重庆房地产市场研究报告1 重庆房地产研究报告

发布时间：xx-4-28 重庆房地产市场研究报告 （xx年1季度） 北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司 重庆房地产市场研究报告 摘要 xx年一季度，重庆市房地产市场承接xx年稳健开展的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度增长，土地开发与土地购置得到有效控制。房地产开发继续显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序开展态势。

1—3月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9 %，其中：住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2 %； 办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%； 商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。住宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%，分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。

由于加强了对土地供给的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。1—3月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点。完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。

1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%； 办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%； 商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。xx 年1 季度主城区主要有38个新盘上市。新推楼盘主要

集中在渝北区、江北区和南岸区。本季度重庆主城区新开楼盘销售均价2839 元/平方米，相比上个季度2877元/平方米的均价出现下调。1—3月，全市累计销售商品房面积361.58万平方米，其中，占销售总量.9%的住宅销售面积达325.13万平方米，实现销售额67.49亿元。预售商品房面积437.15万平方米，同比增长49.1%。 声明 本报告内容仅供参考，不作为投资依据， 我们所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价，我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性，但我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。我们提供的信息仅供阅读者参考，阅读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺，否那么我们并不承当任何责任。

目录 第一节 宏观环境 5 一、重庆市房地产投资环境 5 二、城市规划 7 第二节 房地产开发 8 一、房地产开发 8 二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积 11 第三节 土地开发及购置 11 第四节 商品住宅 13 一、供给 13 二、价格 16 三、需求 17 四、趋势 17 第五节 存量房 18 第六节 写字楼 19 一、供需 19 二、价格 19 三、趋势 20 第七节 商铺 21 第八节 xx年四季度公布的主要法规及分析 22 一、重庆市将从xx 年2月1 日执行新版《重庆商品房买卖合同》 22 二、建设部要求科学合理的规划各类公园 22 三、建设部公布《建设工程质量保证金管理暂行方法》 22 四、重庆市将强化集约节约用地 23 表格索引 24 附图索引 24 第一节 宏观环境 一、重庆市房地产投资环境 受国家加强宏观效应累计释放影响，重庆市固定资产投资今年出现了自2000年新一轮经济周期以来首季低开态势，投资增速同比回落，但仍然增长迅速。

xx年一季度，重庆市房地产市场承接xx年稳健开展的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度增长，土地开发与土地购置得到有效控制。房地产开发继续显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序开展态势。1季度全社会投资258.53亿元 同比增长 20.2%，1季度房地产开发80.43亿元 同比增长 26.9%。

未来１０年内重庆市将新增２亿平方米的住宅、超过１０００公里的铁路和高速道路，以及１０００多千瓦的电力设施，而完成这些根底设施建设将主要依靠外来投资。按照现在的速度，到２００７年重庆将成为我国工商经济开展最优越的地区之一。

第二节 房地产开发 一、房地产开发 1—3月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9 %，其中：住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2 %； 办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%； 商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。住宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%，分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。1季度，重庆市房地产竣工面积324.17万平方米，同比增长97.8%，在中国主要大中城市中居前列。

表 1. xx年3月中国各省房地产施工、竣工面积 地区 施工面积 竣工面积 自年初累计值 (万平方米) 累计比上年同期增长百分比 (%) 自年初累计值 (万平方米) 累计比上年同期增长百分比 (%) 全国 83,558. 19.2 4,161.33 13.1 北京 5,609.20 4.6 313.66 37.3 天津 1,391.37 23.7 110.18 20.7 河北 1,239.76 15.7 81.88 16.8 山西 486.24 36.7 2.44 -85.9 内蒙古 114.09 -12.4

