论作业成本法在物业管理企业成本管理中的应用
【摘要】 作业成本法作为现代企业管理工具已经被很多的企业应用，它对间接费用的分配能够使成本核算更加准确，也使得成本管理更加的精细化。物业企业在经营管理过程中，可以考虑使用作业成本管理法来提升企业成本管理的管理水平，提升企业经济效益。
【关键词】 作业成本法 物业 管理
一、作业成本法相关理论
作业成本法是一种以作业为基础的成本的核算方法和管理制度，在作业成本法核算中涉及到资源、成本对象、作业、作业中心、作业动因、作业成本库等概念。作业成本法的基本原理是产品会消耗作业，而作业会消耗资源；生产会导致作业的发生，作业会导致成本的产生。在作业成本法下，成本的计算可以分为以下几个步骤：第一，界定作业并建立作业中心；第二，界定出各类资源的耗费；第三，选择资源动因，将资源追加到作业中心，形成作业成本库；第四，选择作业动因，把作业成本库中的费用分配到成本对象。
二、物业服务企业成本管理理论
1、物业管理的起源及业务特征
物业管理从广义上来说就是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务；从狭义上来说物业管理就是物业企业按照物业服务合同的约定，维护特定房屋所处区域内的配套设施、环境卫生和公共秩序的活动。伴随着房地产行业的飞速发展，物业服务公司在八十年代在我国出现，并逐渐由沿海城市向内地扩展，到了新世纪后，物业管理行业也逐步走向了法律化、规模化、市场化。
物业管理企业向客户提供多功能、全方位的服务，涉及的服务范围较广，如果按业务种类不同可分为：环境卫生管理、治安消防管理、设施设备管理、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理等。物业管理企业为业主提供上述服务，给业主带来舒适感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：综合性和公共性、生产和消费的不可分性、无形性、连续性和多样性。
2、物业服务成本的构成及特点
物业管理企业提供的是无形服务，但同样需要消耗成本资源，从成本构成情况来看，物业企业的成本费用主要包括：管理及服务人员的薪资、物业清洁服务卫生费、物业园区绿化养护费、物业管理区域公共设施维修维护费、治安消防秩序维护费、国家法定税费、物业公共责任险等。
物业管理的工作项目较多、程序也较为复杂，物业企业服务成本体现出了服
务行业的特点，即服务收入很难和某项成本费用直接相关，其特点也可概括为：成本构成点多、间接费用比例上升且成本动因不同、劳动密集使得人工费用占总成本比例较大、固定成本比例高。
3、物业企业成本管理方法
物业成本管理方法是企业计划、协调、控制各项成本费用时使用的手段，其目的是为了降低企业成本，提高企业的经济效益。成本管理方法包括：成本预测、成本决策、成本预算、成本核算、成本控制等。
二、物业服务企业作业成本管理系统构建
1、物业企业应用作业成本法的必要性及可行性
服务行业很少有专利产品，所以其产品本身是很容易被复制的，这就使得成本费用控制成了服务行业竞争的关键环节。目前，物业企业在成本费用管理长普遍存在一些问题，可以概括为：物业服务成本核算观念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式过于简单粗放、成本管理不利于物业企业贯彻盈利性原则等。
