租赁纠纷主要包括恶意拖欠、承租人违约和房屋功能改变引发的纠纷。恶意拖欠案件比例较低，承租人违约占30%左右。房屋功能改变问题分为承租人未报批改变功能和规划滞后导致的纠纷，占纠纷总数的一大部分。在深圳等地，此类问题较为普遍，涉及市场变化与规划不协调等因素。租赁纠纷常引发行政纠纷。
法律分析
其一，恶意拖欠，这一类案件占比例不太多；
其二，承租人违约导致纠纷，有的是承租人生意方面出现问题，力支付租金，这一类纠纷占30%左右；
其三，因为房屋改变功能的问题，有的本来使用功能是住宅厂房，有的承租人用作办公或商业，这须经有权部门批准，否则是违法行为。一部分属当事人签合同时，出租方承诺改变功能并承担相应费用，但之后不能做到，占百分之十几；另一部分属双方都明白功能不是承租人所需要的功能，但双方约定由承租人改变功能，由承租人报批，而在实际使用过程中，由于有的涉及补交地价(有的几万到几千万)，有的合同期有限，不去进行改变功能报批，而使用过程中已经改变功能，发生纠纷超过30%。在深圳的八卦岭、上步工业区、车公庙等地大量存在这种情况。有的规划未做好，因为行为与市场相比大大滞后。市场千变万化，而部门涉及规划等问题，因此引起租赁纠纷甚至行政纠纷的情形也屡见不鲜。
拓展延伸
租赁协议的要素和注意事项
租赁协议是租赁双方之间达成的一种法律约定，规定了租赁物的使用条件、租金支付方式、违约责任等要素。在签订租赁协议时，双方应特别注意以下事项：首先，明确租赁物的描述和规格，确保双方对租赁物的理解一致；其次，约定租金支付方式和时间，包括租金金额、支付周期和支付方式；另外，双方应明确违约责任和解决争议的方式，以便在发生纠纷时能够依法维护自身权益；最后，还需注意附加条款，如租赁期限、租赁物的维护责任等。租赁协议的签订对于双方的权益保护至关重要，双方应当谨慎阅读并确保理解协议的各项条款，避免因协议不明确而引发纠纷。
结语
租赁纠纷多种多样，其中恶意拖欠占比较少，承租人违约导致纠纷约占30%。另外，房屋功能改变问题也是一个常见的纠纷来源。部分纠纷是因出租方未能履行承诺，另一部分是因双方约定承租人改变功能但未报批。此外，规划滞后也导致了租赁纠纷。租赁协议的签订非常重要，双方应明确租赁物描述、租金支付方式、违约责任等要素，以避免纠纷发生。请双方谨慎阅读并理解协议条款，维护自身权益。
法律依据
中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
