房屋租赁与房屋买卖规定

租赁房屋发生所有权变动时，承租人有权要求受让人继续履行原租赁合同，但存在抵押权或查封的除外。同时，如果出租人未通知承租人或侵害其优先购买权，承租人有权要求出租人承担赔偿责任。如果出租人与抵押权人协议折价或变卖租赁房屋偿还债务，承租人有权以同等条件优先购买房屋。

法律分析

一、房屋买卖不破租赁的相关规定

《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民依法查封的。

二、承租人优先购买权的保护

《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民应予支持。

拓展延伸

房屋租赁合同的要点与注意事项

房屋租赁合同的要点与注意事项包括租赁期限、租金支付方式、押金及退还、维修责任、违约责任等。租赁期限应明确，双方约定开始与结束日期，并注明续租条件。租金支付方式可以是按月、季度或年支付，应明确支付时间及方式。押金应在合同中规定，退还条件和期限也需明确。维修责任应明确双方的义务和责任，如何处理日常维修和大修费用等。违约责任应规定违约方需承担的责任和违约金等。此外，还需注意合同中的其他条款，如房屋用途、装修要求、租赁期限终止等。租赁双方应仔细阅读合同条款，并在签署前充分了解和沟通，以保障双方合法权益。

结语

根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在房屋买卖中，租赁合同的权益应得到保护。如果房屋所有权变动，承租人要求受让人继续履行原租赁合同，应予支持，除非存在特殊情况或当事人另有约定。此外，如果出租人未通知承租人或侵害了其优先购买权，承租人可以请求支持出租人承担赔偿责任。然而，如果承租人要求房屋买卖合同无效，不予支持。最后，出租人与抵押权人协议折价或变卖租赁房屋时，应在合理期限内通知承租人，若承租人要求以同等条件优先购买房屋，应予支持。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行规关于使用条件的强制性规定情形。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。