物业服务企业对物业管理市场的竞争越来越激烈，人工费用的上涨和业主需求的不断提高，更是给物业企业带来了极大的经营压力。此外，在物业企业服务成本不断增加的情况下，物业服务费提价却困难重重，这使得企业的利润不断的降低。在外部市场竞争和内部成本上升的双重压力下，企业必须努力控制成本费用，同时寻找新的利润增长点。第一，企业要做好常规服务，改进作业流程，以优质的服务换取优价的回报；第二，企业要降低管理成本，将绿化、保洁、设备维修外包给更专业的公司，充分利用社会化分工；第三，物业企业要开拓经营思路，提供差别化服务。
作业成本法主要应用在制造业，而且取得了显著的效果，但从物业企业服务特点来看也基本具备了实施作业成本管理的要求：第一，物业企业的间接费用在总成本中的比例较高；第二，物业服务企业个性化服务较多；第三，物业企业的信息化水平在不断提高。
2、物业企业作业成本管理系统构建
物业企业作业成本管理系统构建应该遵循以下一些基本原则：成本效益原则、稳定与发展的原则、易理解操作的原则等。物业企业作业成本管理体系的管理主体是物业企业，管理对象是物业服务过程，成本管理工作应该做到目标明确、业绩考核、进行调节。传统的成本管理重点集中在生产成本，从物业管理企业来看就是重点把控服务过程中各种资源的消耗，而作业成本管理是传统成本管理的拓展，其控制内容包括：物业企业规模的确定、物业管理处的设立、物业资质的定位、各个作业中心的控制等。
物业管理系统是为了满足客户需求而形成物业作业集合，集合中的每个作业都在作业过程中消耗一定的资源，并产出相应的价值。基于作业的物业成本管理系统将作业目标和成本目标有机的结合在一起，目标成本指标按作业链层层分解给各部门、各环节，最终实现降低和优化成本的目的。基于作业的物业成本管理体系由作业分析、标准作业成本、作业预算、作业成本差异分析、作业成本控制、绩效评价、作业优化等环节构成。物业作业成本管理体系将作业成本法和目标成本有效结合，其具体技术路线为：第一，明确物业成本管理的具体目标；第二，监督物业成本的形成；第三，通过绩效考评及时纠正偏差。
三、物业服务企业作业成本预算
只有将物业企业整个业务流程进行透彻的作业分析，制作出的成本管理目标才能够具有合理性。第一，分析必要的作业，分析的目的是在成本发生前就消除不必要的支出，必要作业指的是作业对客户来说是必要的，或者作业对物业企业是必要的，除此两项之外则都是不必要的；第二，分析重点作业，重点作业就是以组织存在为目的的中心作业，根据重要性原则要对重要作业进行细致的分析；第三，分析增值作业，增值作业是因给客户带来附加值，从而增加企业利润的作业，物业企业应分析作业的增值性，消除不增值作业；第四，分析作业的有效性，效率性和增值性是一个事物的两方面，物业企业对作业的执行情况可从作业效率、作业时间、作业质量等方面进行判断。（三）导师制的作用
大众化教育背景下本科生导师制的实施是否有必要？调查结果显示，在被调查的我院04、05级93人中，有79%的学生认为实行本科生导师制对于本科生培养教育具有重要的意义，82%的教师认为有利于因材施教和学生的个性发展；有利于教学与科研相结合；有利于充分发挥教师教书育人的主体作用；有利于密切师生关系，增进师生友谊。可见，绝大多数师生对大众化教育背景下实施本科生导师制的认识具有高度的一致性。
（四）结论
通过调查和比较分析，我院本科生导师制在实行过程中仍存在不少有待解决的问题，归纳为以下几点：一是本科生导师制形式化程度较浓厚，活动方式比较单一，师生比例不协调，师生间沟通交流较少，本科生导师制难于真正发挥作用。二是导师制指导内容不够规范。导师对自身职责和工作目标不够明确，部分导师难于做到尽职尽责。三是导师制考评机制缺乏科学性，且与之配套的制度不健全和不完善，这在很大程度上影响了本科生导师制的实施效果及导师的工作积极性。
三、完善本科生导师制的对策和建议
（一）结合实际，加强针对性指导
