取消商品房预售制度不如把商品房摆进柜台里

来源：步遥情感网

第1种观点： 律师解答：有的，在购买以后就可以办理，这种房子的价格很便宜，远远低于同区的其它房源，但是产权是一样的，主要就是价格不同。在办理了房产证以后，随时都可以转让，商品房在取得不动产证两年以后才能转让，定销房不会受该项规定。【法律依据】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第2种观点： 法律分析：住房权由于房屋或土地的损失、土地使用期限的终止、其他权利的终止以及权利的丧失而被登记。1、房屋注销办理程序：受理（实地查看）核载于登记簿。2、办理机构：房地产管理处。3、办理所需材料：（1）登记申请书（原件1份）；（2）申请人身份证明（复印件1份）；如：单位的组织机构代码证、营业执照等、个人的身份证、户口本等。（3）房屋所有权证（原件1份）；（4）证明房屋所有权消灭的材料（原件1份）；（5）委托书（原件1份）及受托人身份证明（复印件1份）。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第3种观点： 法律分析：有的，在购买以后就可以办理，这种房子的价格很便宜，远远低于同区的其它房源，但是产权是一样的，主要就是价格不同。在办理了房产证以后，随时都可以转让，商品房在取得不动产证两年以后才能转让，定销房不会受该项规定。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第1种观点： 法律分析：有的，在购买以后就可以办理，这种房子的价格很便宜，远远低于同区的其它房源，但是产权是一样的，主要就是价格不同。在办理了房产证以后，随时都可以转让，商品房在取得不动产证两年以后才能转让，定销房不会受该项规定。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第3种观点： 律师解析：有的，在购买以后就可以办理，这种房子的价格很便宜，远远低于同区的其它房源，但是产权是一样的，主要就是价格不同。在办理了房产证以后，随时都可以转让，商品房在取得不动产证两年以后才能转让，定销房不会受该项规定。【法律依据】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第1种观点： 法律分析：一般的商品房需要拿到不动产权证书才能够在市场上买卖，对于定销商品房来说，没有具体规定几年，才能够在市场上进行交易。只要有了房产证、土地使用证，就能够在市场上交易，所以几年能够交易，取决于拿到房产证的时间。如果还没有取得房产证，就不能够买卖。法律依据：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第2种观点： 律师解答：一般的商品房需要拿到不动产权证书才能够在市场上买卖，对于定销商品房来说，没有具体规定几年，才能够在市场上进行交易。只要有了房产证、土地使用证，就能够在市场上交易，所以几年能够交易，取决于拿到房产证的时间。如果还没有取得房产证，就不能够买卖。【法律依据】：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第3种观点： 法律分析：没有规定房子买多久才可以卖，可以刚刚买了就卖。只要产权证的名字变更为买受人的名字了，那么想在想将房子卖掉都是可以的，只不过需要缴纳税费。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第1种观点： 商品房预售制不会取消。直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖，房地产行业本身是个资金密集型行业，融资不可缺少，且至关重要。商品房预售制作用如下：1、拓宽房地产开发企业融资渠道。商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了*周转、提高了*使用效率，而且压低了*使用成本，有效降低了房地产开发企业的压力；2、疏导商品房市场需求商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。法律依据：《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第2种观点： 商品房预售管理办法有；加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理。一、商品房预售应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；二、开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：1、开发经营企业的《营业执照》;2、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;3、工程施工进度计划;4、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料;法律依据：《城市商品房预售管理办法》第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;城市、县建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第3种观点： 今年期间，有建议取消商品房预售制度，但仅停留在了建议层面，没有了下文。前两日在新浪读到权威人士建议：取消我国商品房预售融资功能一文，文中引用中国人民银行金融市场司房地产金融处程建胜的意见完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能并且提出有两个途径可供选择：一是加强预售资金管理，做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到只用于有关的工程建设。二是预售只许收取定金。但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律上为房地产信托基金的推出创造条件。程建胜还表示这两种办法可选其一，也可同时采用。个人认为，程建胜此文说明央行正在思考如何完善商品房预售制度。也许也在酝酿取消预售制度一事。而他提出的两个途径之二，事实上就是取消商品房预售制度的一个途径。让我们来假设一下，如果我们现在取消商品房预售制度。规定所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售。同时，银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配；再通过专门机构加强贷款资金的监管力度，保证专款专用，足额到位。这样做的话，将使商品房开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。如果能够这样解决商品房预售制度的问题，将带来很多好处：1.解决了购房人购买期房的风险；2.解决了银行面临的开发项目烂尾的风险，还可以增加银行的收益；3.解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险；4.解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险；5.使增加了监管开发商的力度，还简化了监管程序；6.开发商也能够减少各方面的投入，并减小了销售和融资压力。对于这样一个具有很多优势的制度变革，不知央行会否真的采纳。也希望任何制度的变革能够设计相对完善的执行措施，保证新制度的执行过程中，没有人成为制度的牺牲品。