0.72 -78.7 辽宁 1,250.99 6.4 39.17 21.9 吉林 13.75 343.7 黑龙江 192.03 38.5 15.66 上海 6,600.67 9.8 319.85 44.8 江苏 8,563.97 26.4 380.35 -9.3 浙江 10,716.12 28.5 335.31 9.8 安徽 2,714.88 29.3 1.53 29.9 福建 4,308.78 20.1 244.86 20.7 江西 1,760.41 16.5 105.56 33.3 山东 4,451.63 18.4 205.16 60 河南 2,320.59 19.7 93.03 -4.5 湖北 2,084.25 35.6 60.81 -19.1 湖南 2,560.67 45.3 146.03 -3 广东 9,563.60 9.7 557.63 -7.3 广西 2,103.71 30.4 109.71 -19.8 海南 498.75 38.6 23.03 254.4 重庆 4,807.15 31.1 324.17 97.8 四川 4,705.58 11 236.62 -19.4 贵州 1,0.68 5.7 83.75 15.5 云南 1,481.56 78.4 67.59 40.4 2.45 142.1 陕西 1,562.56 28.3 56.92 28.1 甘肃 440.72 -37.9 37.37 33.4 青海 80.73 -25.1 12.28 宁夏 231.51 -7.1 3.54 -57.5 60.22 -51.4 4.52 -24.8 表 2. xx年1季度重庆市房地产开发施工(竣工)情况 指标名称 1—3月 同比增长 比重 （%） （%） 本年房屋施工面积合计(万平方米) 4807.15 31.1 100 住宅 3472.07 28.7 72.2 办公楼 204.08 82.6 4.2 商业用房 790.07 27.4 16.4 其他 340.93 43.8 7.1 本年新开工面积合计(万平方米) 599.31 16.7 100 住宅 480.58 17.0 80.2 办公楼 13.65 51.4 2.3 商业用房 66.02 -7.3 11.0 其他 39.07 70.8 6.5 本年竣工房屋面积合计(万平方米) 324.17 97.8 100 住宅 258.82 111.9 79.8 办公楼 8.39 60.1 2.6 商业用房 47.81 59.1 14.7 其他 9.14 42.0 2.8 表 3. 重庆市xx年12月－xx年3月房地产施工、竣工面积 月份 施工面积 竣工面积 自年初累计值 (万平方米) 累计比上年同期增长百分比 (%) 自年初累计值 (万平方米) 累计比上年同期增长百分比 (%) xx年12月 5,297.81 1,678.44 xx年2

月 3,015.39 11.2 91.77 72.1 xx年3月 3,666.95 16.3 163.86 35.7 xx年4月 3,987.06 20.8 234.54 38.8 xx年5月 4,188.72 21.6 275.42 39.6 xx年6月 4,477.81 18.4 396.78 14.9 xx年7月 4,660.54 17.7 463.71 11 xx年8月 4,848.00 18.2 538.56 8 xx年9月 5,022.38 18.7 621.24 13.6 xx年10月 5,217.61 17.2 679.84 10.3 xx年11月 5,568.77 20.3 816.07 20.2 xx年12月 6,160.04 16.5 1,534.58 -8.5 xx年2月 4,459.68 47.9 1.03 106 xx年3月 4,807.15 31.1 324.17 97.8 表 4. xx年12月-xx年2月重庆市房地产开发投资情况 月份 房地产投资额 住宅投资额 自年初累计值 (亿元) 累计比上年同期增长百分比 (%) 自年初累计值 (亿元) 累计比上年同期增长百分比 (%) xx年12月 327. 33.3 177.43 35.8 xx年2月 35.15 47.6 18. 42.2 xx年3月 63.39 45 34.02 46.1 xx年4月 92.77 48.4 50.83 52.5 xx年5月 120.8 48.7 65.52 46.5 xx年6月 153.08 35.8 83.09 31.2 xx年7月 182.09 27.5 97.82 25 xx年8月 210.56 25.5 114.14 21.4 xx年9月 237.63 21.6 130.6 19.8 xx年10月 266.24 19.1 146.24 15.9 xx年11月 315.45 22.5 175.19 22.3 xx年12月 393.09 19.9 208.69 17.6 xx年2月 48.14 37 28.13 50.9 二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积 表 5. xx年1季度重庆市商品房销售(预售)情况 标名称 1—3月 同比增长 比重 （%） （%） 本年销售商品房屋面积合计(万平方米) 361.58 127.0 100 住宅 325.13 126.0 .9 办公楼 7.04 160.4 1.9 商业营业用房 27.33 139.5 7.6 其他 2.08 56.4 0.6 本年商品房销售额合计(亿元) 67.49 163.1 100 住宅 55.70 172.6 82.5 办公楼 1.32 .2 2.0 商业营业用房 10.07 137.4 14.9 其他 0.40 131.5 0.6 预售

