山西盛大美华房地产开发有限公司
盛大广场营销推广方案
目录：
一、项目现状
二、周边项目对比分析 三、产品SWOT分析 四、客源分析 五、产品定位 六、价格定位 七、销售建议 八、宣传主题 九、软文包装 十、推广渠道
1
山西盛大美华房地产开发有限公司
一、项目现状
盛大广场写字楼位于晋阳街与平阳路交叉口往东50米，总占地85亩，其中规划有4栋写字楼，规划25层，1—3层为商铺，总建面约16万平方米，是太原市场上规模最大的写字楼群，体现了规模宏大的唯一性。
项目现处于未开工阶段，并且证件也在筹办期间，属于期房阶段，未做任何广告宣传。
二、周边项目对比分析
项目 价格 面积 总占地 总建面 工期 开盘时间 交房时间 火炬创业大厦 15000元 110-1000 25200 A、B座已经卖完， 83105 C座正在做内装修 已出地面5层 一栋楼已经封顶。 其它几栋正在打桩 2010.11 2012.5.1 中银国际（三恒大厦） 北美金拇指广场 10000元 83-1150 10798 592 2012.2 2013.5.30 25000-55000元 90-260 93867 2011.6.10 2013.3.31
三、产品SWOT分析
项目优势：
◆产品优势：项目占地85亩，写字楼总建面16万平方米。
2
山西盛大美华房地产开发有限公司
◆区域优势：位于晋阳街临街写字楼，地处高薪开发区，龙城新区，汾东商务区，长风文化商务区，属四区交汇核心地带。
◆城市中心南移：太原发展方向为“南移西进，北展东扩”，项目正处于发展规划的区域。
◆优势：高新区对入住本区域的中小型企业都有相关的优惠。而且，高新区正在筹备进入“新三板”。
◆周边配套：晋阳街两边写字楼密集，形成商务氛围。 项目劣势：
◆证件影响：项目证件正处于办理之中，未取得任何证件。 ◆工期影响：项目未开工，对销售进度有很大的阻碍。
项目机会：
◆区域认同极高、市政利好不断、地铁二线规划、办公投资复苏、
城南商务中轴大道形成。
◆周边新建准备销售的写字楼非常少，降低了项目的市场竞争力。
◆高新区内大部分以租为主，增加项目潜在的客户资源。 ◆太原限购令只针对住宅，促使房地产投资客的大量资金转为投资写字楼和商铺。
◆区域内租金高，投资回报率高。
◆晋阳街规划为太原连接榆次的商业步行街，拉动本区域内的人流，提高消费水平。
◆高新区写字楼空置率为0，增加客户的购买信心。
3
山西盛大美华房地产开发有限公司
项目威胁：
◆市场上写字楼的销售以准现房为主。 ◆高薪区是写字楼集中地。
四、客源分析 目标客户群
1、外地企业在太原安置办事处的企业老板。
2、周边地市的投资客。 3、改善办公环境的企业。 4、高新区部分以租为主的企业。 5、需要扩大规模的，快速成长的企业。 6、资本流向需要。 7、大型企业提升品牌形象。 客户来源
1、外地企业安置办事处的企业老板：该类客户全部分布在省内
的各个地、市、县等地，针对这部分客户，将在销售前期或持续销售区定期去各个地、市、县的企事业单位地做简单的宣传介绍（如：DM派发）。根据此类客户的需求，产品将集中在50—100平米左右进行宣传。
2、周边地市的投资客：该类客户主要集中在临汾，吕梁等地区，每两周定期去该地区派发DM或在该地区做一些户外广告宣传。此类客户需求，集中在100—200平米。
4
山西盛大美华房地产开发有限公司
3、改善办公环境的企业：该类客户将去老城区，年代较久的写字楼去寻找。此类客户需求，集中在100—200平米。
4、高新区部分以租为主的企业：高新区大部分企业的办公场所都是租来的，而随着企业的发展，实力的提升，会有一部分企业考虑自己购买写字楼，来减少开支。这类客户将采用上门拜访和梯空间广告的方式去做项目宣传。此类客户需求，集中在100—200平米。
5、需要扩大规模的，快速成长的企业：企业随着时间的推移，业务的扩大，现有的办公场所已经不能满足此类客户。这类客户都分布在以小面积为主的办公楼里（如：闻汇大厦），所以在销售前期也会对这类型的办公场所进行DM投放。此类客户需求，集中在300—1000平米。