第1种观点： 法律分析：1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。3、商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部令第一百三十一号《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第2种观点： 城市商品房预售管理办法(2004年修订)第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。第商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以

第3种观点： 法律分析：符合下列的条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第 (一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。 (二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 (三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。 (四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。此外预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。在这里还要提醒大家要注意审查开发商的相关证件，避免自己购买的房子因为缺乏手续不能开工，除对有关证件进行查验外，还应到开发项目所在地的县级土地行政管理部门查阅预购商品房所在土地的权属登记状况，以防止该土地上已被抵押，致使自己的权利不能实现。

第1种观点： 一、取消商品房预售制具体情况近日，坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称通知）称，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。受此影响，A股的房地产板块出现大跌，招商蛇口领跌，新城控股、深振业A、万科A等个股跌幅靠前。与此同时，恒生中国内地地产股全线下跌。截至收盘，碧桂园跌幅为5．57％，世茂地产跌5．22％，华润置地跌4．83％，中国恒大跌3．55％，地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。为此，很多人担心，预售制度取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。不过，住建部房地产监管司相关人士表示，该文件只是征询意见稿，并非真的实施，具体事情我们还在商讨之中。在一般情况下，一栋高层建筑，从拿地到完工大致要两年的时间。而在卖楼花模式下，在内地则要求建设到三分之一层时即可对外预售，而这个时间周期一般都是半年左右。所以，预售制说白了就是玩空手套白狼的游戏，房地产的高周转模式由此而来，风险却要转嫁给购房者和银行。试想，开发商拿地后半年就可以预售楼盘，就能提前一年半锁定购房者。而购房者要预付定金，银行要提前给贷款，开发商则可轻轻松松的提前拿到房款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发。如此房企便可以进行高周转运作。不过，这其中的运营风险是不言而喻的。正因为，房企以不到三成的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金，所以，近年来要求取消预售制呼声越来越强烈，但因它维系房企高周转的重要基础，也是当前土地财政高速运转的有力支撑，所以商品房预售制很难取消就不难理解了。倘若取消了商品房预售制，就意味着房企之前的高周转模式就此终结。大型龙头房企可能还好一些，但是资金面将会受到压力，利润必然会大受影响。而对于中小房企，将面临生死劫。事实上，今年以来，银行开发贷款、信托贷款等房企融资渠道已全面被堵，市场早已传出部分中小房企生存为艰的信息。现在很多人担心，预售制一旦取消，住宅出让周期拉长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价随后上涨。但是，我们认为这样的担忧是多余的。首先，预售制本身就是给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行，如果取销预售制，完全符合购房者的利益，即使把取销预售制改为预售资金由第三方托管，也好过现在开发商这种空手套白狼的行为。目前，房企杠杆率普遍较高，有逐步下制风险的必要。再者，在经历了三年多房价持续上涨，再加上二年多的房地产持续影响，刚需的购房需求要么得到遏制，要么已经释放完毕。在目前市场成交量下降的情况下，不会对新房市场的供给产生多大影响，相反却能够控制预售制给银行业带来的金融风险。最后，倘若在十多年前，取消预售制会减少新房供给量，市场就会供不应求，房价可能应声而涨。但是目前即使新房供应有所放缓，而存量二手房的供应却能随时弥补空缺。更何况，在预售制下，开发商提前买给购房者的是楼花，虽然期房价格比现房会更便宜一些，但是期房离开购房者真正入住现房，至少需要一年多以后了，购房者的短期住房问题仍然没有得到解决，只能说是未来的购房需求将会得到满足。二、取消商品房预售制的影响很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。这显然是过度担忧。其一，现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语，一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。否则，过去25年，预售制大行其道，最近开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨？其三，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。即使不取消限售，将预售资金进行第三方托管，也好过现今的开发商空手套白狼。