指导方式应结合我院师资条件、教学科研状况、学生素质、班主任和辅导员制度等实际，选择不同类型。目前，本科生导师制基本上分为综合导师制、年级导师制、英才导师制等不同类型。由于我院班主任和辅导员制度的存在，与综合导师制必然产生职能上的重复，难于协调两种制度的职能，加之生师比问题突出，因而不适宜采用。而英才导师制由于其覆盖面过小，闲置和浪费了导师资源，因而也不适宜采用。相对而言，年级导师制由于主要是针对低年级学生的大学生活适应、学习方法、专业发展和职业规划的指导，可以有效地克服供需不平衡的问题，加之高年级的学生已经具备了较强的自主能力，就不再需要配备导师了，因而比较适宜。同时，为求得导师制的良好效果，应加强指导的针对性和多样性，如利用电话相互联系或网上交流、导师经常下寝室、学生经常登门请教等加强学生与导师间的交流与了解，为导师制的顺利实施奠定基础；导师应根据学生的专业特长、学习兴趣和个性特征，制订并实施具体计划，通过导师论坛、专题讲座、谈心交流、学业辅导等形式，采取集中和个别相结合的方式，开展经常性的、有针对性的教育活动；此外，在指导要求上，既要倡导导师找学生，也要要求学生主动找导师，发挥两方面的积极性，形成良性互动，以增强指导实效。
（二）强化导师队伍，明确导师职责
在进行导师筛选的过程中，挑选专业业务好、政治素质高、责任心强的老师担当本科生的导师是本科生导师制在实施过程中的一个重要环节。近几年，随着我校扩大招生，学生数量急剧增加，但与此相对应的师资队伍建设却严重滞后，最突出的问题就是本科生导师的数量不能适应本科生导师制发展的要求。为此，我们认为一方面应严格控制学生规模，加强师资队伍建设，提高教师工资福利待遇，以稳定导师队伍，激发导师工作的积极性；另一方面可适当招收部分在读研究生来充实导师队伍，使师生比保持在理想状态。此外，应明确导师职责，这既是加强导师工作管理的必要手段。也是衡量和考评导师工作的客观依据。具体而言，本科生导师的职责大概分为以下几项：一是根据人才培养目标和专业培养计划，对学生的专业学习、选课过程给予指导。二是定期组织学习讨论，让学生参与科学研究，培养学生理论联系实际的能力和创新思维能力，引导学生了解学科前沿情况，对学生的发展方向提出建议。三是及时了解学生的思想动态，对学生进行思想品德教育，让学生树立正确的人生观和价值观，促进学生个性健康、充分地发展。
（三）加强制度建设，完善考评体系
一是学院应建立导师培训制度，提供有关信息，使导师懂得如何去导。如为保证导师能有效地指导学生选课，教学管理部门可利用课余时间让导师集中学习学分制的有关管理规定，使导师了解学分制的管理模式、选课过程的操作；学院和各系可组织导师学习，使其了解本专业培养计划，熟悉公共基础课、专业基础课和专业课与选修课等课程的安排情况；学院可为导师提供所指导学生的有关信息，如学习、奖惩、家庭情况，以便于导师因材施教；学工部门应向导师发布毕业生就业行情及市场信息，以方便导师为学生就业出谋划策。二是完善导师岗位
目标责任制和具体考评办法，对导师在任期内的德、能、勤、绩定期进行考核并记入档案，对导师的考核要充分听取学生的意见，要把考核结果与教师年度考核、专业技术职称、职务晋升、岗位聘任和奖酬金结合起来。学校可设立本科生导师奖励基金，对工作突出的优秀导师进行表彰奖励，对不认真履行导师职责、考核不合格的导师加强教育管理，甚至取消其导师资格。三是建立健全监督，采取灵活多样的监督方式，如在学工或教科办设立意见箱，向广大学生做定期导师成果调查，接受学生提出的建议和批评；加强监督网络，拓宽监督渠道，保障言路畅通等。
［参考文献］
［1］李达轩，曾凡东.本科生导师制的探索与实践［N］.光明日报，2003-06-06.
［2］周萍，樊如放.我国本科生导师制实行过程中存在的问题及对策［J］.教学研究，2002（4）.
