房地产项目设计质量管理
项目开发质量对于房地产项目来说至关重要，是项目开发成败的根本。广义的“开发质量”包括：地块选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程施工质量、营销质量、物业管理质量等。做好上述各阶段的工作，提高项目开发质量，提交符合市场需求、客户满意的产品，有利于降低项目开发风险，增加经济效益。
设计质量管理是各项质量管理工作的关键。设计是房地产开发价值链条中的核心环节，成本控制的核心，具有创造和实现产品价值的决定性作用。设计质量管理工作更应得到重视。
目前，信达地产系统内在建、待建房地产项目30余个。由于种种原因，各项目设计质量良莠不齐，部分项目设计质量存在欠缺，一定程度上影响到客户满意及项目最终的经济效益。有鉴于此，本文就项目设计质量管理方面提出一些想法，以供参考借鉴。
一、 设计阶段各项工作的质量管理
（一） 设计输入的质量管理
设计输入是设计的基础，通常是指与工程特性有关的功能性、安全性、经济性、可信性、可实施性、适应性、环境条件方面的相关说明要求以及法规要求等，是设计进行的依据。设计输入的质量，即确定设计目标时所依据信息的可靠性和准确程度，其准确性直接影响设计质量，设计输入质量不佳，则势必导致后续设计质量风险增大。
具体工作中，应加强前期设计准备工作的质量控制。一方面，对相关单位、相关部门提供的“设计条件”提出明确质量要求，明确细致程度，严格把关；对于低质量的“设计条件”，应予以“驳回”补充；对于因为特殊原因无法提供符合质量的设计条件，应明确责任，并采取相应预防措施。另一方面，对于工程部门自身编写的“设计条件”，应综合考虑项目整体情况及相关部门的需求，兼顾设计
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各阶段的工作任务，对各类事项考虑周全，设计要求编写明确，防止因设计要求变动导致重大修改和返工。
（二） 设计策划的质量管理
即设计构思质量，它表明工程项目的预期特性对市场需求的适应程度。为有效地进行设计控制，应对每项工程设计进行策划。它是设计工作全面展开之前，对设计进度安排、人员和资源的配备、组织和技术接口等所开展的一系列策划和组织活动。构思工程项目使设计目标完善化，可使预期的质量特性更适用于市场的实际需要。
（三） 设计流程的质量管理
设计流程管理的质量，即设计过程本身的工作管理对于项目设计质量保证程度。设计工作涉及到国家强制性规范的制约、相关部门的层层审批、公司内部的设计评审和审批、各类设计工作的相互制约和交叉，工作流程繁多且复杂。好的质量来源于严格的流程管理，需用严格的制度来规范设计工作开展，设计流程应逐步趋向科学化、制度化。
1. 优化明确工作流程，强调流程履行完整、各流程质量到位，避免因跨越或忽略流程、工作流程质量不到位而导致项目开发风险增加。设计流程制度化，不应因个别项目的特殊情况，而出现“跨越或忽略流程、工作流程质量不到位”的“个案处理”。怀有侥幸心理，省略掉部分设计阶段，虽然短期看工作速度加快了，但是却因前期工作质量不过关，导致后期工作缓慢，后期“纠错”成本大幅增加。
2. 设计是多单位、多专业相互配合的系统工程，应明确公司内部和外部各单位、各专业的相互配合接口和工作职责，使各项工作得以紧密衔接，将必要的信息形成文件，予以协调和控制，以确保设计工作在受控状态下顺利进行。
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3. 提高设计交流和评审质量。设计交流和设计评审，是设计过程中的必备环节，通过对设计中间阶段成果的交流讨论，提前发现设计偏差，指导形成最终设计成果。要形成例行沟通和会议机制，确保设计过程中信息的畅通。将设计相关部门、相关单位、相关专业技术人员纳入到设计交流过程中，使其充分理解设计中间阶段成果，修正设计偏差。设计评审阶段，公司相关各部门应积极参与，切实承担起应有的责任，认真负责的从各专业角度严格把关，逐步提高评审深度和专业水准。
4. 为了有效地控制设计质量，还应对设计成果进行质量跟踪，定期进行审核。项目设计管理人员应以设计相关资料和条件为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
（四） 设计成果的质量管理
各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算）等。设计成果是设计工作结果的体现，同时也是后续工作进行的依据。应明确设计各阶段设计成果的质量要求，通过不同阶段设计深度的控制来影响设计质量。