第2种观点： 商品房预售制不会取消。直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖，房地产行业本身是个资金密集型行业，融资不可缺少，且至关重要。商品房预售制作用如下：1、拓宽房地产开发企业融资渠道。商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了*周转、提高了*使用效率，而且压低了*使用成本，有效降低了房地产开发企业的压力；2、疏导商品房市场需求商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。法律依据：《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第3种观点： 法律分析：一、公摊面积即将取消，按套内面积销售。二、商品房预售制度即将取消，实行现房销售。三、房产证新规，交房及交证。四、二手房交易不用解押，可以直接过户。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第3种观点： 一、取消商品房预售制具体情况近日，坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称通知）称，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。受此影响，A股的房地产板块出现大跌，招商蛇口领跌，新城控股、深振业A、万科A等个股跌幅靠前。与此同时，恒生中国内地地产股全线下跌。截至收盘，碧桂园跌幅为5．57％，世茂地产跌5．22％，华润置地跌4．83％，中国恒大跌3．55％，地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。为此，很多人担心，预售制度取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。不过，住建部房地产监管司相关人士表示，该文件只是征询意见稿，并非真的实施，具体事情我们还在商讨之中。在一般情况下，一栋高层建筑，从拿地到完工大致要两年的时间。而在卖楼花模式下，在内地则要求建设到三分之一层时即可对外预售，而这个时间周期一般都是半年左右。所以，预售制说白了就是玩空手套白狼的游戏，房地产的高周转模式由此而来，风险却要转嫁给购房者和银行。试想，开发商拿地后半年就可以预售楼盘，就能提前一年半锁定购房者。而购房者要预付定金，银行要提前给贷款，开发商则可轻轻松松的提前拿到房款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发。如此房企便可以进行高周转运作。不过，这其中的运营风险是不言而喻的。正因为，房企以不到三成的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金，所以，近年来要求取消预售制呼声越来越强烈，但因它维系房企高周转的重要基础，也是当前土地财政高速运转的有力支撑，所以商品房预售制很难取消就不难理解了。倘若取消了商品房预售制，就意味着房企之前的高周转模式就此终结。大型龙头房企可能还好一些，但是资金面将会受到压力，利润必然会大受影响。而对于中小房企，将面临生死劫。事实上，今年以来，银行开发贷款、信托贷款等房企融资渠道已全面被堵，市场早已传出部分中小房企生存为艰的信息。现在很多人担心，预售制一旦取消，住宅出让周期拉长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价随后上涨。但是，我们认为这样的担忧是多余的。首先，预售制本身就是给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行，如果取销预售制，完全符合购房者的利益，即使把取销预售制改为预售资金由第三方托管，也好过现在开发商这种空手套白狼的行为。目前，房企杠杆率普遍较高，有逐步下制风险的必要。再者，在经历了三年多房价持续上涨，再加上二年多的房地产持续影响，刚需的购房需求要么得到遏制，要么已经释放完毕。在目前市场成交量下降的情况下，不会对新房市场的供给产生多大影响，相反却能够控制预售制给银行业带来的金融风险。最后，倘若在十多年前，取消预售制会减少新房供给量，市场就会供不应求，房价可能应声而涨。但是目前即使新房供应有所放缓，而存量二手房的供应却能随时弥补空缺。更何况，在预售制下，开发商提前买给购房者的是楼花，虽然期房价格比现房会更便宜一些，但是期房离开购房者真正入住现房，至少需要一年多以后了，购房者的短期住房问题仍然没有得到解决，只能说是未来的购房需求将会得到满足。二、取消商品房预售制的影响很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。这显然是过度担忧。其一，现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语，一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。否则，过去25年，预售制大行其道，最近开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨？其三，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。即使不取消限售，将预售资金进行第三方托管，也好过现今的开发商空手套白狼。