6、资本流向需求：主要集中在部门，五星街酒店（如：丽华苑，万狮京华大酒店，滨河一号等）和高档购物商场（如:天美名店，天美新天地，华宇购物中心等），这类区域也是重点广告投放地方。此类客户需求，集中在100—500平米。
7、大型企业提升品牌形象：北城很多事业单位（如：中冶三局，）的办公楼年代久远，办公楼破旧，体现不出企业形象，需要更换高档写字楼老提升形象。此类客户需求，集中在500平米—整层，顶层。
五、产品定位
建议：
1、以中端产品入市，符合中小型企业需求。
5
山西盛大美华房地产开发有限公司
2、引入新的理念（如：新风系统），增加产品卖点。 3、智能系统，实现人性化设施服务。
4、迎合企业诉求点，比如采光，层高，产品设计时，规避现有写字楼的弊端。
5、面积划分：最小分割面积50平米左右 ，最大整层，适合各类客户群体需求。
6、车位：空出足够的车位，满足企业老板停车、及业务需求等需要。车位比尽量达到一比一，地上地下全部设有停车位。
7、顶层层高建议设计成5米左右，客户可以设计为复式，方便办公，有利于顶层去化，增加项目卖点，引起社会关注度，打造太原第一个复式办公场所，增加项目唯一性。
8、写字楼共4栋，体量比较大，为了使每栋楼都具有特色，楼顶可以设计成不同的造型，提升项目形象。
9、面积分割:①小面积集中在低层，大面积集中在中间楼层，整层出售在高楼层。②四栋写字楼，从东往西，每栋楼依次分割成最小面积为50平米左右，100平米左右，200平米左右。
六、价格定位
产品导入期采用低价入市，引起社会关注度，塑造产品形象。根据工程进度和销售进度，再做价位上的微调，采用低开高走的方式。
产品强销期借助媒体造势，增加已购客户的信心，促使老带新和口碑传播。同时，挖掘潜在客户，增强购买欲望。
6
山西盛大美华房地产开发有限公司
在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升 ，以拉动市场。 建议销售价格：均价6200元/平米。
七、销售建议
销讲卖点提炼
◆项目位于高新区，属于写字楼极其集中的区域，有利于形成浓厚的商务氛围。
◆拥有太原商铺、写字楼最高回报率，最多7年回本。 ◆城市综合体，为企业员工提供餐饮，娱乐，健身，办公，休闲多功能的商务与休闲为一体的场所。
◆晋阳街是规划的连接太原与榆次的主干道，将打造成一条商业步行街，未来晋阳街将成为太原的CBD中心。
◆项目是太原规模唯一最大的写字楼，属于高新区乃至太原标志性商务办公区。
◆紧邻汾河公园，自然景观奇佳，形成绝佳的窗景。
◆项目紧邻平阳路，长治路，晋阳街三条城市主干道，可谓金角银边。
◆智能化办公，现代化办公理念。
◆整层和自由分割，销售方式灵活，从而扩大客户群体。 ◆高新区入驻中小型企业可享受税费减免等优惠。 ◆物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
7
山西盛大美华房地产开发有限公司
销售方式
◆整层销售建议楼层为顶上6层，其余可分割销售。
◆最小分割面积为50平米。如按第一种分割方式，将从东往西逐栋开始出售。如按第二种分割方式，搭配式销售（如D座和B座先售，A座和C座再售）。
◆分割楼层尽量集中在一层销售。 ◆前期采用上门拜访销售。
八、宣传主题
广告宣传强调四个方面： 1、强调区位
旺地掘金，势在必得。
2、强调产品
自由组合，自由分割。
3、强调气势
思维决定选择，选择决定高度。
4、强调圈层
商务精英聚集地，实现高端之间的对话。
九、软文包装
1、你选择未来还是未来选择你？——门户不同，机遇不同 2、你看世界还是世界看你？——门户不同，视野不同
8
山西盛大美华房地产开发有限公司
3、最多7年收回投资成本，坐享高额收益。
十、推广渠道
短信
发送群体：私营企业主，高档会所会员，高档车主，话费月消费为200元以上。
DM
发放区域：高新区，迎泽区内办公楼及各街道十字路口，高档小区。
梯空间广告
高新区，长风街，府西街办公楼电梯间。
工地围挡
项目工地围挡。 滚动灯箱
高新区，迎泽区写字楼电梯口。
网络
房地产门户网，搜房网，腾讯网，住在龙城。
9
