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甘肃省2021年房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法
考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕
1、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。 A：产权承受人 B：产权出售人 C：产权出售双方 D：卖方
E：执行层的组织协调
2、以下关于估价对象实地查勘的说法，错误的选项是__。 A．任何估价工程，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 3、普通股股东权利中，自益权包括。 A：股东享有的出席股东大会的权利 B：表决权
C：查询公司经营状况的请求权 D：股票过户的权利 E：执行层的组织协调
4、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。 A：估价方法选用恰当
B：估价根底数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C：计算公式和计算过程正确无误 D：各种估价方法的测算结果一致 E：工业用地的监测点评估价格
5、某物业的购置价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，那么该项投资的税前现金回报率为〔〕。 A．7.5% B．8.3%
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C．12.5% D．16.7%
6、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。 A：人力资源和社会保障部 B：省(自治区、直辖市)建设厅
C：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 D：所在地房地产经纪人协会 E：执行层的组织协调
7、【中华人民共和国商业银行法】规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。 A：8％ B：10％ C：25％ D：75％
E：执行层的组织协调
8、制定进度方案时，〔〕从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A．横道图法 B．网络图法 C．进行图法 D．工序图法
9、的正常波动是由真实需求与真实供应相互作用造成的。 A：市场价格 B：市场价值 C：理论价格 D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
10、张某购置了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以作为能否退房的依据。
A：B市的核验结果 B：B市土地部门的核验结果 C：B市房管部门的核验结果 D：B市质量监督站的核验结果 E：房地产估价机构必须加盖公章
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11、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。 A：调查对象 B：调查总体 C：调查工程 D：调查标志
E：执行层的组织协调
12、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。 A．两个方面：租金和物业增值
B．三个方面：租金、物业增值和股权增加
C．四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加
D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
13、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，那么该宗房地产的收益价格最接近于万元。 A：280 B：285 C：290 D：295
E：工业用地的监测点评估价格
14、从2006～2021年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，假设以2006年为基期，那么2021年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。 A．100 B．200 C．300 D．400
15、一般来说，房地产开发都遵循一个符合逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的选项是__。 ①规划设计与方案报批；②投资时机找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资时机筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议 A．②⑤④③①⑥③⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦
16、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发本钱上升，供应量趋增，那么预计其价格会__。
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A．上升 B．下降 C．不变
D．升降难定
17、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数α=0.65，那么用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题) A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同
18、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。 A．15 B．30 C．45 D．60
19、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。 A：资产 B：负债
C：所有者权益 D：费用
E：执行层的组织协调
20、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。贷款年利率为12%，那么该家庭有归还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题) A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同
21、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。 A：选择专业化
B：单一市场集中化 C：市场专业化 D：产品专业化
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E：借款合同
22、房地产状况修正中的间接比拟修正评分方法，是以〔〕状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产
23、一其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一〞法那么，其总价为。 A：109万元
B：117万元 C：124万元 D：130万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。 A：1 B：2 C：3 D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章 25、禁止发布房地产预售广告的是__。 A．在划拨土地上开发建设的房地产 B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产 D．没有选聘物业管理企业的房地产
二、多项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分〕 1、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为__年。 A．40 B．50 C．60 D．70
2、当某开发商的本钱费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以
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采用的定价法是__。 A．领导定价法 B．挑战定价法
C．随行就市定价法 D．渗透定价法
3、以下关于城市规划的表述中，正确的选项是__。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会开展目标，确定城市性质、规模和开展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和开展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E．城市规划管理不具有行政职能
4、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。 A：较高的收益性 B：较强的流动性 C：直接融资的功能
D：抵御通货膨胀影响的功能 E：借款合同
5、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)
A：单元估算法 B：概预算定额法
C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模拟法 E：单位指标估算法
6、假设开发法中，估价时点通常是指__。 A．开发完成后的房地产价值所对应的时间 B．开发结束时的时间 C．全部租售出去的时间
D．购置待开发房地产时的时间
7、以下关于贴现债券的表述正确的选项是。
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A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券
C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行
D：到期时按券面价值归还本金的债券
E：其发行价格与券面价值的差价即为利息 8、保险，就是一种针对__方法。 A．危险发生前的预防 B．危险发生中的抑制 C．危险发生后果的抑制 D．危险发生后果的补救
9、以下关于房屋登记的时限，表述不正确的选项是。
A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日
D：公告时间不计入【房屋登记方法】规定时限
E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍
10、考虑房地产的投资特性时，一般认为购置销售自行车的店铺比购置生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。 A：更长的经济寿命 B：更显著的各异性 C：更强的适应性
D：更专业的物业管理 E：借款合同
11、实行物业效劳收费酬金制的，预收的物业效劳资金包括。 A：物业效劳本钱 B：法定税费
C：物业效劳企业的利润 D：物业效劳企业的酬金 E：物业效劳支出
12、进行城市详细规划及开发工程初步设计应选用__的地形图。 A．1:500 B．1:1000 C．1:2000
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D．1:3000
13、以下关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有〔〕。 A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，那么对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，那么会促使房地产上升 D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，那么对房地产价格影响不大
E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
14、__是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 A．利率 B．本利和 C．利息 D．本金
15、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。 A：保险事故发生时保险标的的预期价值 B：保险事故发生时保险标的的实际价值 C：保险合同双方事先约定的保险价值 D：保险合同双方事后约定的保险价值 E：执行层的组织协调
16、以下关于担保公司设立，表述正确的选项是。
A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照
B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份 D：担保公司的组织形式为合伙企业
E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取效劳费用、具有法人地位的房地产中介效劳企业
17、按照当前新规定，级资质房地产估价机构可以设立分支机构。 A：一 B：二 C：三 D：暂定
E：执行层的组织协调
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18、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度为30m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为 1000元/m2，假设按重叠价值法估价，那么后街影响深度为〔〕m。 A．15 B．20 C．10 D．18
19、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元(㎡·年)，那么其面临。 A：市场供求风险 B：周期风险 C：变现风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同
20、【城市房地产管理法】规定的房地产交易根本制度有__。 A．房地产面积测绘制度 B．房地产价格申报制度 C．房地产价格评估制度 D．房地产质量认证制度
E．房地产价格评估人员资格认证制度 21、城市根本地形图的复测周期一般为年。 A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10
E：执行层的组织协调
22、研究消费者均衡的假设条件是。 A：消费者的嗜好与偏好是既定的 B：消费者的嗜好与偏好不是既定的
C：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购置消费品 D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购置消费品 E：消费者拟购置的商品价格是既定的
23、以下引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改进 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济
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E：提高建造本钱
24、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，那么复估的估价时点为__。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
25、本钱法中的利息计算，包括__的利息。 A．土地取得本钱和开发本钱
B．土地取得本钱、开发本钱和管理费用
C．土地取得本钱、开发本钱、管理费用和利润 D．借贷资金 E．自有资金
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