第1种观点： 一、商品房销售有什么方式1、商品房销售的方式有现售和预售。(1)商品房现售是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，买受人支付房价款的行为;(2)商品房预售是指开发商将正在建设中的商品房预告出售给买受人，买受人支付定金或者房价款的行为。2、法律依据：《商品房销售管理办法》第三条，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。二、商品房预售需要什么条件是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房。并在预售前，向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售必须满足如下条件：1、已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，这是从事房地产开发和房地产交易的前提条件。2、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这样的规定主要在于防止“炒卖地皮”，抑制房地产投机行为的消极作用，也便于主管部门的监督管理。4、房产开发企业满足上述条件后，可向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第2种观点： 法律分析：房地产开发企业销售商品房时，应具备的五项条件： 1、拥有建设用地规划许可证； 2、拥有国有土地使用权证； 3、拥有建设工程规划许可证； 4、拥有建设工程施工许可证； 5、拥有商品房预（销）售许可证。法律依据：《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

第3种观点： 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。根据《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。二者最大的区别就是房屋是否已经建成。商品房销售条件有哪些商品房销流程包括哪些一、商品房销售条件：1.商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；4.已通过竣工验收；5.拆迁安置已经落实；6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；7.物业管理方案已经落实。二、商品房销售流程：1.买受人与售房单位达成购房意向后，在售房单位或经纪机构签订认购书。2.买受人与售房单位确定房间号，同时交付定金。3.售房单位交给买受人签约须知，指明正式签约程序。商品房销售广告性质如何1.在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。2.当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同的条款。3.将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准。4.出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的，应承担违约责任。商品房买卖的计价方式有哪些商品房买卖的计价方式有三种：按套内建筑面积计价、按建筑面积计价以及按套计价。《商品房销售管理办法》第十，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。商品房认购书有什么用认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。商品房预售许可证和销售许可证的区别商品房预售许可证和销售许可证的区别：区别一：适用对象不同。区别二：办理条件不同。区别三：办理程序不同。

第1种观点： 限价房应优先保证中低价，中小型普通商品房和廉租房的土地供应量不得低于居住用地总供应量的70％。土地供应、限房价的基础上，土地供应采取竞地价、竞房价的方式，以招标方式确定开发建设单位。按照以房价定地价的思路，限价商品房采用组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同，限价房在土地上市出让时，已经了房价、建设标准和销售对象。计算开发商的开发成本和合理利润后，设定土地出让价格范围，从源头上房价。一、北京限价房是什么如果限价房开始施工后，限房价项目的比值高于85%这一设定比例，即此时限房价项目已经接近周围商品房价格，则由开发商面向所有具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。也就是说，这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同。按照限房价项目之前规定的，要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。如果限房价项目的比值不高于上述设定比例，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的产权份额。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭将作为优先组配售。新政还规定，具备共有产权住房购房资格的家庭在选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。市保障房中心收购限房价项目时，要在购房合同开始网签之日起十个月内向开发商付清全部收购款。二、土地出让金的特点有哪些土地出让金已成为地方预算外收入的主要来源。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土资源部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨），土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和正时兴的年租制还是有所不同的。

