房地产项目开发全过程作业指导书

地球村项目开发手册

共强置业有限公司

目 录

一、前言――――――――――――――――――――――01 二、项目开发基本进程计划――――――――――――――02 三、土地购买――――――――――――――――――――03 四、市场调查与产品定位―――――――――――――――05 五、成本分析与监控―――――――――――――――――12 六、项目设计――――――――――――――――――――17 七、地质勘探与文物钻探―――――――――――――――19 八、土地交付、管理―――――――――――――――――20 九、三通一平――――――――――――――――――――21 十、前期手续办理――――――――――――――――――22 十一、施工单位的确定――――――――――――――――26 十二、施工许可证办理――――――――――――――――29 十三、施工―――――――――――――――――――――30 十四、检测―――――――――――――――――――――33 十五、材料、设备采购与认价―――――――――――――34 十六、竣工验收―――――――――――――――――――36 十七、交付、入住――――――――――――――――――37

1

十八、项目销售―――――――――――――――――――38 十九、项目财务管理―――――――――――――――――39 二十、专门组织―――――――――――――――――――41 二十一、专门表格――――――――――――――――――42

一 前 言

在公司以往项目开发的经验和教训的基础上，公司由我牵头编制了本《项目开发手册》。

编制手册的目的在于以下几个方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合；三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位；四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作的同时，别人和别的部门正在不同的工序上努力。大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助，自己重要，别人也重要，甚至别人更重要。

《项目开发手册》不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完，只总结了一些原则上的内容。《项目开发手册》更不是教条，我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破，我们希望通过大家的努力，大大提高项目开发的效率和效果，真正从项目开发中体现我们天龙公司的团队战斗力，体现我们公司的管理水平。 home

2

三 土地购买

土地购买工作由经营管理部负责，工程管理部、财务审计部、综合办公室协助。 一、土地购买工作流程

收集土地信息 初步可行性研究 特定机会研究 详细可行性研究 付款、办土地证 转让协议、摘牌 项目评估 二、各工序主要工作 1、收集土地信息

1.1 主要内容：主要是研究当地的地产市场，了解拟投资区域的地产资源，分布状况及每宗土地资源的详细资料（包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等）。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发的框架。 1.2 信息来源

1.2.1 发布的土地批租信息

1.2.2 市场信息中剥离出来的土地转让信息 1.2.3 城市规划部门提供的城市规划信息 1.2.4 其他信息渠道的信息 1.3 工作成果：筛选有价值信息 2、初步可行性研究 2.1 工作描述

在项目意向确定以后，对项目的初步估计，以确定项目建设的必要性，完成

3

时间、财务上的可行性等。

2.2 主要分析内容

2.2.1 市场和生产能力，预测市场需求，根据市场预测做出初步生产规划 2.2.2 物料投入分析，包括从建设到经营的所有物业投入分析 2.2.3 项目设计规划 2.2.4 项目开发进度安排

2.2.5 项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。

2.3 工作成果：《初步可行性研究报告》 3、特定机会研究 3.1 工作描述

针对具体宗地，对建设投资的地域和物业进行具体项目的投资机会分析与研究。

3.2 主要工作内容 3.2.1 地产市场研究

3.2.2 投资估算、收入估算、经营风险分析

3.2.3 初步拟定项目的投资规模、经营模式、竞争策略

3.2.4 SWOT分析：对选定项目领域或投资方向进行优劣势、机会和威胁进行分析

3.3工作成果：《项目投资机会研究报告》 4、详细可行性研究 4.1 工作描述

在项目决算前对项目有关工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽；系统、全面的调查、研究分析。对各种可能的建设方案和技术方案进行评细的比较论证，并对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价，是项目进行评估和决算的依据。

4.2 主要分析内容

4.2.1 住宅市场分析与营销战略 4.2.2 项目选址与建设条件 4.2.3 建设规模与功能标准 4.2.4 建设方案

4

包括建设场地环境、总体规划布局、建筑方案设计、结构设计、公用设计方案、消防、环境保护等。

4.2.5 项目设施进度安排 4.2.6 投资估算与资金筹措 4.2.7 经济效益分析

包括住宅销售价格、销售进度与付款计划，税费率盈利能力分析、 偿能力分析、资金平衡分析和资产负债分析、敏感性分析、临界点分析、主要经济指标分析。

4.2.8 风险分析及对策

主要包括：市场风险分析、经营管理风险分析、金融财务风险分析 4.2.9 工作结果：《详细可行性研究报告》 5、项目评估 5.1 工作描述

在项目可行性研究的基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）对项目进行综合评价、分析和论证；进而判断其是否可行，并对项目的投资规划、投资方案、投资时机等内容进行最终决策。

5.2 主要工作内容

项目与企业投资评估，项目建设的必要性评估；项目建设规模评估；资源、原材料及公用设施条件评估；工艺、技术和设备方案评估；建筑工程标准评估；实施进度评估；项目组织、劳动定员和人员培训计划评估；投资估算和资金筹措； 财务效益评估；国民经济效益评估；社会效益评估；项目风险评估。

