承租人优先购买权的适用条件

该篇文本阐述了承租人在出租人出售租赁房屋时的优先购买权及其适用情形。承租人有权在出卖之前的合理期限内以同等条件优先购买房屋，但需满足四种情形。如果出租人未在合理期限内通知承租人或者存在侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的不予支持。租赁合同中的风险主要包括租赁物灭失风险和租赁合同无法履行的风险，承租人可以向出租人或者第三人请求

法律分析

在出租人出售租赁房屋时，承租人有权在出卖之前的合理期限内享有以同等条件优先购买的权利。承租人优先购买权的适用情形有以下4种：

（一）仅限于房屋租赁场合；

（二）出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；

（三）出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；

（四）在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。

二、租赁合同中的风险有哪些

租赁合同的法律风险，主要包括租赁物灭失风险和租赁合同无法履行的风险。

（一）租赁物毁损、灭失的风险负担。租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的，出租人应当自己负责；租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的，由承租人向出租人负损害赔偿责任；租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的，则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任。

（二）租赁物毁损、灭失导致合同无法履行的风险负担。如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由出租人造成，那么出租人应当向承租人负违约责任；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主张任何权利；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由不可抗力或者自然损耗造成，承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金，如果致使合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。

三、租赁期间的维修义务由谁承担

《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。对于出租人没有在约定的期限内维修的，承租人可自行维修，但由出租人承担费用。

结语

在出租人出售租赁房屋时，承租人有权在出卖之前的合理期限内享有以同等条件优先购买的权利。承租人优先购买权的适用情形有四种，包括仅限于房屋租赁场合、出租人出卖出租房屋未提前通知承租人、出租人侵害承租人优先权以及转租的场合中，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突时，前者优先于后者。如果出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。

租赁合同的法律风险主要包括租赁物灭失风险和租赁合同无法履行的风险。租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的，出租人应当自己负责；租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的，由承租人向出租人负损害赔偿责任；租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的，则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任。如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由出租人造成，那么出租人应当向承租人负违约责任；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主张任何权利；如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由不可抗力或者自然损耗造成，承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金，如果致使合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。

在租赁期间，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。对于出租人没有在约定的期限内维修的，承租人可自行维修，但由出租人承担费用。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行规关于使用条件的强制性规定情形。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。