第2种观点： 限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行。限价房要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。一、拆迁房和商品房的区别动迁房即是拆迁安置房，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。商品房是指经有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房子，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。动迁房和商品房主要有以下区别：1、土地来源的区别。拆迁安置房的土地是划拨的，而商品房开发商取得土地是通过土地出让方式。2、产权的区别。很多安置房不是完全的产权，具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。而商品房是完全产权，完全的房屋所有权和完全的土地使用权。3、质量的区别。安置房往往建设利润有限，因此，安置房的建设质量一般不如商品房。4、交易时间的。不少安置房都有交易时间，也就是规定在几年内不得上市转让。商品房没有这方面的规定。5、交易的区别。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地相关的地方的约束。二、嘉峪关申请公租房需要什么条件一.申请公共租赁住房以家庭为单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。个人申请公共租赁住房，本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。二.申请人应年满18周岁，在本地有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合当地收入规定的本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作及进城务工的无住房人员。三.当地规定的家庭中低收入标准，应当根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。四.引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入。五.公共租赁住房对象资格的核定由市州、县市区住房保障管理部门具体负责，按房源筹集渠道实施差别化管理。(一)出资建设或回购的公共租赁住房以及在商品房开发项目中配建的公共租赁住房，供应对象主要为本地区城镇居民中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工3年以上无住房人员。供应对象资格的核定由市州、县市区住房保障管理部门具体负责。(二)企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房，供应对象的认定标准由企事业单位书面提出申请，经市州住房保障管理部门核定后，由企事业单位安排符合核定标准的供应对象办理入住手续，并报市州住房保障管理部门备案。(三)劳动密集型企业建设的公共租赁住房，供应对象为企业内的无房员工和外来务工人员，供应对象的认定标准和范围由企业制定，报市州住房保障管理部门备案后执行。(四)社会捐赠及其他渠道筹集的公共租赁住房，应参照本章有关条款办理。六.申请人在申请公共租赁住房所在地有直系亲属具备住房资助能力的，不能申请公共租赁住房。【本文关联的相关法律依据】《商品房销售管理办法》第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第3种观点： 法律分析：限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行。限价房要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。法律依据：《商品房销售管理办法》第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第1种观点： 法律分析：商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

第2种观点： 法律分析：商品房预售是一种附期限的商品房交易行为，由购房者交付定金或预付款，在未来一定时间期限拥有现房的交易方式，具有较强的国家干预性，国家通过商品房预售干预对商品房预售市场进行规范，并对开发商的预售条件和程序进行监督，如要求开发商必须取得土地使用权证书和持有建设工程规划许可证和施工许可证等等；而且通过要求开发商向房产管理部门和土地管理部门对房屋预售许可合同进行备案的方式来监督合同的内容。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第1种观点： 法律分析：房地产开发企业销售商品房时，应具备的五项条件： 1、拥有建设用地规划许可证； 2、拥有国有土地使用权证； 3、拥有建设工程规划许可证； 4、拥有建设工程施工许可证； 5、拥有商品房预（销）售许可证。法律依据：《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

第2种观点： 现房销售要满足的条件，具体如下：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。现房销售许可证的办理：1、提交材料：（1）商品房销售申请报告；（2）填写《商品房销售登记表》；（3）开发企业的营业执照及资质证书；（4）商品房建设投资计划；（5）《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》配核定用地图；（6）《建设工程规划许可证》；（7）建设项目的总平面图、首层及标准层平面图；（8）供热配套证明；（9）燃气证明；（10）市物价局的商品房销售价格批复；（11）属于预售商品房的，需提供完成主体工程投资额20%以上的证明文件；（12）商品房申请销售明细表。2、审核；3、查勘项目现场；4、审批；5、发证。法律依据：《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

第3种观点： 法律分析：商品房现售应符合的条件有：1、房地产开发商应当持有“一照”、“五证”2、房屋应具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》3、房屋竣工验收合格；4、房屋的基础生活设施已经具备交付使用条件。法律依据：《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。