5.3工作结果：《项目评估报告》 6、土地竞标、转让

土地购买方式有两种：协议出让、拍卖竞标 6.1 协议转让：由买卖双方经过谈判而签约成交。

6.2 竞标：土地由土地交易中心挂牌拍卖，经过竞标摘牌而成交。 6.3经过竞标转让协议后成交的土地，依据协议条款，按规定支付土地款后，办理土地证。

home

5

四 市场调查与产品定位

一、

经营管理负责项目的市场调查和产品定位，在项目确定后十天之内作出产品定位的初步分析，并召集主持产品定位分析会，总经理、副总经理、总经理助理、工程管理部、财务审计部参与分析讨论，在此基础上进行调整。项目确定后十五天之内，做出产品定位的最终结论，并得到总经理的审核批准。 二、

市场调查和产品定位分析报告具体内容与要求

1、 市场调查数据收集 1）

根据公司的品牌要求，按照市场创新的原则，确定市场与产品的定义。

2）

设计问卷调查、访谈，选择合适人员进行调查和访谈，确保数据的真实、完整、有效。

3） 4） 5）

收集相关统计资料，确保数据充分完整。 通过相关途径，搜集竞争楼盘资料。

基本的数据要求如下:

项目用地周边环境现状及其趋势 1）项目土地性质调查 . 地理位置 . 地质地貌状况 . 土地面积及红线图 . 土地规划使用性质 . 七通一平现状

2）项目用地周边环境调查 . 地块周边的建筑物

6

. 绿化景观 . 自然景观 . 历史人文景观 . 环境污染状况 3）地块交通条件调查

. 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 . 项目的水、路、空交通状况

. 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4）周边市政配套设施调查 . 购物场所 . 文化教育 . 医疗卫生 . 金融服务 . 邮政服务

. 娱乐、餐饮、运动 . 生活服务 . 娱乐休息设施 . 历史人文区位影响

. 周边可能存在的对项目不利的干扰因素

区域市场现状及其趋势判断 1）宏观经济运行状况 .国内生产总值 .第一产业数量 .第二产业数量 .第三产业数量

.房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融： .货币 .利率

7

.房地产按揭 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额 .居民消费价格指数 .商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2）项目所在区域市场（初步认定的市场范围）社会调查

. 治安状况

. 人口相关信息（总量、教育程度、年龄分段、在岗等） . 家庭构成情况（人员、收入、消费支出等） . 区域内企事业单位构成

. 非常住人口（限定为非本地户口、非本区域户口的常驻人员）基本情况 . 生活方式的演变趋势 . 房地产消费心理期望

3）项目所在地房地产市场概况及相关的法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重

.对各类住宅的开发和流通方面的法规

.关于商品住宅在金融、市政规划等方面的法规 .中短期在项目所在地及项目地块周边的市政规划 .项目所在地房地产市场总体供求现状

类比竞争楼盘调研

1）项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 2）项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 3）商品住宅客户构成及购买实态 .各种档次商品住宅客户情况 .商品住宅客户购买行为情况 4）类比竞争楼盘基本资料 .项目户型结构详析

8

.项目规划设计及销售资料 .项目的基本定位

.购房客户的基本情况

大客户群体调查

. 根据公司的品牌定位和可能的户型设计方案等，选择具有明显特征的社

会群体

. 收集相关消费意向

2、 市场调查数据分析

1）

数据分析要求逻辑清晰和严密，确保样本与总体的呼应，数据之间能够相互印证；对于宏观经济的统计数据要给予适当的保险系数，项目的竞争楼盘的户型是市场的选择还是开发商的选择，确认竞争楼盘是新开发楼盘还是现有的存量房产等等。

2）

数据分析的主要内容

1、土地SWOT（深层次）分析 1）项目地块的优势 2）项目地块的劣势 3）项目地块的机会点

4）项目地块的威胁及困难点 2、消费心理/动机分析

1）住房的消费动机和目标（小区整体、户型、总价等） 2）投资房的消费动机和投资方向 3）国内和当地成功楼盘分析 4）可能的客户群体分析 3、区域内竞争楼盘评价

1）定位分析 2）销售进展分析 3）定价分析

4）总体评价，并与问卷调查结果进行对比分析 4、项目定位的经济分析

9

1）商品住宅项目价值分析

.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比 值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 .类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 A 经济因素 B 因素

2）项目可实现价值分析 .类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算 3）项目定价模拟 均价的确定

10

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价

项目中具体单位的定价模拟 .商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度

.具体单位定价模拟 4）项目投入产出分析 a、项目经济技术指标模拟 .项目总体经济技术指标 .首期经济技术指标 b、项目首期成本模拟 .成本模拟表及其说明 c、项目收益部分模拟 .销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 .利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表 .敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响

11

户型系数、

5、 开发节奏分析

1）影响项目开发节奏的基本因素 .法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求

2）项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估 .结论

三、 产品定位结论

1、

项目确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，怎么卖？参与定位分析会的分析人员需要重新审视分析的过程或逻辑，是否由现有的数据必然的得到现在的结论，数据之间能否相互印证，所依据的判断和选择的标准是否有偏颇或主观，有多大程度是经验和感觉的结果，有多少是基于对公司运作能力的考虑，等等。 2、 以范本的形式进行表述，最终的产品定位将会描述以下内容：户