设计深度不仅需满足报批报建的要求，满足公司系统整体使用的要求，还需满足后续工作的要求，不致出现因前期工作不过关而导致后续工作拖延、返工、增加成本。逐渐形成统一的设计成果标准和深度规定，经过长期工作改进，系统内各公司设计成果标准和深度趋于一致，便于总部进行标准化管理，便于各公司之间相互借鉴和使用设计成果。
二、 加强设计质量管理的措施
（一） 严把设计单位选择质量关
1. 从技术、质量、服务、价格、信誉等各个方面考核设计单位，选择那些技术先进、质量过硬、服务周到、价格合理、信誉好的设计单位为项目开发提供服务。设计单位选择要符合项目实际，并不
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说知名度高、水平很高的设计单位就一定能做好某个项目的设计。各个设计单位都有所擅长、有所不擅长，要使用与项目类型匹配的设计单位。项目的规模、档次、技术难度与设计单位匹配，量体裁衣，不能“小马拉大车”或者“大马拉小车”。
2. 建立并真正落实合格设计供应商评价体系。定期对设计行业内各单位情况进行调查摸底，了解其实力、质量和价格，货比三家。任何合格设计供应商都须经过严格考察认证，有必要实地考察其设计项目，问询了解业主的口碑。在合同中要对涉及设计质量的内容明确约定。在设计服务过程中需对其进行时时监督，出现质量不过关时，可考虑予以淘汰。经过多次合作，逐渐与部分优质设计单位形成长期信任合作关系，这种长期信任合作关系应始终处于有竞争、有更新的状态，保持其生命力。
（二） 以人为质量根本，建立质量责任体系
人是质量的创造者，质量管理必须以人为核心。发挥人的积极性，增强人的责任意识，提高人的素质，形成一种质量责任体系及相应激励机制。需要明确职责分工，杜绝职责不分、责任不清。出现重大质量问题时，能够确定具体责任人员，追究其责任。
不但要明确建设单位项目负责人、设计负责人、专业工程师的人员、责任和权限，而且还要明确设计单位为项目设计工作提供的项目负责人、总设计师、专业设计师，设计责任人切实履行职责。将项目设计质量与相应设计责任人员挂钩，纳入到其考核评分体系中。从各方面进行质量评估和总结，明确责任人工作质量优劣。项目出现设计质量问题，追究相应责任人的责任；项目设计质量搞得好，给予奖励。若属于设计单位责任人造成的设计质量问题，则应将其列入黑名单，以后不允许其参与公司系统中所有项目的开发。
（三） 以质量事前预防为核心，适当增加设计预防成本
质量管理过程主要分为：“事前”质量控制、“事中”过程控制和“事后”的质量把关与处理三个
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阶段。关键在于质量事前预防，防患于未然。如果是检查出来的，再进行处理、改进和修正，将导致成本的巨额增加，开发商根本无法承受。设计质量管理重点前移至“事前”预防，除了提前做好设计准备工作，做好计划，避免因事前的准备不足而造成各类设计质量问题之外；更应增加设计质量预防成本，敢于在预防工作上进行投入。
增加设计质量预防成本。一方面，鼓励所属公司提高“设计预防”方面的投入，增加一定金额预算用于聘请外部单位和专家进行咨询和审查，协助提高设计质量，通常情况下其所创造的价值会远大于预防成本。另一方面，总部可考虑与优秀的设计和工程咨询单位建立战略合作伙伴关系，提供给所属公司选择使用进行设计质量预防，协助进行质量事前把关。
（四） 加强项目工程质量后评估、总结和交流
进行项目工程质量后评估和总结是提高项目设计管理能力的必要手段，没有对经验教训的总结和反思，没有升华和改进，就不会有设计质量的提高，项目开发过程出现的设计质量失误依然会反复出现。
要摒弃传统开发商“重工作，轻总结，不交流”的作风，形成“坦诚交流、有容为大”的文化氛围，鼓励大家客观、公正、真实地进行后评估、总结和交流。积极创造条件，提供交流平台，为项目工程质量后评估、总结和交流提供便利，推动其进展。每个项目的开发过程中，都有成功的地方、也有失败之处，尤其失败、教训更让人记忆深刻，更值得借鉴，更能改进后续工作。一家地产集团的各公司各项目不能各自为战，使开发经验停留在项目管理人员的脑袋里，或使开发经验局限于一家公司或项目内部，在开发新项目时再犯类似的错误，而是应将后评估、总结和交流纳入到整个公司系统之中，各公司各项目成为一个整体，彼此借鉴经验，传承历史，牢记教训，改进工作，共同进步，共同提高。
工程技术部 王凤翔
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二〇一〇年三月十六日
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