第2种观点： 法律分析：一般的商品房需要拿到不动产权证书才能够在市场上买卖，对于定销商品房来说，没有具体规定几年，才能够在市场上进行交易。只要有了房产证、土地使用证，就能够在市场上交易，所以几年能够交易，取决于拿到房产证的时间。如果还没有取得房产证，就不能够买卖。法律依据：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第3种观点： 律师分析：一般的商品房需要拿到不动产权证书才能够在市场上买卖，对于定销商品房来说，没有具体规定几年，才能够在市场上进行交易。只要有了房产证、土地使用证，就能够在市场上交易，所以几年能够交易，取决于拿到房产证的时间。如果还没有取得房产证，就不能够买卖。【法律依据】：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第1种观点： 销售商品房的条件是：1、房地产开发商持有“一照”、“五证”2、房屋具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、房屋竣工验收合格；4、房屋的基础生活设施已经具备交付使用条件。【法律依据】《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

第2种观点： 法律分析：性住房买卖是享受国家补贴性和福利性性质的购房，比如: (一)职工个人按照房改购买全产权公有住房; (二)职工个人购买的实行优惠的安居工程住房、解困住房、经济适用住房和广厦房; (三)职工个人集资、和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房等等。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条下列案件，由本条规定的人民专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。

第3种观点： 商品房销售需具备五证二书，保证开发合法性和购房益。五证包括建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。二书指质量保证书和使用说明书，承诺商品房质量和正确使用。购房前需审查销售条件是否完备，确保产权合法。法律分析商品房出售的条件，就是我们经常提到的五证二书，具体来讲是，五证是指房地产开发企业销售商品房时应当具备建设用地规划许可证、国有土地使用权证、拥有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。这五证是为了保证房地产开发行为的土地取得，建设施工和销售环节的合法性，这样才能够保障购房人能够取得完整的商品房产权。无论是商品房预售还是现售，五证齐备，房地产开发企业的销售行为方为合法，购房人与之签订的买卖合同才是具有法律效力的。咱们再来说一说二书。二书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，是房地产开发企业交付房屋时向购房人提供的，对所售商品房的质量承诺和正确使用的说明。只有合法进入市场的商品房，它具有国家承认的产权，购房人在签订购房合同之前，一定要审查、审验商品房的销售条件是否完备。拓展延伸商品房销售合同的要点是什么？商品房销售合同是指在商品房买卖过程中双方达成的法律协议，约定了双方的权利和义务。其要点包括但不限于：房屋的基本信息、价格和支付方式、交付时间和方式、质量和保修责任、违约责任、产权转移和登记等。合同应明确规定房屋的具体面积、结构、用途等关键信息，确保买卖双方的权益。合同还应规定购房款的支付方式，如一次性支付、分期付款等，并约定逾期付款的违约责任。交付时间和方式应明确，确保买方能按时收房。合同还应规定房屋的质量标准和保修责任，以及双方的违约责任和赔偿方式。最后，合同应规定产权转移和登记的程序，确保买方能合法取得房屋的所有权。以上是商品房销售合同的要点，具体内容应根据当地法律和实际情况进行具体约定。结语购房人在购买商品房时，要确保房地产开发企业具备五证二书，即建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及住宅质量保证书和住宅使用说明书。只有具备这些条件的商品房销售行为才是合法的，购房人签订的买卖合同才具有法律效力。商品房销售合同应明确房屋的基本信息、价格和支付方式、交付时间和方式、质量和保修责任、违约责任、产权转移和登记等要点，以确保双方权益。具体内容应根据当地法律和实际情况进行约定。法律依据商品房销售管理办法：第六章法律责任第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。商品房销售管理办法：第一章总则第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。商品房销售管理办法：第七章附则第四十七条本办法由建设行政主管部门负责解释。