型、面积、户型的比例、园林配套、容积率、卖点等。同时，产品定位结论必须由公司相关领导人审核批准，才能进入项目开发的下一环节。

3、产品定位的基本内容要求

. 目标客户群体 . 档次定位 . 产品类型定位 . 功能定位

12

. 建筑风格定位 . 容积率等指标确定 . 价格定位 . 卖点定位 . 产品细节建议 home

五 成本分析与监控

一、成本分析与监控工作由工程开发管理部负责 二、成本分析的依据

1、项目区域周边类似结构形式建安造价调查分析。 2、项目定位与方案定位。 3、土地成本。

4、已建同类结构形式建安费用分析。 5、各项配套、手续费用分析。 6、其他费用分析。 三、成本分析内容 （一）土地费用 1、购地款 2、土地契税等 （二）前期工程费 1、规划设计费 1.1 总体规划设计 1.2 扩初设计 1.3 施工图设计 1.4 园景设计 1.5 其他设计 1.5.1 自来水设计 1.5.2 电力设计 1.5.3 天然气设计

13

1.5.4 热力设计 1.5.5 装修设计 1.5.6 综合管网设计 2、地质勘探 3、文物钻探 4、三通一平 4.1 临时供电 4.2 平整场地 4.3 活动用房 4.4 临时道路 4.5 临时用水 4.6 外墙围栏 4.7 临时大门 5、前期其它费用 （三）基础设施建设费 1、供水工程 1.1 生活给水管网 1.2 消防给水管网 1.3 消防生活水池 2、热力工程 2.1 热力集资费 2.2 二次热网 2.3 热交换站 3、供电工程

3.1 室外电力电缆工程3.2 电贴费 3.3 电力监理费 3.4 电力工程其他费用4、雨水污水工程 4.1 室外雨水工程 4.2 室外污水工程

14

5、燃气管道工程 5.1 室外燃气管理 5.2 气表费 5.3 检测费 5.4 ＩＣ卡费 5.5 点火费 6、绿化道路 6.1 园林道路景观 6.2 绿化 6.3 安装 7、智能化工程 7.1 家庭安防 7.2 周界防范 7.3 楼宇对讲 7.4 闭路监控 7.5 车辆管理系统 7.6 背景音乐 7.7 电子巡更 8、标识牌 9、标识牌

10、夜间照明系统工程（四）建筑安装工程费1、建安费用 2、材料设备采购 2.1 塑钢门窗工程 2.2 进户防盗门 2.3 英红瓦 2.4 成品挑檐天沟 2.5 配电箱 2.6 采暖壁挂炉 2.7 单元对讲门

15

2.8 电梯 2.9 水泵、风机 2.10 散热器 2.11 外墙面砖 2.12 外墙涂料 2.13 消防设备 2.14 其他 3、桩基费用 4、大堂装修

（五）公共配套建设费1、小学 2、幼儿园 3、地下车库 4、会所

5、其他公共建筑 （六）管理费用 1、工资、福利 2、办公费、差旅费 3、业务费 4、其他 （七）财务费用 1、贷款利息 2、地款利息 （八）销售费用 1、销售人员工资 2、销售办公费用 3、广告策划宣传费 4、预售许可证申领费 （九）开发期税费 1、市政配套费 2、绿化费

16

3、人防费

4、基础设施配套费 5、用地规划许可证 6、开工许可证 6.1 建设工程监督费 6.2 劳保基金及待业保险 （十）其它费用 1、施工监理费 2、工程质监费 3、招标管理费 4、图纸审查费 5、合同印花税 6、预算招标代理费 7、检测费 7.1 结构检测 7.2 环境监测 7.3 塑钢检测 7.4 土壤检测 7.5 消防检测 7.6 桩基检测 7.7 电气检测 8、其它费用 8.1 评估费 8.2 登记费 8.3 放线费 8.4 售楼部装修 8.5 样板间 8.6 测绘费 8.7 日照分析费 8.8 拔地定桩费 8.9 房租

17

8.10 项目咨询论证费 8.11 地震测试费 （十一）不可预见费 1、泛会所装修 2、健身器材 3、门卫房 4、石凳 5、鸽子房 6、垃圾房 7、信报箱 8、其它费用 四、成本监控

1、由工程开发管理部牵头组织，对项目建设进行全面造价管理。 2、以成本分析内容为项目分类监控，确保实际成本在控制范围之内。 3、每一个项目开发完成以后，由工程开发管理部总结出项目成本监控报告。 home

六 项目设计

项目设计包括方案设计、初步设计、施工图设计及配套专业设计四个方面的工作内容，项目设计由工程开发部负责。

一、方案设计

1、在产品及市场定位后20天内，由工程开发部组织相关设计单位完成方案设计。

2、方案设计的前提工作

项目方案设计前，经营管理部（售楼部）应提供经公司认可的该项目市场及产品定位，包括面积、户型比例、容积率、配套设施标准等数据。

3、方案设计的评审标准

3.1 设计成果满足城市规划审批的要求。

3.2 设计成果满足公司对该项目的市场及产品定位。 4、方案设计的审批

18

方案设计完成后，总师办、营销部、地产部等相关部门及时对设计成果进行审查，并于2日内将意见交总师办整理成文，以作为进行初步设计的依据。方案设计成果报总经理批准后实施。

二、初步设计

1、在项目方案设计批准后，由工程开发部组织相关设计单位完成项目初步设计，初步设计的周期为15-20天。

2、初步设计成果的评定标准

2.1 满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求。 2.2 满足公司对项目的产品及市场定位要求。 2.3 满足项目的成本预算要求。 3、初步设计的审批