房屋面积合计(万平方米) 437.15 49.1 100 住宅 388.98 44.6 .0 办公楼 3.65 79.0 0.8 商业营业用房 38.58 84.0 8.8 其他 5.94 396.9 1. 第三节 土地开发及购置 由于加强了对土地供给的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。1—3月，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点。完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。

3月27日，重庆近年以来金额最大的土地出让诞生。该成交地块位于渝中化龙桥，面积759.85亩，成交金额15.8288亿元，为瑞安集团旗下子公司重庆瑞安天地房地产开展购得。同日和记黄埔以5.0303亿元圈得位于北部新城经开园一706亩地块。

市国土局在“xx年重庆市经济走势与”信息发布会上宣布，今年起重庆市主城区原那么上将不再新供大型商业设施工程用地，以期盘活闲置商业用房。另外高档住宅的土地供给控制在全市供给土地面积的15％以内。

表 6. 重庆市xx年12月－xx年3月土地租赁价格指数 月份 土地租赁价格指数 季度值 xx年12月 102.8 xx年3月 104 xx年6月 103.1 xx年9月 103.9 xx年12月 109.7 xx年3月 104.6 xx 年12 月~xx年2 月，重庆市主城区挂牌供给土地51 幅，供给总量为416.9万平方米。南岸区供给土地4 幅，共计220 万平方米，成为最大的土地供给区域； 其次是渝北区，供给土地18 幅，计92.87万平方米。

图 1 xx年12月－xx年2月重庆市土地供给分布图 单位：幅、万平方米 xx 年12 月~xx年2 月，重庆市主城区共成交土地47 幅，

成交面积为208.05万平方米。渝北区继续成为主城区土地交易成交量最大的区域，共成交14 幅土地，成交面积为70.41 万平方米，占总成交量的3 成以上。

图 2 xx年12月－xx年2月重庆市土地交易成交分布图 第四节 商品住宅 一、供给 1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%； 办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%； 商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。

xx 年1 季度主城区主要有38个新盘上市。新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区，这几个区域占到了本季度新盘数量的62%。在本季度，一些原来的大型楼盘，如同创国际、红鼎国际等，相继推出新的楼宇供给市场。

表 8 xx年12月－xx年3月重庆市房屋销售价格指数 月份 房屋销售价格指数 季度值 xx年12月 110.9 xx年3月 114.5 xx年6月 114.8 xx年9月 115 xx年12月 110.3 xx年3月 107.8 图 4 xx年1季度开盘住宅区域均价图 单位（元/平方米） * 以建筑面积计算 三、需求 1—3月，全市累计销售商品房面积361.58万平方米，其中，占销售总量.9%的住宅销售面积达325.13万平方米，实现销售额67.49亿元。预售商品房面积437.15万平方米，同比增长49.1%。主城九区是商品房供销的主要地区，其商品房销售占到全市销售总量的60%以上。商品房竣工面积的增加和销售较大幅度的增长，预示了当前我市商品房市场供销两旺，有效需求仍有力支撑着房地产市场的开展。