第1种观点： 商品房预售与销售条件的区别是：1、预售合同约定的房屋建筑面积为暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积有误差。合同中需要约定面积误差的结算方式，确定出售合同约定的房屋建筑面积；2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售监管账户，专款用于房屋建设，签订销售合同的购房者支付的房款不得监管；3、在预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得改变房屋的建筑设计和社区平面布局。同时，购房者应获得房屋类型图、沙盘照片、社区平面图等证据，以证明约定的房屋建筑设计和社区平面布局应该是什么，但在签订销售合同时，房屋已经是现有的房屋，房屋建筑设计和社区平面布局已经确定，购房者不必面临这种风险；4、在预售合同中，买受人应当与开发商约定交付房屋的条件和时间，以及开发商延迟交付的违约责任，签订销售合同时，房屋必须符合交付条件，买受人一般可以在付清房款后入住。【本文关联的相关法律依据】《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第2种观点： 一、商品房预售和现售的区别是什么1、现售和预售合同的区别有：（1）销售条件不同。商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，而商品房现售要求已通过竣工验收；（2）承担的风险不同。预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言相比于商品房现售存在风险大；（3）交房时间不同。商品房预售时是在合同时间内修建完成再交房；而商品房现售签完合同就可以立刻交房。2、法律依据：《中华人民共和国建设部房屋登记办法》第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。二、商品房现售的条件有哪些商品房现售的条件有：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法；2、取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法；4、已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准；5、拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件；7、物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

第3种观点： 法律分析：商品房预售，应当具备下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。除此之外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案，并将商品房预售所得款项用于有关的工程建设。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第1种观点： 法律分析：1.商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;4.已通过竣工验收; .5.拆迁安置已经落实;6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;7.物业管理方案已经落实。法律依据：《城市房地产管理法》第四十四条商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并把经确定施I进度和竣工交付日期;(四)向县级以上房产管理部门]办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第2种观点： 商品房销售管理办法是指国家为规范商品房销售行为而制定的法规。其内容包括商品房销售的基本原则、销售方式、销售程序、销售合同、房屋质量保证、房屋交付和验收、房屋登记等方面。该法的立法意义在以下几个方面：1、保障购房者的合法权益，规范房地产市场秩序；2、促进房地产市场健康发展，维护市场稳定；3、加强房屋质量监管，提高商品房质量；4、规范房屋交付和验收程序，保障购房者权益；5、加强房屋登记管理，维护国家房地产市场秩序。综上所述：建议加强对商品房销售管理办法的宣传和执行力度，加强对房地产市场的监管，保障购房者的合法权益，促进房地产市场健康发展。同时，购房者也应该提高自我保护意识，了解相关法律法规，避免因不了解相关规定而受到损失。【法律依据】：《商品房销售管理办法》第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第3种观点： 律师分析：1.商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;4.已通过竣工验收; .5.拆迁安置已经落实;6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;7.物业管理方案已经落实。【法律依据】：《城市房地产管理法》第四十四条商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并把经确定施I进度和竣工交付日期;(四)向县级以上房产管理部门]办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第1种观点： 法律分析：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。法律依据：《商品房销售管理办法》第三条商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。二者最大的区别就是房屋是否已经建成。

第3种观点： 一、商品房销售有什么方式1、商品房销售的方式有现售和预售。(1)商品房现售是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，买受人支付房价款的行为;(2)商品房预售是指开发商将正在建设中的商品房预告出售给买受人，买受人支付定金或者房价款的行为。2、法律依据：《商品房销售管理办法》第三条，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。二、商品房预售需要什么条件是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房。并在预售前，向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售必须满足如下条件：1、已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，这是从事房地产开发和房地产交易的前提条件。2、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这样的规定主要在于防止“炒卖地皮”，抑制房地产投机行为的消极作用，也便于主管部门的监督管理。4、房产开发企业满足上述条件后，可向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第3种观点： 律师解答：1.商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;4.已通过竣工验收; .5.拆迁安置已经落实;6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;7.物业管理方案已经落实。【法律依据】：《城市房地产管理法》第四十四条商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并把经确定施I进度和竣工交付日期;(四)向县级以上房产管理部门]办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第1种观点： 一、商品房预售和现售的区别是什么1、现售和预售合同的区别有：（1）销售条件不同。商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，而商品房现售要求已通过竣工验收；（2）承担的风险不同。预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言相比于商品房现售存在风险大；（3）交房时间不同。商品房预售时是在合同时间内修建完成再交房；而商品房现售签完合同就可以立刻交房。2、法律依据：《中华人民共和国建设部房屋登记办法》第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。二、商品房现售的条件有哪些商品房现售的条件有：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法；2、取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法；4、已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准；5、拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件；7、物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