3.1 初步设计完成后，总师办、营销部、物业公司、工程预算部、地产部等相关部门及时对设计成果及项目概算进行审查，并于3日内总结成文，以做为施工图设计的依据。

3.2 初步设计经总经理批准后，进行下一步设计。 三、施工图设计

1、项目初步设计完成后，总师办组织相关设计单位，进行施工图设计。 2、施工图设计的周期为30－50天。 3、施工图设计前的准备工作。 3.1 详细整理初步设计成果。 3.2 认真、详细编制设计任务书。 4、施工图设计应遵循的原则

4.1 满足城市规划、消防、人防、抗震设计审批要求。 4.2 满足公司对项目的产品定位要求。 4.3 满足限额成本预算的要求。 5、施工图审批

施工图设计完成后，总师办、营销部、物业公司、地产部、工程建设部等相关部门要对图纸进行认真审查，并在3日内将审查意见交由总师办汇总，由设计院修改。

6、施工图的交付

施工图完成后，由总师办将全套图纸交付到工程建设部，并由工程建设部发

19

放到工程预算部、施工单位，以备招标、施工之用。 四、配套工程专业设计

1、配套工程设计指供水、供电、供暖、供气等专业工程的设计。 2、配套工程设计由总师办组织市政专业设计院完成。 3、配套工程的设计图纸做为配套工程预算及施工的依据。

4、配套工程专业设计完成后，由总师办交由工程建设部，再由工程建设部转交工程配套部及工程预算部。

home

七 地质勘探及文物钻探

一、地质勘探

1、地质勘探由工程开发部负责。 2、地质勘探分普探和详探两部分。

3、地质勘探报告应于施工图设计正式开始三日前提交，报告原则上一式六份，其中五份交由工程建设部存档备查，一份由总师办存档（同时根据工程需要，加出一定的份数）。

二、文物钻探

1、文物钻探由工程配套部负责。

2、文物钻探报告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存档，两份由工程建设部存档。

3、文物钻探应于桩基施工前三日内完成。 home

20

八、土地交付、管理

一、交付

1、土地自土地证办理完成后，三日内由综合管理办公室向工程建设部交付。工程开发管理部自正式接收之日起对项目地块实施管理。

2、土地交付的标准

2.1 场地形象与出让或挂牌签约合同描述一致。 2.2 交付时应交付下列相关资料

场地红线图、航测图、地块及周围相关环境配套图纸资料（水、电、暖、气、雨、污水等）、地块四周相邻单位情况简介、土地历史背景等。 二、管理

1、土地管理由工程建设开发管理部负责，负责期限自接收之日起至工程竣工向物业公司交付之日止。

2、工程建设开发管理部接收土地后，应着手下列工作： 2.1

砌筑围墙、大门，保证场地封闭。

2.2 安排专人驻守，负责场地安全。

2.3 着手跟当地派出所、办事处、居委会、市政局、行政执法局等相关部门取得联系，寻求支持、配合。

2.4 调查了解当地居民、村民对项目开发的配合态势。特别 要针对夜间施工、土方开挖、垃圾清运、地材供应、出入口畅通等问题。 home

21

九 三通一平

1、三通一平工作由工程建设部及工程配套部负责具体实施，工程总监对结果负责。工程配套部负责自来水、基建用电、雨污水排放等手续办理、合同签订，三通一平工程的具体施工由工程建设部负责。

2、三通一平具体工作 1、电

1.1 基建用电应于桩基施工前一周内正式接火，送至基建变压器。 1.2 基建变容量、位置，由工程建设部副总工程师决定。 1.3 基建变正式送电前应砌筑围墙、大门，保证封闭管理。 2、水

2.1 施工及生活用水于桩基施工前一周内接至场地内，设一总表。 2.2 供水参数由工程建设部副总工负责。

2.3 供水至场地内总表后，由工程建设部将供水支管敷设至用水点，各用水点设置分水表。

3、雨污水

于内部建安招标完成后7天内完成场地内临时雨污水施工管道的敷设，雨污水管道与市政管网连接采取直接连通或泵送的方式，方案由工程建设部副总工决定。

4、道路

依据初步设计方案确定道路布局，施工通路原则上采用砼路面。 5、厕所

5.1 施工场地临时厕所应于正式开工前半个月建设完成。

22

5.2 厕所基本标准：砖墙、石棉瓦顶、内贴瓷片、配置水冲管道、配置化粪池，男女分设。

6、垃圾清理

场地内垃圾在桩基施工前7日内清理完成。 7、地面平整

于桩基施工前7日内将场地平整完成，地面高差不超过20cm，表面用装载机或挖掘机碾压。

home

十 前期手续的办理

一、前期手续指项目正式开工前的各项审批手续，主要有：土地证、规划用地许可证、规模批复、消防设计审批、人防审批、建筑规划许可证、图纸审查、施工许可证、预售许可证。 二、前期手续办理的周期

1、土地证：土地证办理由地产部负责。

1.1 土地证从_土地协议签订 开始办理，_30工作_日内办理完成。 1.2

办理土地证需具备的条件：       

申请书 协议书及批复 营业执照 法人代表证明 委托书

经办人身份证明 航测图两份

2、规划用地许可证：由地产部负责 2.1 2.2

规划用地许可证从_土地协议签订 开始， 60工作日 内完成。 办理规划用地许可证需具备的条件： 申请 用地批复

1：1000数字化地形图

23

规划设计总图或初步设计方案 3、规模批复：由地产部负责

3.1 规模批复从 年底 开始， 60工作 日内完成。 3.2 规模批复需具备如下条件：

关于申请下达××年度房地产开发建设规模的请示（公司红头文件、

文号、签发人、公章原件3份）

企业法人营业执照（验原件，收复印件1份） 房地产开发企业资质证书（验原件，收复印件1份） 国有土地使用证（验原件，收复印件1份） 建设用地规划许可证（验原件，收复印件1份）