表 9 重庆市商品房销售情况 月份 商品房销售额 商品房销售面积 自年初累计值 (亿元) 累计比上年同期增长百分比 (%) 自年初累计值 (亿元) 累计比上年同期增长百分比 (%) xx年12月 210.07 32.8 xx年2月 18.1 67.4 123.56 80 xx年3月 25.65 14.5 159.31 20.8 xx年4月 43.67 41.1 253.38 42.1 xx年5月 52.06 37.4 301.39 36.4 xx年6月 68.19 24.7 396.93 22.7 xx年7月 75.52 13.9 447.15 16.5 xx年8月 87.48 12.3 515.57 12.8 xx年9月 97.57 11.8 572.74 9.7 xx年10月 109.71 12.3 2.56 11.1 xx年11月 132.16 22 777.07 19.3 xx年12月 232. 10.7 1,317.12 0 xx年2月 40.7 124.9 216.93 75.6 xx 年1~2月，重庆市商品住宅市场销售面积196.32 万平方米，销售金额34.45亿元，分别同比增长77.9%和136.5%。小户型，总投资额小的工程受到市场的欢送。

四、趋势 在新的一年开始的时候，由于国家宏观及银行房贷利率增加的影响，开发商都更为谨慎。重庆市住宅市场的供给量和需求量的上涨幅度将有一定的回落，房价的上涨幅度在一定程度也会下调，但重庆房地产市场仍将保持平稳向上开展的趋势。

重庆市拟提高中低价住宅供给量，目前重庆市高档住宅开发量不断上升，而经济适用房的建设趋于下降。与此同时，旧城改造和拆迁安置导致对经济适用房的需求量增大。因此重庆市方案在近五年内，为解决中低收入阶层的住宅消费需求，将适当增加中低价住房的供给量，以使本地房地产住宅市场供给结构更趋于合理 第五节 存量房 xx 年1-2月，二手房的交易量比xx年同期增长了40-50%。各商业银行都扩大了二手房按揭业务。xx 年的二手房交易热

点主要在沙坪坝、江北和南坪。目前主城区二手住宅交易均价在2000元左右。

目前重庆的二手房交易，比拟受到欢送的是建筑面积70 平方米~90 平方米的两房一厅，价格那么在1800元/平方米~2300 元/平方米之间。购房者考虑的首要因素是交通的便捷性，主城各区几条主干道和接近商业区的房子最受欢送，价格涨幅最大。在碑、沙坪坝、南坪步行街、杨家坪转盘附近的二手房价格，今年比去年同期涨了20％左右。其次是建成年份。现在的购置者较为感兴趣的是1998 年后建造的房子。而之前修建的户型款式、配套不完善、6楼以上没有电梯、采光二手房很难转手。

目前市场需求较大，但很多中介二手房的房源供给缺乏。预计重庆的二手房价格在短期将继续上扬。

表 10 xx年12月-xx年3月房屋租赁价格指数 月份 房屋租赁价格指数 季度值 xx年12月 104.5 xx年3月 104.7 xx年6月 105.3 xx年9月 106.3 xx年12月 104.5 xx年3月 104.1 第六节 写字楼 一、供需 针对写字楼客户类型的多样性，为实行差异化竞争，重庆首个行业性主题写字楼面市。位于鹅岭的盛世空间由于毗邻重庆市建委及重庆建设工程交易中心，定位为一个专门为建设开发关联企业提供办公空间的主题写字楼。工程总建面积59960 平方米，由三栋塔楼组成，写字楼高39 层，面积分割可自由组合； 公寓楼户型面积在30-90 平方米。

随着江北观音桥步行街的开放，江北观音桥的人气迅速上升，带动了该区域的商业气氛的开展。目前观音桥区域的正在出售的高档写字楼同聚远景，其销售均价约6000元/平方米； 另外附近的步行街中段的嘉年华大厦写字楼局部销售起价为6600元/平方米； 英利地

产开发的未来国际工程目前也已开工。众多工程的进入势必提高观音桥区域的办公气氛，形成良好的开展态势。

主城商务中心区域的高档写字楼因其具有良好的商务环境，根本配套完善使得众多的企业趋之假设骛。而碑CBD 商贸中心的地位不可动摇。xx 年共有285 家企业落户碑CBD 区域。新入驻企业中，隶属现代效劳行业的企业占入驻企业的71％，且多数为外乡企业。

