我国房地产市场发展的几个问题
近几年,我国房地产行业,价格波动剧烈,有可能成为宏观经济不稳定的因素。部分地区房地产价格持续攀升,特别是一线城市房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注,并引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。国家还针对可能出现的房地产泡沫,从2005年年初开始,出台了一系列措施,以求稳定房地产价格,但效果并不明显。如何看待中国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动,从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。
现阶段我国城市化进程加快,土地的短期供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖价格上涨,其结果是当期土地价格越高,房地产价格也越高。以此为借口,有些房地产商宣称土地价格还会涨(因供应越来越少)。从自然属性看,土地是不可再生、不能增长。但土地总量可以不变,其使用效率却不断提高,人类生存的空间需求已经由平面变成了立体,从而使土地对人类的制约力减到了很小的程度,从该角度看,土地供应可以认为是无限的。由此可见,土地不会出现真正的短缺,它也不应成为房地产价格上涨的主要因素。
当然,我们也应看到,有些地区因为地方想从土地市场得到更多的收益,将土地价格人为抬升,从而导致房地产价格的上涨。其原因是这些地区财政相对比较紧张,收入渠道有限,所以地方想乘城市化之机,通过土地出让得到更多的财政收入,据相关统计数字表明，房地产行业的税收已经占地方的30-40%。这也是难的一个原因。
近几年,我国部分地区房地产价格的持续攀升并非正常供求失衡所引起,泡沫成分存在。泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象,误导消费者进入非理性购房状况。当然,银行对房贷监管不严和某些地方炒高土地价格的行为进一步助长了泡沫的扩大。
价格管制是提高配置效率以及在某些情况下的动态效率的一种工具。价格管制可以有许多方法,主要有:(1)设定最高利润率;(2)固定投入资本收益(利润)率;(3)规定最高价格(最高限价)。具体到我国房地产市场,针对不同类型房地产可采取对百姓所需的普通住宅采用拍卖成品房价格的方式代替拍卖土地,相当于以某一房价招标建房者,然后委托中介机构售房。当然房价上涨的前提是土地价格上涨也需。
从住房的需求方来看,尽管房价不断上涨,他们仍希望住上一套自己满意的房子,住房需求表现出很强的上升刚性。从住房供给方来看,房地产商同任何企业家一样,都追求利润的最大化,利用哄抬房价来增加利润是他们的利益所在。前者决定了住房需求在相当长一段时间内极为旺盛,供不应求是常态,从而为房价上涨提供了需求方面的条件。后者决定了房地产商具有抬高房价的强烈愿望。这是我国房价居高不下、节节攀升的根本原因。在这种情况下要指望房地产商发善心,约束自己的欲望,稳定房价是强人所难。而鼓励企业家追求利润最大化又是市场经济的内在要求。显然靠它的自发调节是难以遏止房价上涨的。因此干预就不可避免,其中包括房价或以暴利税等方式征收房地产商获取的“超额利润”。这样做不仅对广大居民是有利的,使他们能买得起住房,实现安居愿望,对房地产商也是有利的,因为房价过高会使大量房子卖不出去而导致房地产市场萧条和房地产商纷纷破产。
在控制房价上涨的同时,还应该引导房地产商以生产中、低档住房,特别是经济适用房为主。对于高档住房,可以少量生产,价格放开,并提高首付款比例,
以减少银行贷款风险。富人们收入高,是完全有能力承受的,他们的高享受理应付出相应的高费用。
当然,干预不是随意的,更不是回到计划经济时代。作为一种直接控制措施,价格干预虽从其潜 能来看是很有效的,但它可能会损失效率,所以它应是短期控制市场波动的措施,不宜长期使用。
推进我国房地产市场稳定发展的几项建议：
1.形成一个相对具有竞争环境的房地产市场。 2.适当调整现有房地产贷款方式。
3.提高土地供给的透明度。
4、针对不同的房地产类型,国家应有鼓励和抑制的税收手段。 5.严格国外资金进入中国地产套利。