房地产开发公司出具的企业开发建设业绩报告（公司红头文件、文

号、签发人、公章原件1份）

市房地产管理局出具的《房地产开发项目建设条件审核表》（原件1

份）

工程建设自有资金（不含土地款）达到30%以上的银行证明（原件1

份）

详细规划图（规划图需加盖有资质的规划设计院方案图设计专用章；

标注出每栋楼的建筑面积、层数，并将每栋楼的商业用房、住宅、地下室面积予以列表报送）

4、建筑规划许可证：由地产部负责

4.1 建筑规划许可证从 办完用地规划许可证 开始， 30工作日内完成。

4.2 办理建筑规划许可证应具备如下条件：  合法的建设计划文件  建设申请报告  建设用地规划许可证  土地权属证件或证明

 取得勘察设计证书的勘察设计单位所做的设计图纸及说明两份  按全市统一坐标、高程系统绘制的符合城市规划要求的1：1000地形图

和平面布置图四份  有关部门的审查意见

24

 其它

5、消防设计审查：由地产部负责

5.1 消防设计审查自项目扩大初步设计图完成开始办理，办理期限为 10工作 天，办理地点为消防支队建审科。

5.2 消防设计审查需具备下列条件： 1、 2、 3、 4、 5、

建筑消防设计防火审核申报表 航测图 平面位置图 全套施工图

高层项目需带电子版施工图

6、人防设计审批：由地产部负责

6.1 人防计审查从 设计完地下人防设计施工图 开始， 20工作 日内完成。

6.2 人防设计审查应具备如下条件：   

初步设计审查批准文件； 主要的初步设计文件；

由建设单位填写的“人民防空工程施工图设计文件审批表”一式六分和“关于申请批准施工图设计文件的请示”一式二分；  

工程建设所在地人民防空主管部门的意见； 工程勘察成果报告；

符合施工图设计深度要求的各专业图纸、计算书. 7、设计图纸审查：由总师办负责

7.1 设计图纸审查自项目招标备案开始办理，20天内完成。 7.2 设计图纸审查办理应具备如下条件： 7.2.1 项目招标备案完成。 7.2.2 施工图设计完成。

8、施工许可证：由工程配套部负责

8.1 施工许可证自项目招标备案开始，在30日内完成。 8.2 施工许可证办理需具备如下条件：

8.2.1 项目招标已正式开始，拿到中标通知书。 8.2.2 施工合同已签订，并备案完成。

25

8.2.3 建筑规划许可证已办理完成。 8.2.4 图纸审查意见书已办理完成。 8.2.5 质量监督手续办理完成。 8.2.6 安全监督手续已完成。 8.2.7 相关费用已交纳。 9、预售许可证：由营销部负责

9.1 预售许可证办理应具备以下条件：

9.1.1 多层建筑主体1.5层小高层建筑主体完成4.5层、高层建筑主体完成30％。

9.1.2 具备以下许可证件：土地证、建设用地许可证、建筑规划许可证、施工许可证。

9.2 在具备条件的前提下：预售许可证在10日内办理完成。 home

26

十一 施工单位确定

一、施工单位确定按下列程序进行：

报名 初步考察 入围 考察 招标 合同签订

施工许可证

二、施工单位确定由工程总监具体负责，总经理决策。 三、具体工作内容及标准 1、报名、初步考察、入围

由工程建设部负责施工单位的报名、初步考察、入围选择工作，工程总监负责，入围结果在工程建设部领导班子内通报，形成统一意见后向总经理汇报。 2、考察

确定入围单位名单后，发标书前由工程总监组织公司相关人员对入围单位进行考察。

2.1 考察组成员主要有：工程总监、副总工程师、财务总监、行政总监、总经理助理、总经理。 2.2 考察主要内容：

公司组织架构、业绩、财务状况、法人代表状况，在建或竣工工程（质量、工期、安全文明施工）、履约状况、项目经理状况、项目部班子配备状况、业主的反映等。

2.3 入围单位数量保证每个标段投标单位不少于三家，特殊情况由工程总监向总经理汇报。

27

三、招标

1、工程招标由工程总监负责组织。

2、招标文件：招标文件由工程预算部负责起草，由工程预算部经理、工程总监、副总工程师共同审定；意见一致时由工程预算部经理向总经理汇报，意见不一致时由工程预算部经理与工程总监共同向总经理汇报。招标文件由总经理审批。

3、发标

3.1 发标由工程建设部负责。

3.2 发标时要确保每个标段不少于三家投标单位，并确保投标单位、工程建设部、工程预算部三方所持下列文件一致：招标文件、施工图、其他文件。

3.3 发放招标文件时，一定要查验图纸押金收据，未交押金不予发放招标文件。

4、预算答疑

4.1 预算答疑由工程建设部组织，工程预算部参加，由工程副总工程师负责召集，预算答疑纪要由工程预算部负责整理，在预算答疑会议后36小时内交由工程建设部发送到相关投标单位。