二、价格 xx 年一季度甲级写字楼均价为7918元/平方米，比上季度上升5.1%左右； 碑甲级写字楼租金均价为90 元/平方米左右； 其他区域租金均价为50~60元/平方米左右。

表 11 重庆市xx 年一季度甲级写字楼租金、售价及租售率 工程区域 *租金（元/平方 米） 销售均价（元/平方 米） 销售率 入住率 浪高·凯悦 南坪 60 8200 85% 75% 重庆世界贸易中心 碑 —— 11000 90% 50% 重庆国际商务中心 碑 —— 7210 95% 45% 重庆国际贸易中心 碑 —— 7700 90% 50% 大西洋国际 石桥铺 50 4600 85% 60% 纽约·纽约 碑 90 8800 90% 50% *以建筑面积计 建筑面积计 三、趋势 xx 年写字楼租赁市场将出现两极分化的格局，对于那些高品质的写字楼，由于供给的增加，租金上涨空间较小。而那些配套设施相对欠缺的写字楼会采取减低租金来吸引客户。

同时，小天鹅集团打造的文化商业洪崖洞，融合了集镇老街、吊脚楼等巴渝景观，并将人文景观与现代时尚相融合，以期吸引投资者的认可。洪崖洞工程4月将进行一期单位销售，出售商铺约120 个，面积1.4 万方，楼层位置分布在1、2、3 和5 层。

除了投资主城以外，一些开发商也相继进入周边郊县。华城集团将在开县新城打造一个当地标志性商业建筑――城。城位于开县新城商务区，工程占地68 亩，总建面积6.8 万平方米，包含8 大主题广场及9条商业步行街，为综合的Shopping-mall 工程。 重庆优秀的本地开发商龙湖地产今年拟在杨家坪商业步行街附近建一座大型购物中心，该工程定名为“西城天街”。西城天街建筑面积近26 万平方米，该工程一期包括四幢塔楼，分别为五星级酒店、SOHO商务公寓以及高档住宅，而裙楼局部那么是大型购物中心。以期打造其“天街”系列的商业地产品牌。

第八节 xx年四季度公布的主要法规及分析 一、重庆市将从xx 年2月1 日执行新版《重庆商品房买卖合同》 重庆市将从xx 年2月1 日执行新版《重庆商品房买卖合同》，同时启用三个房地产交易合同，即《房地产交易居间合同》、《房地产代办手续效劳合同》、《商品房营销代理合同》。新版合同中明确预售商品房的交付条件为“竣工验收备案登记后才能交付使用”。

二、建设部要求科学合理的规划各类公园 建设部近日要求按照建设部《公园设计标准》和《城市绿线管理方法》的规定，科学合理的规划各类公园，并在xx年12 月前完成绿线规定工作。并指出任何单位和个人不得擅自占用公园用地、改变公园用地性质、改变公园的功能。

三、建设部公布《建设工程质量保证金管理暂行方法》 建设部1 月31 日对外公布了《建设工程质量保证金管理暂行方法》。方法规定，发包方和承包方从应付的工程款中预留一定比例的建设工程质量保证金，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺

陷进行维修； 缺陷责任期根据不同的分部工程一般定为6 个月、12个月，或24 个月。

四、重庆市将强化集约节约用地 从重庆市国土资源和房屋管理工作会上得悉，在保障全市经济社会开展合理用地需求的同时，重庆市将强化集约节约用地。

今年，重庆市继续坚持保障开展与保护资源并重，强化土地管理。一方面加强调查研究，科学合理地确定主要控制指标，完成市级土地利用总体规划（２００５～２０１０年）修编，保障能源、交通、水利、教育、卫生、国防等重点建设以及三峡移民工程、鼓励类产业工程、生态建设工程和开发园区用地。一方面按照《关于深化改革严格土地管理的决定》建立耕地保护责任考核体系，落实最严格的耕地保护制度。另一方面继续深化土地市场治理整顿，促进土地集约节约利用，按照严控总量、盘活存量、集约高效的原那么，引导各地把集约节约用地放在首位，提高土地利用效率。

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