第2种观点： 法律分析：1、承担的风险不同：预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言相比于商品房现售存在更大的风险。2、交房时间不同：商品房预售时房子还没有修建完成，是在合同时间内修建完成再交房;而商品房现售，签完合同就可以立刻交房。法律依据：《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第3种观点： 法律分析：商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。法律依据：《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

第1种观点： 法律分析：商品房预售与销售条件的区别是：1、预售合同约定的房屋建筑面积为暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积有误差。合同中需要约定面积误差的结算方式，确定出售合同约定的房屋建筑面积；2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售监管账户，专款用于房屋建设，签订销售合同的购房者支付的房款不得监管；3、在预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得改变房屋的建筑设计和社区平面布局。同时，购房者应获得房屋类型图、沙盘照片、社区平面图等证据，以证明约定的房屋建筑设计和社区平面布局应该是什么，但在签订销售合同时，房屋已经是现有的房屋，房屋建筑设计和社区平面布局已经确定，购房者不必面临这种风险；4、在预售合同中，买受人应当与开发商约定交付房屋的条件和时间，以及开发商延迟交付的违约责任，签订销售合同时，房屋必须符合交付条件，买受人一般可以在付清房款后入住。法律依据：《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第3种观点： 法律分析：商品房预售的条件是：已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。持有建设工程许可证。按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。已经向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件:（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。

第1种观点： 今年期间，有建议取消商品房预售制度，但仅停留在了建议层面，没有了下文。前两日在新浪读到权威人士建议：取消我国商品房预售融资功能一文，文中引用中国人民银行金融市场司房地产金融处程建胜的意见完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能并且提出有两个途径可供选择：一是加强预售资金管理，做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到只用于有关的工程建设。二是预售只许收取定金。但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律上为房地产信托基金的推出创造条件。程建胜还表示这两种办法可选其一，也可同时采用。个人认为，程建胜此文说明央行正在思考如何完善商品房预售制度。也许也在酝酿取消预售制度一事。而他提出的两个途径之二，事实上就是取消商品房预售制度的一个途径。让我们来假设一下，如果我们现在取消商品房预售制度。规定所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售。同时，银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配；再通过专门机构加强贷款资金的监管力度，保证专款专用，足额到位。这样做的话，将使商品房开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。如果能够这样解决商品房预售制度的问题，将带来很多好处：1.解决了购房人购买期房的风险；2.解决了银行面临的开发项目烂尾的风险，还可以增加银行的收益；3.解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险；4.解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险；5.使增加了监管开发商的力度，还简化了监管程序；6.开发商也能够减少各方面的投入，并减小了销售和融资压力。对于这样一个具有很多优势的制度变革，不知央行会否真的采纳。也希望任何制度的变革能够设计相对完善的执行措施，保证新制度的执行过程中，没有人成为制度的牺牲品。

第2种观点： 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。中国出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。商品房预售应当符合哪些条件？（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定《城市商品房预售管理办法》。【法律依据】：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第3种观点： 法律分析：房地产是国民经济的支柱产业，其对就业、人们生活的改善和国民经济发展的拉动作用应当肯定。取消商品房预售将使房地产业成为资金密集型行业，入行门槛大大提高，导致全国房地产投资额进一步下降，而且取消预售制会更容易导致房屋供应短缺引起房价高涨，不仅无利于购房者，更会影响国民经济的健康发展。法律依据：《中华人民共和国商品房销售管理办法》第六条，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。