4.2 预算答疑会议组成人员：副总工程师、工程预算部经理、投标单位、工程建设部、总师办、工程预算部、咨询公司相关专业工程师。

4.3 预算答疑会议原则上在发标后5天内组织，并在招标文件中明确。 5、标底预算编制

5.1 标底预算编制由工程预算部负责。组织本部门人员或委托咨询公司编制，在正式开标时拿出。标底预算要求密封，在正式开标前不能启封。

5.2 在编制标底预算时，涉及询价的材料设备，由预算部列出清单，由工程配套部在规定的期限内认证完毕。

6、开标

6.1 开标以会议的形式组织，由工程总监负责。 6.2 开标会议由下列人员参加

工程总监、工程建设部经理、副总工程师、财务总监、行政总监、工程预算部经理、咨询公司人员。

6.3 招标结果按民主集中原则确定，由工程总监向总经理汇报。 6.4 确定候选单位后，由候选单位签署承诺书，并以承诺书做为签订合同

28

的依据。

6.5 招标单位参加人员：项目经理、预算负责人、法人代表或主管生产、经营的公司其他负责人。

6.6 正式开标前，投标单位必须按招标文件要求出示保证金，交纳收据，未交纳保证金的标书作废。 四、合同签订

1、合同起草

合同由工程预算部负责起草，工程建设部参与审定。 2、合同谈判

合同谈判由工程总监负责，谈判过程中，有分歧意见的，由工程总监与工程预算部经理、法律顾问协商后，向总经理汇报。

3、合同签订

3.1 工程合同签订严格按合同联办程序进行。 3.2 工程合同签字人为工程总监、法人代表。 3.3 签订合同时，正式合同与补充协议一并签订。

4、合同签订期限在内部招标结束、正式结果出来后10日内完成。 home

29

十二 施工许可证办理

一、施工许可证办理由工程配套部负责 二、施工许可证办理程序如下：

招标备案 开 标 中标通知书 施工许可证 三、施工许可证办理期限

内部招标结果出来后一个月内办理完成，分解如下： 招标备案期限：2天。 开标期限：21天。 中标通知书期限：5天。 施工许可证期限：2天。

四、办理施工许可证时，要求施工合同、补充协议、维修协议一并备案。 五、办理过程中要注意事项

1、审查招标文件：工期、质量、主要合同条款与补充协议一致。 2、审查标底：工期、质量、造价与补充协议一致。

3、审查投标单位标书：工期、质量、造价及承诺条件与补充协议一致。

home

30

十三 施 工

施工分三大部分：桩基施工、主体施工、配套施工。 一、桩基施工

1、根据项目所在区域的地质条件及结构要求确定是否需要进行桩基施工。桩基类别主要有水泥搅拌桩（干法、湿法）、ＣＦＧ桩、静压桩等。 2、桩基施工周期

单体建筑桩基施工周期为5-30天。 3、桩基施工开展时间

桩基施工应于施工许可证颁发前40天完成。

4、桩基施工完成后30天具备检测条件，桩基检测合格后具备基础施工条件。 5、桩基施工单位的选择采取招标方式，按公司招标程序进行。 二、主体施工 1、主体施工周期

多层建筑240—260天；小高层建筑300—320天；别墅180—200天；高层根据结构形式及层数定。

2、施工过程中的节点周期（一般原则） 多层建筑 小高层（带地下室） 小高层（不带地下室） 高层

三、配套工程施工

31

±0 30天 40天 60天 70天 标准层 2.5层/月 4层/月 4层/月 4层/月

配套工程包括下列主要内容：供水、供电、供暖、天燃气、智能化、通信、电视、景观、雨污水。配套工程手续由工程配套部负责，施工、验收由工程建设部负责。 1、供水施工

1.1 供水施工原则上由市自来水公司设计、施工、验收，供水方式为一户一表。 1.2 供水施工的周期

1.2.1 主体外架拆除之前，施工合同签订完成。 1.2.2 园区污水、热力干管施工完成时开始进行施工。 1.2.3 施工验收周期为60天。 1.3 供水手续，办理一般程序

领表――填表――报－站式――勘察现场――设计――预算――签订合同――施工――验收――打表单――领表、装表――送水 2、供电施工

2.1 供电施工原则上由供电局设计施工（祥和安装公司、祥和工程公司）。 2.2 供电施工周期

2.2.1 主体施工前签订供电协议，在协议中明确变压器形式（箱变或变电站），供电方式（一户一表或非一户一表）。 2.2.2 在主体结顶前完成供电设计 2.2.3 在主体外架拆除前签订施工合同。

2.2.4 在园区雨污水、热力管道。干管施工完成时进场施工（变电站施工提前20—30天）。

2.2.5 供电施工周期一般为75天。 2.3 供电手续办理程序如下（一般原则）

签订用电协议――委托设计――预算――施工合同签订――施工――填写工作单――上机――竣工验收――配表――领表――装表――验收――签订供电协议――（资产移交）－―办理送电通知――送电――工作票立档

2.4 供电手续主要办理部门为供电局客户中心、各区分局、区域管理所、配电工程处

3、天然气施工

3.1 天然气工程由郑州燃气公司负责设计、施工、验收、点火。 3.2 天然气工程施工周期

32

3.2.1 主体结顶前完成设计。 3.2.2 外架拆除前完成合同签订。

3.2.3 园区雨污水、热力管道施工基本完成时进场施工。 3.2.4 主体竣工验收前完成施工。 3.2.5 主体交付后60天内完成点火。 3.3 天然气工程施工周期一般为60天。 3.4 天然气工程手续办理程序如下：

