警惕房屋租赁合同中的潜在纠纷

租房需厘清：出租人须具有房屋所有权，合同明确用途、租金交付方式及日期，约定房屋使用和修缮义务，费用负担写入合同，期满可续签，转租需房主同意，买卖不破租赁原则保护承租益。租房需注意法律风险，避免与骗子纠缠。

法律分析

1、房屋租赁首先应当确定房屋租赁人必须具备处分房屋的权利。

即出租人具房屋的所有权。目前，很多无权处分人擅自出租房屋，当承租人居住之后，又被正房主驱逐出去，又找不到“出租人”，只能哑巴吃黄连。因此，一定要认真看待这个问题。

2、合同中应当明确出租房屋的用途。

如果在合同中没有明确用途，承租人在租赁房屋之后，改变房屋的用途，导致出租人财产利益的损失，却又不能依据合同找回自己的损失，实为得不偿失。

3、房屋租赁应当明确租金的交付方式及交付日期。

这也是双方当事人应当着重考虑的问题。有的时候，承租方承受能力有限，如果有一次性交纳几个月的房租困难，这时候就可以通过在合同中规定按月交纳。如果没有规定，房屋租赁后就易出现矛盾，不利于双方当事人和平共处。

4、在双方当事利义务的规定方面，很重要的一点就是房屋的使用和修缮义务的约定。

法律规定，承租人有按约定使用房屋并保护房屋的义务，如果承租人违反义务，出租人可以解除合同并要求赔偿损失;出租人在房屋出租期间，具有修缮房屋的义务。因此，在签订合同时，应注意这些内容的设定。很多出租人会房屋的修缮义务约定给承租人，这是不合理的。

5、使用房屋时，设计涉及水费、电费以及取暖费等费用的负担问题。

这些因素承租人必须与房屋的租赁价格相结合。经过双方讨价还价后，应将该部分费用的负担情况写在合同中，以免履行中出现纠纷。

6、合同期满后，双方当事人可以继续续签合同。

如果不签订合同，而承租人继续使用房屋，并且支付房租，出租人不收租，则视为不定期合同，双方可以随时解除合约。

7、合同应对承租人是否具有转租权以及转租应当遵循的程序予以规定。

这样能有效的保护房主的合法权益。通常，即使承租人具有转租权，也必须在征得房主的同意下方可进行。否则，房主可以解除合租合同。

8、根据买卖不破租赁原则，在房屋承租期间，房主处分房产，承租人并不因此失去租赁权。

只要租赁人在合同中作此约定，承租人可以在新房主取得房产后，继续租赁房屋至租赁合同到期为止。另外，承租人在房主处分房屋时，有优先受让权，即在同等价格条件下，有优先购买房屋的权利，此亦为法定。

就像上面说的，租房的时候务必要厘清掌握：①出租人是否具有房屋所有权。②出租房屋的用途。③租金的交付方式以及交付日期。④双方当事利义务...等等重点。把法律风险搞清楚，让专业和业余骗子靠边站!

结语

在租房过程中，我们必须注意以下几点：首先，确保房东具备处分房屋的权利，避免因无权处分而导致的纠纷。其次，在合同中明确房屋的用途，避免未经许可改变用途而损害房东权益。此外，明确租金的交付方式和日期，以避免支付困难和矛盾产生。双方当事人应明确房屋使用和修缮义务，遵守合同约定，以维护双方权益。同时，费用负担问题应在合同中明确，避免纠纷发生。合同期满后，双方可续签合同或解除合约，但需注意转租权的规定。最后，根据买卖不破租赁原则，承租人在房主处分房屋时享有优先购买权。租房需谨慎，确保了解法律风险，以免上当受骗。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。