．76 C．83 D．92
3．签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。 A．房屋预告登记 B．房屋所有权初始登记 C．房屋转移登记
D．商品房预售合同登记备案
4．按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠的表述中，正确的为（ ）。 A．李某按成交价1%缴纳契税
B．房屋交付后，李某转让该房，免征土地 C．李某抵押该房，减半征收印花税 D．李某出租该房，免征个人所得税
（二）
2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限
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为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。 5．该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。 A．0 B．6000 C．75 D．8000
6．人民对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。 A．人民 B．估价机构 C．拍卖师 D．开发商
7．首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（ ）万元。 A．4352 B．4800 C．5120 D．5440
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8．如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（ ）。 A．无效应价 B．有效应价 C．可以成交的价格 D．不确定
9．如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（ ）年。 A．35．5 B．45．5 C．50．0 D．65．5
（三）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用
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地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
10．该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（ ）。 A．采取人工加固措施 B．降低地下水位
C．用大型土石方修筑地基 D．按条形基础砌筑
11．该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（ ）㎡。 A．2916．67 B．3250．00 C．3437．50 D．3500．00
12．乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。 A．银行信用 B．商业信用 C．民间信用 D．国家信用
13．甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。 A．典型合同 B．双务合同
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C．主合同 D．从合同
14．甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/㎡。 A．3228．73 B．3268．86 C．3346．91 D．3382．26
15．乙公司签订保险合同的当事人为（ ）。 A．丙商业银行 B．丁财产保险公司 C．甲公司 D．乙公司
2009年试题参
一、单项选择题
1．A 2．A 3．B 4．C 5．A 6．D 7．B 8．A 9．D 10．D
11．C 12．A 13．D 14．A 15．C 16．C 17．A 18．B 19．C 20．A 21．B 22．C 23．D 24．A 25．B 26．C 27．D 28．D 29．B 30．D 31．C 32．B 33．B 34．B 35．C 36．B 37．B 38．D 39．C 40．D 二、多项选择题
1．ABCD 2．ACDE 3．ADE 4．BCDE 5．BCDE
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6．AB 7．ACDE 8．ABD 9．ADE 10．ABC 11．ABBD 12．ABE 13．ABBD 14．ABDE 15．CDE 三、判断题
1．√ 2．√ 3．√ 4．√ 5．√ 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√
11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．× 21．× 22．× 23．√ 24．× 25．× 26．× 27．√ 28．× 29．× 30．× 31．× 32．√ 33．× 34．× 35．× 36．√ 37．× 38．× 39．√ 40．√ 四、综合分析题
1．BD 2．C 3．A 4．AB 5．B 6．A 7．C 8．BC 9．B 10．AB 11．B 12．AC 13．ABC 14．B 15．BD
解 析
一、单项选择题
3．商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
15．房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100万元×5‰+900万元×2．5‰+1000万元×1．5‰+400万元×0．8‰=4．57万元。
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20．从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。2000元×4%=80元。
21．城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。200万元×5%（营业税率）×5%=0．5万元。
34．投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。即：就收益而言，股票>投资基金>债券。
39．《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元×20%=60万元的定金条款有效，适用“收
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受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金15万元，共计135万元。 三、判断题
37．环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度。则该市2009年国民经济预计环比发展速度为110%。 四、综合分析题
2．成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70㎡+13㎡=83㎡。
5．房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。
7．人民确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×（1-20%）=5120万元。
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8．最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
9．综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4．5年。50-4．5=45．5年。
11．1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[（60000-5000）㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
14．根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。 经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。商住综合楼建筑面积=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元÷55000=363．元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率
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为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（2000+363．）元/㎡×（1+30%）×（1+6%）=3257．09元/㎡。
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