设计――施工合同签订――付款――进场――施工――初验――复验――验收――碰管――点火

3.5 天然气工程手续办理主要部门：设计院、经营处、工程公司、 区域管理所。 4、供暖

4.1 供暖工程主要包括一次热网、二次热网、热交换站，其中一次热网、热交换站为热力公司或热力公司指定单位施工，二次热网由甲方委托施工。 4.2 供暖工程施工周期

4.2.1 热网工程于污水干管施工完成时开始施工，施工周期为40天，热交换站于场地具备条件时施工。

4.2.2 热网、热交换站施工实行交叉施工，最长工期不超过60天。 4.2.3 供暖施工合同应于主体外架拆除前签订完成。

5、雨污水

5.1 雨污水施工由甲方自行委托施工。 5.2 雨污水施工周期。

5.2.1 主体外架拆除前一周签订施工合同。 5.2.2 主体外架拆除后三天内开始施工。 5.2.3 雨污水施工的周期一般为30天。 6、弱电工程

6.1 弱电工程包括智能化工程、电视、电话、宽带、消防工程。

6.2 弱电工程中智能化工程原则上由鑫苑计算机网络工程有限公司施工，其他工程由专业公司施工。 6.3 弱电工程施工周期

33

6.3.1 弱电工程室内布管随土建主体工程一并发包，由主体施工单位负责埋管。 6.3.2 弱电工程室内布线在主体内粉刷完成时开始施工。 6.3.3 弱电工程室内安装在主体竣工验收后一个月内完成。

6.3.4 弱电工程室外工程穿插在室外园林景观工程施工中进行，在小区交付使用时全部具备开通条件。 home

十四 检 测

项目开发建设过程中需分阶段进行下列检测： 1、桩基检测 2、土壤检测 3、基础检测 4、主体结构检测 5、施工材料检测 6、屋面防水检测 7、绝缘电阻检测 8、窗户三性检测 9、消防电气检测 10、消防设备检测 11、室内环境检测 12、玻璃幕墙安全检测 13、电梯安全检测 home

34

十五 材料、设备采购

一、项目建设过程中，主要需要采购下列材料或设备 1、电梯

2、水泵

3、风机

4、配电三箱 5、消防设备

6、防盗门 7、外墙面砖 8、屋面瓦 9、雨水檐沟

10、散热器 11、外墙涂料 12、空调机组 13、其他材料 二、材料、设备采购流程

三、采购形式

1、标的货物5万元以上，采取公开招标的形式采购。 2、标的货物在5万元以下，采取比价采购的形式采购。 四、材料、设备采购期限

1、电梯：主体结构完成2/3时，合同签订完成，设备生产周期一般4个月，主体竣工前两个月交货。

2、水泵、风机、消防设备：主体竣工前二个月交货。 3、配电三箱：内粉完成1/2时交货。 4、防盗门：主体竣工前40天交货。

35

总师办确定规格 工程建设部提供数量、技术参数、填写采购单 交货、验收 工程配套部比价、招标采购

5、散热器：内粉完成1/2时交货。

6、雨水檐沟：主体结构结顶后一周内交货。 7、屋面瓦：主体结构结顶后一周内交货。 8、外墙面砖：主体结顶前10天交货。 9、外墙涂料：外墙粉刷完成1/2时确定。 10、空调机组：安装前三个月签订合同。

11、其他材料、设备：随工程需要、采购周期最长不超过15天。 各类材料、设备采购需结合施工组织设计。 五、影响材料、设备采购的主要因素 1、规格、数量、颜色的确定。

2、设备、材料生产周期。 home

36

十六 验 收

验收分主体工程和配套工程验收及小区综合验收三大类。 一、主体验收

1、主体竣工验收由工程建设部组织，五大责任主体参与，市质监站（或大项办监督站）监督。

2、主体竣工验收后，各责任主体签署验收报告。

3、主体竣工验收后，由工程建设部负责组织相关单位，准备相关资料，在二个月内到质监站办理完成质量监督报告，在验收后三个月以内到建委办理完成备案工作。 二、配套工程验收

1、消防验收

1.1 消防验收由工程建设部组织，施工单位、监理公司、消防支队参与，验收后取得消防验收合格证。

1.2 消防验收前，需进行消防电气、设备检测工作。 消防检测由市消防协会负责（具体由协会认可的检测公司操作）。

2、水、电、一次热网、天然气验收由专业垄断施工单位负责，工程建设部、工程配套部参与。

3、其他配套工程

其他配套工程完工后先由工程建设部组织监理公司验收。

验收通过后，再由公司验收委员会进行核查。公司验收委员会可以推翻工程建设部的验收结果。 三、小区综合验收

1、小区综合验收由工程建设部组织，市建委房地产开发处主持。 2、小区综合验收的参加部门原则上有：建委、房管局、规划局、土地局、

37

环保局、市政局、消防支队、公用事业局、建设单位等。

3、小区综合验收原则上在小区交付使用后一年之内完成。 home

十七 交付入住

所有工程在竣工验收后，按合同约定需进行交付。 一、小区交付标准

1、按交房标准完成各项施工内容。

2、室外景观工程竣工。 3、水、电、暖正式接通。

4、天然气工程竣工通过验收（点火在交付后60天内）。 5、竣工资料完备（包括竣工图、各类验收表格）。 6、五大责任主体验收意见签暑完成（全部在合格以上）。 7、房间内各类管线标识完成，建筑50线标识完成。 8、室内室外垃圾清扫完成。 9、外墙、玻璃清洗干净。 二、小区交付流程 工程建设部自检 物业公司 业 主 交付时先交付实物，资料（除五大责任主体验收意见表外）在实物交付后一个月内交付完成。 三、其他工程交付

其他工程竣工验收后，由施工单位向工程建设部交付，工程建设部分批或集中向物业公司交付。 四、入住

1、入住由物业公司组织，营销部、财务部配合。

2、入住可以采取集中办理和单独办理的形式。 home

38

十八 项目销售

项目销售分市场推广、内部认购、办理预售许可证、开盘销售四个部分。项目销售由营销部负责。 一、市场推广

1、营销部负责项目的市场推广工作，项目开盘前3~6个月开始市场推广。 2、市场推广的主要内容。

2.1 项目确定后一个月内完成售楼部选址，二个月之内完成装修工作。 2.2 主题推广活动，包括媒体广告、推介活动、渠道推介等。 2.3 施工现场的包装，样板间的设计和装修，沙盘的制作等。 二、内部认购

1、营销部负责项目的内部认购工作，项目开盘前1~2个月开始组织内部认购。 2、内部认购的主要内容

2.1 制定销售方案，包括基本价格、认购原则、认购范围、定金、退房条件等（销售方案由营销部、财务部共同制定）。

1、

同时进行售楼人员的培训工作。

三、办理预售许可证

1、营销部负责办理预售许可证。

2、多层建筑进度至1.5层，高层、小高层进度至4.5层，开始办理销售许可证，自申请之日开始于15个工作日之内办理完成。

3、办理预售许可证所要求的土地证、规划证、施工许可证由相关部门办理。 四、项目开盘销售

1、营销部负责项目的开盘销售。 2、开盘条件：

2.1 已制定完整的开盘销售方案。

2.2 多层建筑工程进度2层主体结顶，高层、小高层建筑工程进度5层结顶。

39

3、工作内容：

3.1 制定开盘方案，包括优惠幅度、促销活动等。

3.2 合同签订，要求具备正式面积、价格、贴图、交房标准、交付时间、优惠方案等。

3.3 售楼人员的培训，项目沙盘到位。 home

十九 财务管理

1、项目开发的财务管理工作由财务部负责。 2、财务管理一般程序 3、项目营运资金分析 资金分析主要内容

概算参与 预算控制 现金流预测 盈亏预测

项目运营结果分析

4、资金计划 主要内容

年初预算 融资计划 投资计划 资金回收计划 5、资金支付 资金支付的主要流程

40

资金分析 资金计划 资金支付 项目审计 项目结算

预算 合同 分阶段资金计划 按实际情况分轻重缓急处理

支付审批流程见财务流程制度

6、项目结算

项目结算的主要指标：总收入、税金、收入与工程进度结合的程度。 预算部决算 双方对账 计算应付款项和应收款项

领导审批后支付 按项目分类归集各项成本

7、项目审计

项目审计的主要内容及流程

项目审计的主要内容：直接成本的真实、准确、合同执行情况。 间接费用的配比情况：盈利能力的真实情况、收入的真实情况、最好与最差对比。

流程：对照合同决算考核预算指标、考核绩效指标（按预测目标对比分析）、财务审计或会计事务所审计（审计内容：直接成本真实、准确情况，间接成本）。 成本费用指标：

直接成本按项目分类：建安、配套、、前期工程、基础设施工程等。

间接成本：管理费用、销售费用、财务费用。

home

41

二十 专门组织

一、工程招标委员会

1、成员组成：工程总监、财务总监、总经理助理、行政总监、工程预算部经理、工程建设部经理、工程配套部经理、副总工程师。

2、工作负责人：工程总监 二、设备招标委员会

1、成员组成：工程配套部经理、采购部经理、财务总监、总经理助理、工程预算部经理、行政总监、副总工程师、采购工程师、物业公司总工程师。

2、工作负责人：工程配套部经理 三、验收核查委员会

1、成员组成：副总工程师、工程建设部经理、工程预算部经理、物业公司总工程师、企管部经理。 2、工作负责人：副总工程师 home

42

二十一 专门表格

材料、设备采购申请单

编号：

工程名称： 分管工程师（申请人）： 需采购时间： 序号 名称 品牌 规格 技术要求 数量 备注

43

副总工程师意见：已经确定无误（签名）： 经理意见：同意进入采购程序（签名）：

填表日期： 说明：1、本表由采购组保管按月交由资料员存档。

2、表中空格不够，可以另附详细单据。 3、由采购组负责编号。

材料、设备认价申请单

编

号：

工程名称： 分管工程师（申请人）： 需认价时间： 序号 名称 品牌 规格 技术要求 数量 备注

44

副总工程师意见：已经确定无误（签名）： 经理意见：同意进入认价程序（签名）：

填表日期： 说明：1、本表由采购组保管按月交由资料员存档。

2、表中空格不够，可以另附详细单据。 3、由采购组负责编号。

材料、设备进场验收表

验收时间 编号 材料、设备名称： 工程名称： 进场时间 ： 报验时间：

45

监理工程师意见 采购工程师意见： 专业工程师意见： 副总工意见： 备注：材料、设备是否允许使用，以副总工意见为最终意见。 home

46